עבודת השמאי במגזר החקלאי היא מורכבת יותר ודורשת מיומנות מיוחדת בתחום. מלבד חוקי המס, השונים מאלו החלים על המקרקעין והנכסים העירוניים, הסוגיות במגזר החקלאי כוללות גם הערכת משקי עזר, פיצול נחלות, חלוקה וירושה והתמודדות מול הגופים העוסקים באדמות חקלאיות כמו רשות מקרקעי ישראל ועוד. זאת, כאשר הפסיקות והתקנות בתחום המתחדשות לעיתים.
על המורכבות ועל חשיבות הליווי המקצועי של השמאים בגזר החקלאי, מספרים העוסקים בתחום.
מרום גולי: כלכלן ושמאי מקרקעין
במגזר החקלאי ישנן סוגיות רבות הנדרשות לשמאי מקרקעין, ביניהן: הערכת שווי לנחלות ומשקי עזר, תשלום דמי חכירה (3.75%), דמי רכישה (33%), פיצול מגרש מנחלה, פעילות לא חקלאית בנחלה, הסדרת שימושים חורגים וטיפול בדמי שימוש, חלוקה בין יורשים, היוון זכויות במשקי עזר, והיטל השבחה. מרום גולי שמאות מקרקעין הוא משרד בוטיק המתמחה בייעוץ וליווי בנושאים אלו.
מרום גולי, המוביל את המשרד, הוא כלכלן ושמאי מקרקעין מוסמך במינהל עסקים, בעל ניסיון כשמאי באגף שומת מקרקעין של משרד המשפטים. ב-15 השנים האחרונות ליווה מרום עשרות נחלות בעסקאות מקרקעין של מכירה ורכישה, הסדרה בנחלות, הליכי השגה בנושאי רשות מקרקעי ישראל, היטל השבחה ומיסוי מקרקעין. "אנו פועלים מתוך עיקרון של יושרה ללא פשרות ונאמנות מוחלטת לאמת המקצוע, לצד הענקת יחס אישי לכל אחד מלקוחות המשרד", הוא מציין.
יעוץ וליווי בתהליך של פיצול מגרש מנחלה
אחת הסוגיות החשובות בהן עוסק שמאי מקרקעין המתמחה במגזר החקלאי היא פיצול מגרש מגורים מנחלה חקלאית. מרום מסביר כי רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) מאפשרת לבעלי נחלות חקלאיות לפצל מגרש מחלקת המגורים של הנחלה ולחתום לגביו על חוזה חכירה. באפשרות זו טמונים יתרונות רבים לבעלי הנחלות, אם על ידי יצירת מקור הכנסה נוסף, באמצעות פיצול מגרש מנחלה ומכירתו לצד ג', ואם על ידי חלוקה של הנחלה לשני ילדים ולא רק לילד אחד.
"תהליך של פיצול מגרש מנחלה מחייב הסדרה של כל השימושים החורגים בנחלה ותשלום בגין תקופת עבר", הוא מסביר. "את שיעור דמי השימוש יש לבחון באופן פרטני לכל נחלה, בהתאם למאפייני השימושים שבוצעו בה. עמידה בתנאי ההסדר מאפשרת הצטרפות המחייבת תשלום דמי חכירה בשיעור של 3.75% מערך חלקת המגורים. כמו כן, נדרש בעל הנחלה להכין תוכנית לפיצול ולאשרה במוסדות התכנון. לאחר אישורה עליו לשלם דמי היוון לרמ"י עבור המגרש המפוצל, באמצעות השלמת תשלום בשיעור של 29.25% עבור זכויות של 160 מ"ר, ותשלום בשיעור של 33% עבור יתרת הזכויות שמעבר לכך".
הוא מוסיף כי למרות שפיצול מגרש מנחלה כרוך בתשלומים גבוהים לרמ"י ולוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ותשלום מס רכישה – ככל שהליך זה מבוצע כראוי, שווי השוק של המגרש המפוצל גבוה מסך העלויות והתשלומים. "בשל מורכבות ההליך והעלויות הכרוכות בכך, מומלץ להיעזר בשירותיו של שמאי מקרקעין המתמחה במגזר החקלאי לפני קבלת ההחלטה על הפיצול, על מנת שיבחן את גובה עלויות הפיצול והשפעתו על שווי הנחלה", מדגיש גולי.
ניסיון רב שנים בטיפול בהסדרה במושבים
לצורך פיצול מגרש מנחלה נדרשים בעלי נחלות רבים להסדיר שימושים חורגים בנחלה. לדבריו של גולי, "במקרה של הסדרה עומדות בפני בעלי הנחלות מספר אפשרויות, ביניהן: הריסת המבנה החורג, החזרת השימוש במבנה להיתר המקורי, או הסדרתו על ידי הוצאת היתר בניה חדש. את הפתרון המתאים ביותר לכל נחלה יש לבחור לאחר בחינת כל ההיבטים הנדרשים להסדרה המתאימה ביותר, לרבות ההיבט הכספי".
עוד הוא מציין כי תפקידו של שמאי מקרקעין המתמחה במגזר החקלאי הוא למצוא פתרונות מחוץ לקופסה, בדרך כלל על ידי שילוב של מספר אפשרויות, בהתאם לתנאים הקיימים בכל נחלה. לאחר בחירת הפתרון המתאים ביותר להסדרה, מלווה השמאי את בעל הנחלה בתהליך עצמו מול רמ"י, בוחן את התשלומים שהתקבלו, ומגיש השגות שמאות במידה ונדרשת הפחתה של התשלום.
לסיכום, אומר מרום גולי כי "הפתרונות הקיימים הם שונים בין נחלה לנחלה ולכן עלינו להציג את מלוא הפרטים והאפשרויות העומדות בפני בעל הנחלה, על מנת שיוכל לבחור בפתרון הטוב ביותר ולחסוך הרבה מאוד כסף. אנו מעמידים לרשות לקוחותינו ניסיון רב שנים של יעוץ שמאי מקצועי והגשת עשרות שומות השגה מוצלחות כנגד רמ"י וועדות מקומיות. נשמח לעמוד לשירותכם ולהעניק לכם מניסיוננו".
מרום גולי: כלכלן ושמאי מקרקעין
כתובת: הארד 9, תל אביב , אנפה 17, מושב ירחיב, מ.א. דרום השרון
טלפונים: 03-9677432, 050-7372080
למעבר לאתר >>
בשיתוף מרום גולי
