רבים ניגשים לעסקאות מקרקעין ללא ליווי משפטי, בהנחה שהם מוגנים. אלא שלא פעם החיסכון בשכר טרחת עורכי הדין, עלול לגבות מחיר כספי יקר בפרט כאשר מדובר בעסקאות המשמעותיות והגדולות ביותר עבור רבים. אלא שגם כאשר מדובר בדירות קבלן וכן בדירות יד2, יש לא מעט פרמטרים שחשוב לבדוק לעומק, ובכך להבטיח עסקה הוגנת ותמורה מלאה עבור הכסף הרב שהושקע.
על חשיבות ייצוג רוכשים בעסקאות מקרקעין, הליווי המשפטי והבדיקות שנערכות לפני החתימה, מספרים עורכי הדין המתמחים בתחום: משרד עורכי דין ירון אילון ולאופמן בן חמו משרד עורכי דין ונוטריון, עו"ד שמאי מקרקעין נאור גלברג , עורך הדין והנוטריון נדאל דאוד
ו עורך הדין רענן גל
משרד עורכי דין ירון אילון
רכישת נכס נדל"ן היא אחת העסקאות המשמעותיות ביותר שרובנו עורכים במהלך חיינו, במיוחד לאור עליית המחירים. למרות זאת, ישנם רוכשים שנכנסים לעסקאות נדל"ן מבלי שעורך דין מטעמם בוחן ומאשר את העסקה.
משרד עורכי דין ירון אילון עורך בדיקות כדאיות, מעניק חוות דעת ומייצג לקוחות בעסקאות נדל"ן פרטיות ומסחריות ב-15 השנים האחרונות. "הייעוץ והליווי שלנו יכולים למנוע עוגמת נפש גדולה מצד הרוכשים, בין אם מדובר באנשים שרוצים להשקיע בנדל"ן עבור הפנסיה, בצעירים שרוצים לרכוש דירה למגורים או זכיין שמעוניין לשכור חנות במרכז מסחרי", מסביר עו"ד ירון אילון, המייסד והבעלים של משרד עורכי דין ירון אילון. כמי שמייצג כמה מנפגעי אלדד פרי, עו"ד אילון ראה מקרוב את התדהמה והטלטלה שהיא מנת חלקם. "רוכשים משקיעים את מיטב כספם בעסקת מיליונים, וראוי שלא יחסכו בשכר טרחת עורך דין. לעתים הצד השני מעודד אותם לקצר תהליכים ולהשתמש בעורך דין שלהם שייצג את שני צדדי העסקה, אך זו טעות. רוכש חייב בעל מקצוע מטעמו שיגן על האינטרסים שלו ויבדוק שהכול תקין בטרם חותמים על העסקה".
בכל הנוגע לרכישת נדל"ן מקבלנים, עו"ד אילון סבור כי בדיקה משפטית של הנכס או הקרקע ושל החוזה היא מחויבת המציאות. "הדעה הרווחת בקרב הציבור היא שברכישה מקבלן אין אפשרות לערוך שינויים בהסכם ולכן אין טעם להוציא כסף על ייעוץ", הוא אומר. "זה בהחלט האינטרס של הקבלן שדבריו יתקבלו תורה מסיני, אך זה בהחלט לא האינטרס של הרוכש. צריך לבדוק פרמטרים רבים לרבות מי המוסד הפיננסי המלווה ומהי האיתנות הפיננסית של הפרויקט. אני משוחח את הקבלנים והיזמים ולומד הרבה מהתגובות שלהם. מכיוון שאני מגיע מתחום של פיתוח וליווי עסקים ובעל שנות ניסיון רבות, אני מספיק משופשף כדי לדעת מתי עונים לי תשובות אמיתיות ומתי סימני האזהרה זועקים. היתרון שלי הוא הראייה העסקית הרחבה הכוללת בתוכה גם בדיקת היתכנות עסקית בפן התפעולי של העסק".
"כל עסקת נדל"ן היא מורכבת"
ככלל, הבדיקות המקדמיות שעו"ד אילון עורך הן מקיפות ויסודיות. "בשלב הראשון אנו בודקים את הזכויות של המוכר והאם יש עליהן מגבלות כמו הערות אזהרה. אנו בודקים היכן רשום הנכס, האם בטאבו אן בחברה המשכנת – דבר בעל משמעות גדולה מאוד בעסקה, ובהמשך אנו בוחנים כל סעיף וסעיף בעסקה. אם מדובר ברכישה של בית צמוד קרקע אנחנו שמים דגש מיוחד על חריגות בנייה, על גבולות המגרשים, הסכמי שיתוף ועוד", הוא מסביר.
עו"ד אילון מתמחה גם בנדל"ן מסחרי ומסביר כי קיימת מורכבות גם בכל הנוגע למעמד המיוחד של הזכיין ושל חוזי שכירות במרכזים מסחריים: "זכיין ששוכר חנות בקניון או מרכז מסחרי נחשב כ'בר רשות'. למעשה הרשת היא השוכרת והזכיין אינו צד בחוזה, אלא הוא מורשה לשהות בנכס בהתאם להסכם השכירות שנערך בין הרשת למרכז המסחרי. מעמד מיוחד זה טומן בתוכו מורכבות: לפעמים הרשת מתחייבת לדברים מסוימים שהזכיין אינו יכול לעמוד בהם. אני עובר עם הזכיין על כל סעיפי החוזה כמו גם בוחן את היכולת של הזכיין להתמודד מיסי העירייה השונים ועם הדרישות השונות של משרד איכות הסביבה, משרד הבריאות ועוד".
באחד המקרים בו ייצג זכיין, זיהה עו"ד אילון "מוקש" בעסקה, שעלול היה לגרום להפסד כספי כבד אלמלא היה מיוצג. "פנה אליי זכיין של רשת מזון לפני חתימה של חוזה שכירות מול קניון. למרות שהצד השני הסתיר את הבעייתיות, ערכנו בדיקה מול מחלקת רישוי העסקים של עיריית תל אביב וגילינו שלמתחם המדובר כלל אין אישור להשכיר חנויות לצורכי מזון", מספר עו"ד אילון. "אלמלא הבדיקה, אותו זכיין היה חותם על החוזה, משקיע 70,000 שקלים בשיפוץ ולא היה יכול לפתוח את החנות. הצד השני ניסה לשכנע אותנו לחתום בכל זאת, בנימוק שיגישו בקשות לשימוש חורג, אך כמובן שהמלצתי ללקוח שלי להימנע מכך".
משרד עורכי דין ירון אילון
טלפון: 03-7161515
למעבר לאתר>>
לפנייה במייל>>
בשיתוף משרד עורכי הדין ירון אילון
——————————
לאופמן בן חמו משרד עורכי דין ונוטריון
שוק ההתחדשות העירונית, אומר עו"ד ערן לאופמן, ביצע בשנים האחרונות מעבר מתוכניות התחדשות מבוססות תוכניות מתאר (תמ"א) לכיוון של פינוי-בינוי (אלא אם מדובר בבניינים בודדים) בשל הצורך בחידוש תשתיות ובהוספת מקומות חניה, דבר המהווה בעיה הולכת וגוברת.
לאופמן בן חמו משרד עורכי דין ונוטריון, מתמחה בתוכניות של התחדשות עירונית בעיקר באזור בגוש דן – תל אביב, יבנה, לוד וראשון לציון. בנוסף מתעסק המשרד בתיקים של המשפט האזרחי, כולל דיני חברות, עסקאות מכר והשכרות של נכסים מגרשים.
לפני כניסה לעסקאות של התחדשות עירונית, אומר עו"ד לאופמן, חשוב ללקוח לבצע בדיקות מקדימות של הנכס - לבדוק כיצד הוא רשום ומי הבעלים, לברר מיסוי אפשרי בקנייה והיטלי השבחה מצד הרשות המקומית, לבדוק נכסים מסביב ותוכניות עתידיות, היכן נמצאים מבני ציבור סמוכים, צירי תנועה וחניות ולחשב את הדברים הללו. כמו כן, יש לוודא שהרישום תואם את שם המוכר ושאין בעיות של יורשים או של אנשים שלא השלימו את הרכישה מהחברה היזמית ולבצע בדיקות מקדימות לגבי הנכס עצמו מבחינת מיסוי וחובות מס.
כדוגמה מעלה עו"ד לאופמן מקרה, בו זוג מכר דירה במקום מבוקש במרכז תל אביב אבל לפני המכירה נסע לחו"ל לפרק זמן ממושך בתקופת הקורונה. לפני המכירה התברר כי אינו זכאי לפטור ממס שבח מכיוון שהווא אינו תושב ישראל, למרות שמדובר בדירתו היחידה. אז נאלץ המוכר להמציא אישור מהקונסול בברלין שאין ברשותו דירה בעיר ולבקש בישראל השגה על השומה שהוצאה.
במקרה נוסף ייצג עו"ד לאופמן קבוצת רוכשים שביקשה לקנות בניין שקיבלו מספר יורשים במשותף מהאב. בנכס היו תשע יחידות, חלקן חנויות. במטרה לנצל זכויות מס, הורה עו"ד לאופמן לרוכשים לחלק את הנכס ולהחליט מי רוכש איזו יחידה, כך שבבוא העת כשירצו למכור, יידעו בדיוק איזו דירה נמצאת בבעלות מי מהרוכשים. "עצם זה שנאלצנו לחלק מהר את הנכס עשתה טוב למוכרים וגם לקונים", אומר עו"ד לאופמן, "נעשה פה תכנון מס נכון".
עו"ד לאופמן מזכיר כי חוקי המס בנוגע לרכישת נכסים משתנה כל הזמן. כך, למשל, היום ניתן לקבל פטור ממס רק על מכירת דירה אחת, בניגוד למספר דירות בעבר והיום לא ניתן לבצע עסקת העברת מתנה מאח לאח אלא רק מהורה לילד. בנוסף, בעסקאות של התחדשות עירונית ירד הרוב הנדרש לאישור התוכנית מ-72% מהדיירים ל-68% בלבד.
"לאחר ניסיון של למעלה מ-30 שנה בתחום העסקאות", אומר עו"ד לאופמן. "לקוחות לא יקבלו אצלי את המחיר הזול ביותר בנמצא, אולם מכיוון שאני יקה במוצאי ומקפיד על הפרטים, ולו הקטנים ביותר, אני דואג שהם יקבלו בדיוק את מה שהם רוכשים ושלא יינזקו בדרך. אנו מתכננים ללקוחות את מסלול המיסוי והם יודעים במדויק מה צפוי להם בכל שלב ושלב. בנוסף, אנו מלווים את הלקוחות לאורך כל הדרך, כולל הרישום בטאבו. הלקוח יכול להיות רגוע שלא יקרו לו פשלות בדרך".
לאופמן בן חמו משרד עורכי דין ונוטריון
כתובת: דרך בגין 150, מגדל ווי קומה 8, תל אביב
טלפונים: 03-6201713 | 050-5369933
למעבר אתר>>
לפנייה בדוא"ל>>
בשיתוף לאופמן בן חמו
————————————
נאור גלברג - עורך דין ושמאי מקרקעין
היו לא מעט מקרים שבהם עו"ד נאור גלברג המליץ ללקוחותיו לא להתקדם לעבר חתימת חוזה, בעקבות בדיקות מקדימות שביצע כעורך הדין המלווה רוכשים בעסקאות נדל"ן וכן בכובעו השני כשמאי מקרקעין.
"כמעט בכל עסקה מורכבת אני עושה בדיקות של שווי נכס", הוא אומר. "היו לא מעט פעמים שייעצתי ללקוחות לרדת מעסקה כי השווי בעיניי היה גבוה מדי. אני בוחן בכל עסקה האם השווי תואם את שווי השוק והאם לא צפויה להיות בעיה של נפילת משכנתא או בעיות שעשויות לסנדל או לבטל עסקה".
עיסוק רק בתחום הנדל"ן
משרד עורכי דין נאור גלברג ושות הוא משרד המתמחה בתחום הנדל"ן והמקרקעין בלבד; מעסקאות מכר ורכישת בתים מיד שנייה ומקבלן, ליווי פרויקטים ויזמויות נדל"ן, פרויקטים של התחדשות עירונית, עסקאות קומבינציה וייצוג בהליכים משפטים בתחום האזרחי-מסחרי עם התמקדות בסכסוכים בתחום הנדל"ן.
החלטתו של עו"ד גלברג להתמחות אך ורק בתחום הנדל"ן והמקרקעין נובעת מתוך תפיסתו, לפיה התחום דורש מומחיות והעמקה לאור השינויים הניכרים והתדירים שחלים בו. העובדה שהוא גם שמאי מקרקעין מוסמך, המומחה במיסוי מקרקעין ובהפחתת היטל השבחה, מקנה ללקוחותיו יתרונות הבאים לידי ביטוי בשורה ארוכה של בדיקות מקדימות. בכך, לקוחותיו מגיעים לרגע החתימה על חוזה הרכישה כשהם חשופים לכל הגורמים שמשפיעים, או עשויים להשפיע בעתיד, על החלטתם. "השילוב הזה מאפשר חשיבה מחוץ לקופסה ומציאת פתרונות יצירתיים ומוצלחים עבור הלקוחות, כך שהשירות אותו הם מקבלים הוא מקיף, כולל הרישום בטאבו והעברת זכויות", אומר עו"ד גלברג, ומוסיף כי "כעורך דין שליווה וייצג מאות עסקאות נדל"ן, אני בודק את כל הרישומים של הנכס ושל בעליו, כולל בטאבו ובעירייה במידת הצורך. בנוסף, אני מבצע בדיקות אם ישנם עיקולים או שעבודים על הנכס, בנייה לא חוקית וכן אם קיים היטל השבחה, אישור הקלה או אישור שימוש חורג, שמובילים לעלייה בשווי הנכס".
להימנע מהפסדים של מאות אלפי שקלים
עו"ד גלברג מוסיף כי "חשוב להבין שבעסקאות נדל"ן אין לרוב בעיות, אבל כשבעיה קיימת, היא עשויה לגרום להפסדים במאות אלפי שקלים, ולכן חשוב מאוד שעורך דין קניית דירה מקצועי ומנוסה בתחום ילווה את העסקה. הליווי שלי מתחיל מרגע פניית הלקוח ועד יום קבלת המפתח. אני עומד לרשות לקוחותיי בכל שלב, בכל שאלה ועניין עד לסיומה המוצלח של העסקה".
בעניין זה הוא מציין כי לעורך הדין תפקיד מרכזי בשמירת האינטרסים של הלקוח, עוד בשלב המקדמי הוא עורך בדיקת בנוגע לרישום הזכויות, קיום שעבודים, עיקולים, זכויות צדדים שלישיים, צווי הריסה ועוד, יחד עם בדיקה של הכדאיות הכלכלית מבחינת שיקולי מיסוי, היטלים ותשלומים שעשויים להשפיע על החלטת הלקוח. "בהתאם לממצאי הבדיקות המוקדמות, אנחנו מקפידים לנסח חוזה שיכלול תנאים ומנגנונים מתאימים להבטחת זכויות הלקוח ובאופן שיאפשר את הגשמת מטרותיו", הוא אומר.
מעבר לתנאים המסחריים והבדיקות המשפטיות, בונה עו"ד גלברג עבור רוכשי נדל"ן לוח תשלומים שתואם את היכולות התזרימיות שלהם. "אם יש רוכש דירה שהוא בגבולות של 75 אחוז מימון", הוא אומר, "אני בונה מנגנוני הגנה וביטחון להבטחת התשלומים, עורך תחשיב מעמיק ומפורט לגבי המיסוי הצפוי, בונה מנגנון ניכוי השעבודים החלים, כגון משכנתא, ובונה תוכנית עבודה ולוחות זמנים למהלך העסקה".
לאור העובדה שמדובר בשילוב של עו"ד המתמחה בליווי עסקאות נדל"ן לצד הסמכתו כשמאי מקרקעין, מעניק משרדו לרוכשי נדל"ן מעטפת שלמה וכוללת, הן בפן הנדל"ני והן בפן הכלכלי-השמאי. בכך הוא מאתר כשלים ומוקשים מקצועיים שעלולים להיות בעסקה. "אני מומחה גם במיסוי מקרקעין ויש לי ראייה כוללנית גם על ענייני התשלומים וחובות המס. כך, למשל, אחת מלקוחותיי מכרה דירה שנייה שבבעלותה. לאחר תחקיר מעמיק בניתי עבורה מתווה הכולל הגשת דו"חות מס לשלוש שנים אחרונות, סייעתי בפריסת מס השבח לארבע שנים קדימה, כך שהיא יצאה נשכרת וקיבלה החזר של כל מס השבח חזרה", הוא מספר.
סימולציה במהלך הליווי
בעת שהוא מייצג רוכשים, נוהג עו"ד גלברג לערוך סימולטורים הנחוצים בכדי "לספר ללקוחות שלי כל מה שהם צריכים. עסקה נחשבת טובה כשהיא צופה פני עתיד ואני יודע להגיד לרוכש שקיימות באזור תוכניות התחדשות עירונית ועוד. כדאי לקחת זאת בחשבון, כי בעתיד הקרוב יושבח הנכס; וזה רק חלק קטן מתוכנית הליווי והייצוג של כל עסקה".
יתרון נוסף שהוא מביא הוא התייחסות לנושאי מיסוי שונים, כמו מס רכישה מתי והיכן ניתן לחסוך בתשלום המס ועוד. בנוסף, עורך עו"ד גלברג לכל עסקת נדל"ן אותה הוא מלווה בדיקות המשקפות את המצב התכנוני של הנכס - האם הוא בנוי בהתאם להיתרי בנייה, האם קיימות זכויות בנייה לניצול ועוד. כמו כן, הוא מלווה קבוצות רכישה. "התחום אומנם חטף מכה אבל עדיין בועט", הוא אומר ומציין כי בעזרת סימולטור ביכולתו להציג לקבוצה מראש את הרווחיות הצפויה. במקביל הוא מייצג קבוצות רוכשים הפועלות לרכישות מרוכזות של דירות מיזמים בפרויקטים שונים ברחבי הארץ", הוא אומר.
לסיכום, ממליץ עו"ד גלברג לרוכשים כי לפני כניסה לעסקת נדל"ן לערוך ביקור בנכס ביום ובערב, להכיר את הסביבה ואת השכנים, לנסות ולאתר דברים עליהם לא עלו. כמו כן, הוא ממליץ תמיד לבקש תעודות זיהוי מהמוכרים ולוודא שהן תואמות לרישום בפנקסי המקרקעין, והדבר החשוב ביותר: להחזיק באישור עקרוני מהבנק למשכנתאות למימון העסקה טרם החתימה על ההסכם.
נאור גלברג ושות' משרד עורכי דין
תל אביב: הארבעה 28, מגדל צפוני – קומה 5
רחובות: האלוף יעקב פרי 13, בית שירה – קומה 5
טלפונים: 050-9710-600
משרד - 03-6968986
לפנייה במייל >>
למעבר לאתר >>
למעבר לעמוד הפייסבוק >>
למעבר לעמוד הלינקדאין >>
בשיתוף נאור גלברג
———————
עורך דין נדאל דאוד
עורך הדין והנוטריון נדאל דאוד מלווה ומייצג לקוחות בתחום דיני המקרקעין מזה למעלה מ-15 שנים. כשבאמתחתו תואר שני במשפטים בהצטיינות מאוניברסיטת תל אביב ואוניברסיטת ברקלי היוקרתית בארה"ב, וניסיון עשיר בתחום המקרקעין לרבות תכנון ובנייה ומיסוי מקרקעין, משלים עורך דין דאוד בימים אלה את לימודי הדוקטורט במשפטים בתחום דיני המקרקעין.
מאז הוסמך כעורך דין, עבד עו"ד דאוד במספר משרדי עורכי דין מובילים בתחום הנדל"ן בארץ וצבר ניסיון עשיר ומקיף בתחום. פרט לייצוג רוכשים בעסקאות רכישה או מכירה של נכסים לרבות עסקאות קומבינציה ועסקאות פינוי-בינוי, עו"ד דאוד עוסק גם בהיבט המיסוי של עסקאות המקרקעין, מייצג לקוחות במקרים של הפקעת מקרקעין או פגיעות תכנוניות וכן מייצג חברות קבלניות. ממשרדו הממוקם במעלות – תרשיחא מסביר לנו עורך דין דאוד כיצד הוא מלווה חברות קבלניות בפרויקטי נדל"ן, על מה הוא שם דגש בליווי רוכשים פרטיים בעסקאות מקרקעין ומדוע חשוב לכל רוכש להיות מיוצג על ידי עורך דין מקרקעין מנוסה מטעמו.
לדברי עורך הדין דאוד, תהליך ייצוג רוכשים בעסקאות מקרקעין הוא מקיף ויסודי ומגן על הרוכש בכל ההיבטים. "כאשר רוכש פוטנציאלי פונה אליי, אני מתחיל בעריכת בדיקות מקדמיות משפטיות ותכנוניות בנוגע לנכס. בין היתר אני בודק את מצב הרישום של הנכס: אם יש עיקול על הנכס או אם קיימות זכויות לטובת צד ג'. אני בוחן את המצב התכנוני של הנכס מבחינת חריגות בנייה, זכויות בנייה, היתרי בנייה, תוכנית בניין עיר באזור של הנכס, הליכי תכנון שעדיין לא אושרו ועוד".
כמי שצבר ניסיון רב בתחום מיסוי המקרקעין ומיסוי מוניציפלי בשלל עסקאות מורכבות, עורך הדין דאוד בוחן את כל היבטי המס השונים ומייעץ בתחום זה לרוכשים. "אני בוחן את מצבו של הלקוח הספציפי, בודק את קיומם של פטורים, וממליץ לרוכש על מסלול המס הטוב ביותר עבורו. בהמשך אני עורך את המשא ומתן על החוזה, ודואג לכך שהחוזה ישקף את ההסכמות בין הצדדים ויגן על הלקוח מכל הבחינות האפשריות, כאשר לאחר החתימה אני ממשיך עם הלקוח עד להשלמת העסקה, רישום הזכויות בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל".
"עורך דין מנוסה יודע להגן על הרוכש"
עורך הדין דאוד מדגיש את חשיבות הייצוג על ידי עורך דין בעל ניסיון בתחום המקרקעין. "עבור רוב האנשים הפרטיים, רכישת דירה היא העסקה החשובה ביותר בחיים. לא כל יום רוכשים דירה, במיוחד לא במחירים של היום. לכן חשוב מאוד לדעת שמדובר בעסקה תקינה. עורכי דין החסרים את הידע והניסיון בתחום עלולים לפספס בדיקות מקדמיות שונות, ולעלות לרוכש ביוקר. בבתי המשפט יצא לי לראות מקרים כאלה בהם נגרמה לרוכשים עוגמת נפש גדולה והם נכנסו לאסון כלכלי בגלל טעויות של עורכי דין שלא פעלו בצורה יסודית. לדוגמה, באחד המקרים עורך דין שייצג רוכש לא בדק באופן יסודי את הנכס בוועדה המקומית. ולאחר שנחתם החוזה והרוכש פנה לבנק ללקיחת משכנתא, הבנק סירב לתת לרוכש משכנתא בגלל התראות לנקיטת הליכים משפטיים מצד הוועדה נגד הבעלים עקב חריגות בנייה שקיימות בנכס".
"במקרים של רכישת דירה מקבלן, יש רוכשים שמסתמכים על עורך הדין של החברה או הקבלן, ולא לוקחים עורך דין מטעמם. זו טעות נפוצה שנובעת מכך שהרוכש משלם לחברה ולעורך הדין שלה שכר טרחה. הוא לא יודע ששכר הטרחה הוא עבור רישום הבית המשותף ורישום הזכויות על ידי החברה ותו לא. עורך הדין של הקבלן לא מייצג את הרוכש בעסקה, אלא רק ברישום הזכויות בטאבו. לכן חשוב שיהיה לו עורך דין מטעמו שידאג לייצגו על הצד הטוב ביותר וידאג לכלול את כל ההגנות שצריכות להופיע בחוזה".
עורך דין נדאל דאוד אף מלווה יזמים וחברות בהקמת פרויקטי מגורים. "הליווי כולל את בדיקת הזכויות על הקרקע מול רשות מקרקעי ישראל או מול הבעלי הקרקע, בדיקת המצב התכנוני, הכנת החוזים הרלוונטיים לצורך בנייה, ייעוץ מס ליזם, הכנת החוזים מול היועצים השונים בשטח ומול הרוכשים, דיווח למיסוי מקרקעין, רישום הזכויות ולבסוף רישום הבית המשותף. אנחנו מקפידים להשלים את רישום הבית המשותף מיד כשהפרויקט מסתיים. חברות רבות אינן מקפידות על הרישום במועד חרף קיומה של מגבלה בחוק ואסור להתעכב עם הרישום. אנחנו דואגים להליך מהיר שבזכותו הקבלן אינו חשוף לתביעות ולתשלום פיצויים לדיירים".
עו"ד מקרקעין ונוטריון נדאל דאוד
טלפון: 04-9997188
למעבר לאתר >>
ליצירת קשר >>>>
לפנייה במייל>>
למעבר לפרופיל העסק בגוגל >>
בשיתוף עו"ד מקרקעין ונוטריון נדאל דאוד
—————————
עורך הדין רענן גל – ליווי עסקאות נדל"ן מורכבות
הנה עובדה שכדאי להכיר: רוב תביעות רשלנות נגד עורכי דין הם בתחום הנדל"ן ואלה המוגשות לבתי המשפט הן בתחום המקרקעין, שנחשב לאחד המורכבים והקשים. מי שסבור כי ניתן להוציא לפועל את העסקה ללא ליווי מקצועי ויסודי, עלול בסופו של דבר להתמודד עם הליך משפטי ארוך ומורכב שמוביל לבזבוז של זמן וכסף.
"תפקידי כעורך דין הוא לוודא שהלקוח מבצע עסקה בטוחה ויקבל בסוף התהליך את המקרקעין שהוא רכש", אומר עו"ד רענן גל המתמחה בליווי עסקאות מקרקעין. "עבור חלק מהלקוחות, מדובר בעסקה הכלכלית הכי גדולה בחיים שלהם ולכן רק מי שמכיר את רזי המקצוע יכול לתת מענה ושירות שיאפשר את הוצאתה לפועל על הצד הטוב ביותר".
יותר מ-20 שנות ניסיון
המורכבות בתחום רכישת מקרקעין ניכרת גם בישראל וגם בעולם. היא נובעת, בין היתר, מהיותה מחולקת לתת תחומים שבהם כל עסקה שונה בתכלית. כך, למשל, קניית דירה מקבלן, רכישת דירה יד שנייה או קניית כל סוג אחר של מקרקעין מצריכות סוג שונה של ידע מצד עורך הדין וירידה לדקויות. "מימוש מוצלח של עסקת נדל"ן חייב להתבצע תוך שמירה מדוקדקת על זכויותיהם של כל השותפים לה", מסביר עו"ד גל, בעל ניסיון של יותר 20 שנה בתחום. "יש בעסקאות אלה שאלות מיסוי מסוגים שונים בהתאם למקור הרכישה – המדינה, קבלן או אדם פרטי, ולכן צריך להכיר היטב את התחום ואת תתי התחום".
כדי למנוע תקלות מיותרת, מבצע עו"ד גל אבחון לנכס עוד לפני העסקה כדי לדעת את טיבו ולהבטיח שלא יהיו הפתעות אחרי התנעתה. "לקוחות שלא מבצעים בדיקה מקדימה עלולים לקבל נכס שהם לא תכננו לקנות או שמוצאים את עצמם מתחייבים לנכסים שלאחר מכן התגלו עם חריגות בנייה או שיש על הנכס משכנתא בלי שהמוכר הודיע על כך מראש", הוא אומר. "לכן, בשלב המקדמי שהוא חשוב מאוד לרכישה אנחנו מוציאים שמאי, מודד או אדריכל ונעזרים בנותני שירותים מתאימים כדי להבין שמה שאנחנו רואים הוא מה שאנחנו מקבלים בעסקה".
בשלב השני, שלב המשא ומתן, הרוכשים אמורים לעבור על החוזה ולבדוק שכל מה שסוכם נמצא בו. לאדם הממוצע אין את היכולת לעשות זאת, ודאי כאשר הוא לא בקיא בהליך המשפטי. "מניסיון של שנים אני מכיר רוכשים שפשוט לא ידעו לקרוא את הכתוב ושילמו אחר כך מחיר יקר, בין היתר, כי לא הבינו שיש הבדל אם רוכשים דירה מקבלן או מפרטי", מסביר עו"ד גל. "למשל, ייתכן שתהיה על נכס הערת אזהרה שמונעת את מכירתו, אך הלקוח או עורך הדין שלו לא בדקו את הנושא ברשם המשכונות או נקלעו למצב שבו התזרים לא היה נכון בהתאם לצורת התנהלות העסקה".
לא חותמים לפני שבודקים
הליווי המשפטי המקצועי נועד לסייע גם בהבנת תת הסעיפים הרבים, שיש לבחון לפני שיוצאים לדרך בעסקת מקרקעין, כדי להימנע מתביעה או תסבוכת משפטית. "ענייני שווי, מימון, ולפעמים רשלנות בצורת הדיווח עלולים להוביל לתשלומים מיותרים אם מבחינת אגרות או מיסים מיותרים. גם תכנון המס חשוב במקרים אלה, ומדובר בסכומים לא מבוטלים, ואת זה יכול למנוע רק עורך דין מיומן", מסביר עו"ד גל.
בעניין זה הוא מוסיף כי בעסקה המתגבשת מוטלת אחריות רבה על איש המקצוע הנבחר מחד, ומאידך גם על הרוכשים שחייבים לוודא שיש לו ביטוח בתוקף לכיסוי כל הנזקים במקרה של תקלה. "עסקה מורכבת כמו רכישת מקרקעין לסוגיה חייבת להיות מסודרת, מוסר תשלומים ידוע מראש ותיעוד של כל מהלך. עורך הדין חייב להיות זמין לעסקה, לדעת להנפיק את המסמכים הרלוונטיים שיקדמו אותה ולהוביל להצלחה. גם לאחר החתימה, הוא מחויב לדווח על העסקה לרשות המסים כדי לקדם את רישום המקרקעין בטאבו ובמקביל לדווח על כך לעירייה ולבדוק שאין חובות על הנכס".
משרד עו"ד רענן גל, בר כוכבא 23, בני ברק
טלפון: 03-7617461 | 052-8203333
למעבר לאתר המשרד >>
למעבר לעמוד הפייסבוק >>
בשיתוף עו"ד רענן גל
