מוריס גורקן: "התחדשות עירונית היא העתיד של ענף הנדל"ן בישראל"

האם נסגר חלון ההזדמנויות לשדרוג בניין יחיד במסגרת תמ"א 38, וכיצד ישפיעו השינויים בתוכנית על הפרויקטים של התחדשות עירונית? מוריס גורקן, מנכ״ל ובעלים של חברת גורקן יזמות נדל״ן, משיב על הסוגיות המורכבות

בשיתוף חברת גורקן יזמות נדל״ן
תוכן שיווקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
חברת גורקן יזמות נדל״ן: מובילים כבר מעל לעשור פרויקטים של התחדשות עירונית
חברת גורקן יזמות נדל״ן: מובילים כבר מעל לעשור פרויקטים של התחדשות עירוניתצילום: Shutterstock
בשיתוף חברת גורקן יזמות נדל״ן
תוכן שיווקי

בשנתיים האחרונות מרחפת מעל ענף הנדל"ן עננה גדולה בכל הנוגע לתמ"א 38. מאז הכריז מינהל התכנון על תפוגת התוכנית, שנולדה כתמריץ לחיזוק מבנים מפני רעידת אדמה והזדמנות לשיפוץ ואף שדרוג עבור דיירים, החלו היזמים להבין כי חלון ההזדמנויות להוציא לפועל פרויקט בבניין יחיד הולך ונסגר. האם התחדשות עירונית תהפוך לאפשרות היחידה? מוריס גורקן, מנכ״ל ובעלים של חברת גורקן יזמות נדל״ן, מגיב ומסביר.

לדברי גורקן, הרציונאל מאחורי הרצון של רשויות מקומיות לקדם פרויקטים בהיקפים רחבים יותר הוא ברור. הבניינים מתחדשים ולשכונות נוספים מאות ולעיתים אלפי תושבים חדשים, בעוד התשתיות העירוניות נותרות בעינן. במצב שבו "כל בניין לעצמו" - התמורה המשמעותית ביותר שניתן לייצר עבור העיר היא מאוד מצומצמת, בעוד כאשר מקודם פרויקט הכולל מספר מבנים, נוצרות אפשרויות לשיפור משמעותי של התשתיות העירוניות – החל מהרחבת רחובות באופן משמעותי יותר והוספת חזיתות מסחריות או גני ילדים ושצ"פים, וכלה בהרחבת בתי הספר הקיימים ואף הקמתם של מבני ציבור חדשים.

"שינוי התפיסה הממשלתית מוביל לשינוי בשוק"

קשה להאמין שתוכנית תמ"א 38 תיעלם לגמרי מהמפה. בימים אלה מקודמת "חלופת שקד", המאפשרת סל זכויות מעט שונה מזה של התוכנית המקורית, שהוארכה בשנה נוספת חרף התנגדות אנשי המקצוע במנהל התכנון. למרות זאת, התפיסה התכנונית השתנתה גם ברמת המדיניות הממשלתית. ב-2016 נחקק חוק ההתחדשות העירונית ומאז הוקמו ברוב ערי הארץ מנהלות להתחדשות עירונית, אשר משמשות מעין גורם מתווך בין הדיירים לבין העירייה והיזם, אותן מאיישים אדריכלים, שמאים, מהנדסים ואנשי מנהל ציבורי. המטרה ברורה – לייעל ולקצר תהליכים, לצמצם את מספר הפרויקטים ה"תקועים", ובכך להגביר את הוודאות – הן מצד הדיירים והן מצד היזם - להוצאתם לפועל של פרויקטים.

"לרשויות יש אינטרס גבוה יותר לקדם פרויקטים של פינוי בינוי"צילום: Shutterstock

את השינוי בשוק מרגישה היטב חברת "גורקן", הנמצאת בבעלות היזם מוריס גורקן. מוריס פועל בענף מאז שנת 1993 ומוביל כבר מעל לעשור פרויקטים של התחדשות עירונית במגוון קני מידה – ממתחמים בני 700 יחידות דיור ועד מבנים בודדים במסגרת תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) בני 17 יחידות דיור. כיום מתמקדת החברה בעיקר בפרויקטים של מתחמי פינוי-בינוי והופכת לשחקן מרכזי בתחום. ״במשך שנים עסקנו בפרויקטים של תמ״א 38 בתל אביב והסביבה, אך כיום אנחנו מתמקדים יותר בפרויקטים של התחדשות עירונית מכיוון שהרשויות המקומיות כבר יודעות למפות את הצרכים שלהן ולכן הן מתעדפות פרויקטים שכאלה, בהם הן יודעות מה נדרש בשכונה ודרך היתרון התכנוני מגיע תוצר מוצלח הרבה יותר לשכונה ולעיר", אומר מוריס גורקן.

טרנדים חדשים, מקצועות חדשים

הוא מוסיף כי בחודשים הראשונים מאז ההחלטה על סיומה של תמ"א 38, האפקט הראשוני היה הפוך מהרצוי: בניינים שהיו בתהליך לפרויקטים של חיזוק או הריסה ובנייה החלו להתכנס להחלטות ואף להתפשר בתמורות לדיירים מתוך חשש ש"יפספסו את הרכבת". מאז, החלו להתקיים שתי תופעות עיקריות: הראשונה, דיירים שהחלו להיות מעורבים יותר ולאגד את המשפחה והשכנים על מנת לדון בנושא ואף לפנות ישירות ליזם או לעו"ד מייצג; השנייה היא תולדה של תת-מקצוע חדש בשם מנהלת דיירים – בעלי מקצוע מהתחום אשר מגיעים לאזורים "מועדים להתחדשות" – בדרך כלל מתחמים של שיכונים – ועוזרים לדיירים לקדם את הפרויקט אל מול שלל גורמים: שמאים, אדריכלים ורשויות מקומיות – על מנת לדאוג לאינטרסים של הדיירים. מוריס מציין כי את שכר המנהלות יממן היזם בסוף תהליך הבחירה, כך שהסיכון של הדיירים הוא אפסי.

האיכות הירודה של הבנייה הישנה

מוריס גורקן מסביר כי כחמישית מהבניינים הקיימים בישראל נבנו מקום המדינה ועד שנות השבעים ונמצאים כיום באיכות ירודה מאוד אשר אינה עומדת בקנה אחד עם סטנדרט הבנייה המודרני. ״בניינים אלו משוועים לחידוש ולהתחדשות לא רק של הבניינים עצמם אלא גם של הרקמה העירונית. "פרויקטים של התחדשות עירונית משדרגים גם את המרחב הציבורי, התשתיות, הגינות הציבוריות, הכבישים והמדרכות ומאפשרים לשכונות מסוימות להפוך לאטרקטיביות מאוד בן לילה״, הוא אומר.

למרות זאת ועל אף תנופת הבנייה והאופטימיות בשוק, רוב הבניינים הישנים עדיין לא יכולים להתחדש – חלקם בשל צפיפות גבוהה במצב הקיים וחלקם בשל מיקום שתוכנית המתאר אינה מעודדת בו פינוי בינוי וזכויות תמ"א 38 פשוט לא מספיקות ברמה הכלכלית. למבנים כאלה חלופת שקד עשויה לעזור – שכן ברור שהשאיפה היא להתחדש בדרך כזו או אחרת.

היטלי ההשבחה – בשורה או חידה?
חוק ההסדרים האחרון שעבר בנובמבר 2021, קבע כי על כל רשות לעדכן עד 01.05.22 את מיפוי האזורים בתחומה וגובה היטל ההשבחה שייגבה בכל אזור, בחלוקה ל-3 דירוגים – היטל מלא בגובה 50%, היטל חלקי בגובה 25% או פטור מלא מהיטל השבחה. באופן מובן, היטל מלא נגבה על פי רוב בשכונות מבוססות יותר, בעוד פטור ניתן בשכונות הקשות והמורכבות יותר או לעיתים בתוכניות שהתקיימו במסגרת מסלול רשויות. בכל זאת, על אף האמור בחוק, לא כל הרשויות פרסמו את המדיניות בתחומן, מה שלפי החוק אמור להכריח אותן לדרוש היטל חלקי בלבד – על אף שלא סביר שזו תהיה המילה האחרונה.

"כמובן שמבחינה תקציבית, לרשויות יש אינטרס גבוה יותר לקדם פרויקטים של פינוי בינוי. נסביר כי כיום בהריסה של בנייני רכבות ישנים המונים 3-4 קומות ישנה כמות מצומצמת של דיירים. אם בונים במקומם בניינים ומגדלים רבי קומות, רשויות מקומיות יצליחו לאפשר לתושבים ולילדיהם להתגורר בעיר וגם ירוויחו יותר תשלומים על היטלי השבחה שייכנסו לטובת קופת העיר", מסכם מוריס גורקן.

אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות ההשקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם

בשיתוף חברת גורקן יזמות נדל״ן