על הנייר, נתוני הבניין בעיר חרס דה לה פרונטרה שבדרום ספרד מעוררים מיד תשומת לב: הוא נמצא במרכז עיר המונה כרבע מיליון תושבים, שבה שדה תעופה וקישור לרשת הרכבות של ספרד. זהו בניין בן שלוש קומות ו-11 דירות, עם מעלית וחניון, שנבנה בשנת 2008. שתיים מהדירות הן דופלקס-פנטהאוז, ולצדן תשע דירות נוספות. הדירות כוללות בין היתר ארונות קיר, ריצוף שיש ומרפסות.
כשבניין כזה מוצע למכירה ב-240 אלף יורו בלבד, ברור שהמחיר משקף גם מורכבות לא מבוטלת. עבור משקיעים רבים זה עשוי להיות מסוג הנכסים שקל לוותר עליהם. עבור חיים וליאור לוי, דווקא כאן התחילה הבדיקה. חיים לוי, מייסד "נדל"ן בג'ינס" ומחבר הספר הנושא את אותו השם, ובנו ליאור לוי, מנכ"ל פעילות הקבוצה בספרד ובישראל, עוסקים שנים רבות בהשקעות נדל"ן. פעילותם מתמקדת, בין היתר, באיתור מצבים שבהם קיימים פערים בין מחיר הנכס לבין השווי האפשרי שלו לאחר פתרון בעיות משפטיות, תפעוליות או פיזיות.
ב-2009 החלו חיים לוי ו"נדל"ן בג'ינס" לפעול בקליפורניה, לאחר משבר הנדל"ן בארה"ב, ולדבריו הוא רכש לאורך התקופה כ-1,000 נכסים. בהמשך עבר לפעילות בספרד, שוק שבו ביקשה הקבוצה ליישם מודל דומה של איתור נכסים המגלמים מורכבות או צורך בהשבחה.
"אחד האתגרים המוכרים בשוק הספרדי הוא תופעת האוקופס - נכסים המוחזקים ללא הסכמת בעליהם", מסביר ליאור לוי. "הטיפול במקרים כאלה תלוי בנסיבות המשפטיות של כל נכס ועלול, במקרים מסוימים, להיות ממושך ומורכב. מבחינת קבוצת "נדל"ן בג'ינס", דווקא המורכבות הזאת עשויה לייצר פערי תמחור בנכסים שבהם היא מעריכה שניתן להתמודד עם הבעיה בעלות ובזמן סבירים.
ליאור וחיים מספרים שפיתחו תהליך עבודה לרכישה ולטיפול בנכסים מהסוג הזה, המשלב בדיקות משפטיות, תפעוליות וכלכליות. לדבריהם, בחלק מהעסקאות שבהן קיימת מורכבות משמעותית, מחירי הרכישה עשויים להיות נמוכים בעשרות אחוזים ממחירם של נכסים פנויים ובמצב דומה. "אנחנו לא מחפשים נכסים זולים", מסביר ליאור. "אנחנו מחפשים מצב שבו השוק מתמחר את הבעיה במחיר גבוה משמעותית ממה שיעלה לנו לפתור אותה". כך, הוא אומר, כל נכס נבחן באמצעות מערכת שמעריכה בין היתר את עלויות הפינוי, השיפוץ, הטיפול המשפטי והוצאות נוספות, ומנסה לבחון את פוטנציאל העסקה אל מול הסיכונים הכרוכים בה.
בניין ב-240 אלף יורו
השניים מספרים שהעסקה הוצעה להם על ידי סוכן מקומי. כל הדירות בבניין, כך נמסר להם, היו תפוסות. בנקודה הזו משקיעים רבים היו עשויים לעצור, אבל אצל חיים וליאור היא הובילה לבדיקה נוספת. "הרצנו את הבניין במודל SWOT שמבצעת המערכת שלנו - הזדמנויות, סיכונים, חוזקות וחולשות", מספר ליאור. "לפני הרכישה נפגשנו עם מחלקת שימור מבנים בעירייה, שהציגו תוכנית פיתוח של האיחוד האירופי להקמת פארק ירוק מול הבניין, ואפילו ניהלנו מו"מ מול רשות מיסוי המקרקעין שבו הפחתנו את מס הרכישה בכ-80%".
מן הצד השני עמד הסיכון המרכזי: המחזיקים שהתגוררו בבניין. בחברה הסתמכו על ניסיון שצברו, לדבריהם, בטיפול בעשרות מקרים דומים בשנה האחרונה, ופתחו במשא ומתן. הפער בין מחיר הרכישה לבין הערכת השווי העתידית איפשר, לטענת האב והבן, להקצות תקציב להסדרת הפינוי. בסופו של דבר הושגה הסכמה והבניין פונה.
"עסקאות מהסוג הזה דורשות צוות מקומי, ניסיון, ליווי מקצועי ומשפטי ויכולת להתמודד גם עם תרחיש שבו התהליך נמשך זמן רב מהמתוכנן", מסביר ליאור. "כיום השיפוץ המקיף של הבניין נמצא בעיצומו".
עסקה חריגה על המפה
מה שהופך את העסקה לחריגה בהיקפה הוא הנתון הבא שמשתף ליאור: "לפי הערכות 'נדל"ן בג'ינס', לאחר השלמת השיפוץ וההשבחה עשוי שווי המכירה המצטבר של 11 הדירות להגיע לכ-1.5 מיליון יורו. כמובן שהפער בין מחיר הרכישה לשווי המכירה האפשרי אינו משקף את הרווח מהעסקה: למחיר הרכישה מתווספות עלויות הפינוי, השיפוץ, המיסוי, אנשי המקצוע והוצאות נוספות. גם השווי בפועל יהיה תלוי במצב שוק הנדל"ן ובביקוש במועד המכירה".
הפער בין מחיר הכניסה לבין השווי הפוטנציאלי הוא שאִפשר ל"נדל"ן בג'ינס" להתמודד עם רמת הסיכון והמורכבות של הפרויקט. "אנחנו תמיד בודקים מה קורה אם השיפוץ עולה יותר, אם התהליך לוקח יותר זמן ואם יש הוצאות שלא צפינו", אומר ליאור. "אם הרצנו את התרחיש הפחות טוב והעסקה עדיין נראית טובה - אז היא מעניינת אותנו".
הבניין בחרס דה לה פרונטרה נרכש זמן קצר לפני תחילת פעילות ALPHA 25 של נדל"ן בג'ינס, ובחברה אומרים כי הוא משמש כיום דוגמה לסוג העסקאות שהיא מבקשת לאתר במסגרת פעילות קבוצות ALPHA.
איך מאתרים עסקאות מהסוג הזה?
גם כאן, מסביר ליאור, השוק השתנה. לצד הקשרים המקומיים שבנתה החברה עם סוכנים, בנקים וגופים שונים בספרד, היא החלה בשנים האחרונות להשתמש גם במערכות מבוססות בינה מלאכותית לצורך סינון ואיתור עסקאות. "בחודש ממוצע מגיעה אלינו רשימה של אלפי נכסים. אדם לא באמת יכול לבדוק כל אחד מהם לעומק. המערכת יכולה לעבור על כמות גדולה מאוד של מידע, לזהות חריגות ולהראות לנו איפה כדאי להתחיל לבדוק".
לדבריו, הטכנולוגיה אינה מחליפה את אנשי הנדל"ן, אלא מסייעת להם לסנן כמויות גדולות של מידע ולהצביע על נכסים שראויים לבדיקה מעמיקה יותר. מבחינת החברה, זהו גם העיקרון שמאחורי הבניין בחרס דה לה פרונטרה: לא לחפש עסקה שאין בה בעיות, אלא לזהות מקרה שבו ניתן להעריך את הבעיה, לתמחר אותה ולבחון האם לאחר הטיפול בה נותר פוטנציאל כלכלי המצדיק את הסיכון.
אין האמור לעיל מהווה משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות השקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם. ביצועי עבר, ככל שהוצגו, אינם מעידים בהכרח על ביצועים עתידיים. השקעות כרוכות בסיכון.
בשיתוף נדל"ן בג'ינס
