רוח אופטימית החלה לנשב בשוק הנדל"ן בארה"ב: צירוף של הפחתות הריבית האחרונות, מגמת התייצבות בתפוסות ובשכר הדירה, לצד המשך חוסר ודאות בשוק הכללי שמשפיעה על הביקוש לעסקאות, עשויים להתבטא במחירים אטרקטיביים לעסקאות סלקטיביות. בתחום המולטיפאמילי, מזהים את תחילתה של נקודת מפנה: בפרופימקס מסבירים שלאחר תקופה של ירידות בהיקף העסקאות, המחירים ושכר הדירה באזורים רבים, נתונים עדכניים מצביעים על תחילת שינוי מגמה. ככל ששינוי המגמה משקף שלב מוקדם של התאוששות, מדובר בהזדמנות רכישה שעשויה להיות אטרקטיבית עבור משקיעים הפועלים בפרספקטיבה מחזורית שמקדימה את חזרת ההון המוסדי הגדול לתחום ועליית המחירים. זו עשויה להיות הזדמנות אטרקטיבית עבור משקיעים המחפשים חשיפה ריאלית ודולרית לטווח ארוך.
מהשיא להתייצבות: כך חזר שוק המולטיפאמילי לנקודת כניסה אטרקטיבית
בשנים האחרונות עבר שוק הנדל"ן המסחרי בארה"ב טלטלה משמעותית: בין השנים 2020 לתחילת 2022 פעל השוק בסביבת ריבית אפסית ושפע של נזילות. תנאים אלו הובילו לעלייה ניכרת בשווי הנכסים.
ההתפרצות האינפלציונית של 2022 שהובילה לשורה של העלאות ריבית אגרסיביות של ה-Fed, ביחד עם גורמים נוספים, הביאו לירידה משמעותית במחירי הנכסים מסוף שנת 2022 ואילך. בשנה האחרונה ניתן לזהות סימנים ראשוניים להתייצבות, לצד עלייה מתונה ברמת העניין בשוק.
האם מדובר בשינוי נקודתי בלבד או בהזדמנות שנובעת מתחילתו של שינוי מגמה? ניתוח של מדד ה-CoStar Commercial Repeat Sales Indexes (CCRSI's) עבור נכסי מולטיפאמילי, מצביע על שתי נקודות מרכזיות אשר תומכות במסקנה כי ייתכן ומדובר בהזדמנות רכישה במחירים אטרקטיביים. הנקודה הראשונה היא שהמחירים כיום נמוכים משמעותית מקו המגמה ארוך הטווח של שווי הנכסים. הנקודה השנייה היא שבשנת 2025 ניתן לזהות סימנים ראשוניים להתייצבות מחירים, כאשר קצב הירידות נבלם והמדד מציג התייצבות ברמת המחירים.
שוק השכירות בארה"ב: נגישות גבוהה יותר ביחס להכנסה ולרכישת דיור
תמיכה נוספת לכדאיות ההשקעה כיום בדיור להשכרה ניתן למצוא בנתוני השכירויות בשוק הדיור האמריקאי ביחס לשכר ולתשלומי המשכנתא. כך למשל, לפי הבנק המרכזי של אטלנטה, כבר 31 חודשים ברציפות ששיעור העלייה בשכר העבודה גבוה משיעור העלייה בדמי השכירות. המשמעות היא שהמגורים בשכירות הופכים לזולים וכדאיים יותר ביחס לשכר ומאפשרים מקום רב יותר לעליית דמי שכירות בעתיד. בנוסף, הריבית הגבוהה הביאה לכך שהפער בין תשלום המשכנתא לשכר הדירה הממוצעים נמצא בשיא. כלומר, עבור חלק ממשקי הבית, שכירות נותרת נגישה יותר מרכישת דירה, גם אם קיימת יכולת מסוימת לספוג עלייה בדמי השכירות.
שכר העבודה עולה יותר מהר משכר הדירה
מה שמגביר את הביקוש לנכסי מגורים בשכירות,המולטיפאמילי, על-ידי אוכלוסייה אשר פחות רגישה לעליית מחיר השכירות ויכולה לשלם יותר.
פרופימקס, המתמחה בהשקעות בסקטור המולטיפאמילי בארה"ב כבר משנת 2002, לצד שותפים אסטרטגיים מקומיים מובילים, השקיעה במאי 2026 ב-The Maddox ביוסטון, טקסס. מדובר בנכס מולטיפאמילי הכולל 326 יחידות דיור, שנבנה בשנת 2019. הנכס נרכש במחיר הנמוך מעלות ההחלפה (כלומר העלות לבנות נכס דומה חדש), מקרן הנמצאת בסוף חייה ופועלת למימוש הנכסים שנותרו.
עסקה זו היא חלק מהאסטרטגיה של פרופימקס בתחום המולטיפאמלי ששמה דגש על מינוף מתון, ותוכניות השבחה המתמקדות בהתאמת המוצר לשוק באמצעות שיפורים תפעוליים ואסתטיים. במקביל, פרופימקס שומרת על גמישות באסטרטגיית היציאה, במטרה לנצל שיפור עתידי בתנאי השוק וחזרה של ביקוש מוסדי.
בתחום המגורים להשכרה בארה"ב, פרופימקס מתמקדת, בין היתר, ברכישת נכסים איכותיים במחירים אטרקטיביים ופיתוח נכסים חדשים. זאת, תוך דגש על שווקים בעלי פוטנציאל צמיחה, הגירה חיובית, השבחה תפעולית, וניהול זהיר של סיכונים למרות שניתן לרכוש נכסי מולטיפאמילי במחירים נמוכים מעלות הבניה. במקרים מסוימים קיימת הצדקה ממשית לקדם בנייה גם באזורים שבהם השוק עדיין מתפתח, בעיקר כאשר קיים מחסור ביחידות להשכרה או כאשר ניכרת הגירה חיובית לאזור. במקומות מסוג זה, ניתן להעריך כי עם השלמת הבנייה ייווצר ביקוש משמעותי ליחידות הדיור, ולכן דווקא כניסה מוקדמת לפרויקט עשויה להוות יתרון ולייצר פוטנציאל השבחה ותשואה בטווח הבינוני והארוך. עסקת The Maddox, ממחישה את המיקוד בנכסים חדשים יחסית, בפיתוח נכסים שלהם תמיכה ממשלתית, במיקומים חזקים, עם פוטנציאל ליצירת ערך בתקופת שוק מאתגרת.
השקעה ב-The George, פרויקט פיתוח באינדיאנה של 192 יחידות דיור להשכרה
בתחילת השנה, פרופימקס השקיעה בפיתוח של The George, פרויקט פיתוח באינדיאנה של 192 יחידות דיור להשכרה ו-930 מ"ר של קמעונאות במתחם מגורים מודרני באזור מתפתח במידווסט האמריקאי. הפרויקט מוגדר כ-Shovel Ready, כלומר מוכן להתחלת בניה מיידית, לאחר השלמת שלבי התכנון והאישורים הנדרשים. בנוסף, הפרויקט זכה למענקים משמעותיים מהמדינה, מה שמחזק את האטרקטיביות הכלכלית שלו עבור משקיעים ותומך ביכולת להוציא את הפרויקט לפועל במהירות וביעילות.
המשקיע הכשיר הישראלי שמתעניין בשוק הנדל"ן בארה"ב, פועל בשוק מאתגר, מפוזר סקטוריאלית וגיאוגרפית, בו ההזדמנויות נגזרות באופן ישיר מהיכולת לזהות במהירות ומוקדם עיוותים בתמחור ומגמות עתידיות. אך לצד זאת, ניצול ההזדמנויות בפועל והפיכתן לתשואה, דורשים ניסיון והבנה עמוקה של השוק המקומי, היכרות עם תת-שווקים, ניהול נכסים מדויק וביצוע בדיקות נאותות מעמיקות. בשוק שבו עסקאות איכותיות הן מצרך מבוקש, שיתוף פעולה עם גופים מנוסים הפועלים בארה"ב משפיע על היכולת לזהות ולבצע השקעות בתזמון מתאים.
הנתונים הנוגעים לשוק המולטיפאמילי אינם מבטיחים תוצאות, אלא משקפים ניתוח מצב מחזורי של השוק. כניסה מוקדמת עשויה להיות כרוכה בתנודתיות, בעוד שכניסה מאוחרת עלולה להתבצע לאחר התאמת מחירים. משקיעים כשירים המעוניינים להעמיק בניתוחים עדכניים ובבחינת מגמות בשוק הנדל"ן הבינלאומי יכולים למצוא מידע נוסף באתר פרופימקס.
המידע המוצג הינו כללי בלבד, ואינו מהווה ייעוץ השקעות, הצעה או הזמנה להצעה לרכישת ניירות ערך. אין להסתמך על האמור לצורך קבלת החלטות השקעה, אלא לאחר קבלת ייעוץ מקצועי מותאם. התחזיות, ההערכות והציפיות המובאות בדוח זה מבוססות על הנחות, מידע וניתוחים הקיימים במועד פרסומו, ועלולות שלא להתממש, כולן או חלקן. פרופימקס אינה מתחייבת לנכונות או למימוש התחזיות והנתונים המוצגים. ההשקעות מיועדות למשקיעים כשירים בלבד, כהגדרתם בתוספת הראשונה לחוק ניירות ערך, התשכ"ח– 1968. אין בביצועי עבר כדי להעיד על ביצועי העתיד.
בשיתוף פרופימקס
