שוק הנדל"ן למגורים רותח. מלבד הדירות החדשות, ישנם לא מעט משפרי דיור ומשקיעים שמבקשים למקסם את הרווח, לנוכח עליית המחירים. ואולם, מכירת דירה כרוכה בתהליך ארוך ומורכב, הכולל גם מיסוי, היטלי השבחה והיבטים נוספים כמו הוצאת נוסח טאבו.
מי שאינו בקיא בתחום הנדל"ן עלול לגלות כי בדרך לעסקת המכירה נעשו טעויות שלא פעם גוררות גם תסכול, בזבוז זמן וכסף יקרים. לכן, האם אתם קונים-מוכרים דירה או בית, כדאי להיוועץ עם אנשי מקצוע מהתחום שיכולים להעניק ליווי שעשוי להבטיח את השלמת העסקה לשביעות רצונכם. הכירו את בר פילצקי – שמאות מקרקעין ואת דאב ושות': משרד עורכי דין ונוטריון ואת עופר נעמן, כלכלן ויועץ משכנתאות.
בר פילצקי – שמאות מקרקעין
"על-פי רוב בעסקאות מקרקעין מעורבים מתווך נדל"ן ועורכי דין, המייצגים את הצדדים. שמאי מקרקעין הוא ישות אובייקטיבית אשר אמון על מתן מידע מפורט ונקי מאינטרסים על-מנת להבטיח שהעסקה אכן 'כשרה' ואין בה אותיות קטנות, אי-דיוקים או חריגות שעלולות בעתיד להכשיל את העסקה או לסבך את הנוגעים בדבר", אומר שמאי המקרקעין בר פילצקי.
קודם בודקים
בר הוא שמאי מקרקעין מוסמך וחבר בלשכת שמאי המקרקעין בישראל, בעל תואר ראשון בכלכלה ומנהל עסקים מאוניברסיטת אריאל שבשומרון. לבר יש ניסיון רב בכתיבת חוות דעת לאומדן שווי שוק ובכתיבת חוות דעת לגורמי מימון, כמו: בנקים, חברות וקרנות חוץ בנקאיות.
"עסקאות מקרקעין של רכישה או קניית נכס למגורים כרוכות בעלויות גבוהות. זו לא קלישאה לומר שרכישת דירה היא, ברוב המקרים, העסקה היקרה ביותר שאדם יעשה בימי חייו. דווקא משום כך, התייעצות עם שמאי מקרקעין טרם הרכישה והחתימה על העסקה זו לא הוצאה, אלא חיסכון", ממשיך בר. "צריך לזכור, שללא שיוך קנייני בין הבעלים לנכס המסוים, הבנק לא ירשום משכנתה על נכס שכזה ותצטרכו לחפש מקורות מימון אחרים. כשקונה פוטנציאלי סומך על מה שנאמר לו בעל-פה על-ידי בעל הנכס, אך בהמשך יתגלה שהדירה לא רשומה בטאבו או שהייעוד של הנכס הוא כלל לא למגורים, מדובר בנזק כספי ובלא מעט עוגמת נפש.
במקרה כזה, תפקידו של שמאי מקרקעין הוא לערוך בדיקה מקיפה של הנכס, לרבות: איתור חריגות בנייה, לאמת שהנכס רשום במדויק בנסח הטאבו או תשריט הבית המשותף, שלא מדובר בדירה מחולקת, אם יש תוכניות בניין עיר עתידיות שיש להן השלכות גם על מיסוי וכדומה. לנתונים המתקבלים מכל בדיקה יש משקל עצום בדרך לקבלת החלטה על רכישת הנכס".
הוא מוסיף כי במידה שקיימת חריגת שטח או בנייה אשר לא מוצמדת לדירה בטאבו, הבנק לא מוכן למשכן שטחים שכאלו. לכן בדוח לבנק יקבע השמאי שווי הנמוך ממחיר הרכישה.
ירידה לפרטים
לדבריו, תפקיד עיקרי נוסף של שמאי מקרקעין הוא הערכת שווי נכס, בין אם לקראת מכירה ובין אם לקראת לקיחת משכנתה. הערכת שווי נכס היא מיומנות הדורשת ראייה רחבה וירידה לפרטים כמו: מיקום הנכס, גיל הנכס, קומה, כמו גם בדיקה של הסביבה – תשתיות, קרבה למוסדות חינוך, תחבורה ציבורית ועוד. בנוסף יש לקחת בחשבון שינויים עתידיים, כמו: פוטנציאל השבחה, תכנון בנייה, שינויי תב"ע, פרויקט של תמ"א או של פינוי – בינוי. "צריך לזכור שמעבר למחיר הנכס, על עסקאות נדל"ן מושתים מיסים שונים כמו: היטל השבחה ומס שבח, המשולמים לוועדה המקומית, לרשות המיסים או לרשות למנהל מקרקעי ישראל. גובה התשלומים עשוי להגיע לעשרות ואפילו למאות אלפי שקלים, כך שאין להקל בכך ראש אלא להיות מודעים לכך מבעוד מועד. יתרה מזאת, כאשר נדרש אדם לשלם היטל השבחה, עומדים לרשותו עד 45 יום להגיש השגה על גובה ההיטל. אם לא יעשה זאת בטווח הימים הללו, המשמעות היא שאינו מתנגד ואם מאוחר יותר ירצה לערער הוא ייקלע לבעיה. להשגה על גובה ההיטל, שתוגש באמצעות נימוק שומה שהכין שמאי מקרקעין מטעם הבעלים, יש סיכוי גבוה להתקבל ובכך לחסוך לבעל הנכס כסף רב".
ההמלצה של בר לכל מי שעומד לפני מכירה או קנייה של נכס היא להתייעץ ראשית עם שמאי מקרקעין, לבדוק מה ההון העומד לרשותו ולאיזו מטרה הוא מייעד את הנכס – האם למגורים למשפחתו, לטובת השקעה והשבחת הנכס כדי למכור ברווח או לחילופין כדי להעמיד אותו להשכרה וליהנות מהכנסה פאסיבית. חשוב לדעת כי במידה שקיימת חריגת בנייה כלשהי לרבות פיצול דירה ללא היתר, הבנק לא מוכן למשכן שטחים או דירות שכאלו, לכן בדוח השמאי לבנק ייקבע שווי הנמוך ממחיר הרכישה.
גם לקוחות שמעוניינים לרכוש קרקע המוגדרת כיום בייעוד מסוים כמו שחברות רבות מציגות לרוכשים, כדאי שיבדקו עם שמאי מקרקעין האם יש היתכנות אמיתית לשינוי הייעוד של הקרקע. זאת משום שמדובר בהליך מורכב שעלול להימשך שנים ארוכות ואין שום הבטחה שאכן יתממש. כך שייעוץ של אדם מקצועי עשויה למנוע חתימה על עסקה שבסופו של דבר תשאיר את הרוכש עם קרקע שלא יהיה לו בה כל תועלת".
בר פילצקי – שמאות מקרקעין כתובת: אילת 18, תל אביב טלפון: 054-7760105למעבר לאתר >>
בשיתוף בר פילצקי – שמאות מקרקעין
_________
דאב ושות': משרד עורכי דין ונוטריון
רוב האנשים בישראל ימצאו את עצמם לפחות פעם אחת בחייהם מוכרים או קונים דירה או בית. יש כאלו שגם ישקיעו בנכס נדל"ני בחו"ל. עסקאות נדל"ן אלו, שהן חלק בלתי נפרד מהחיים, מערבות סכומים גבוהים של כסף ומחייבות הבנה מעמיקה בחוקים ובתקנות מס רבות - שיכולים לחסוך לקונים ולמוכרים הרבה מאוד כסף ולא מעט כאב ראש.
משרד עורכי דין ונוטריון דאב ושות', אותו מובילים עורכי הדין לארי דאב וישי דאב, הוא משרד בוטיק ייחודי המתמחה בתחום המקרקעין, אזרחי ומסחרי, צוואות וירושות. עו"ד ישי דאב, המנהל את מחלקת הנדל"ן במשרד, מתמחה בכל סוגי עסקאות המקרקעין, וכן מומחה למיסוי מקרקעין. לצד עסקאות מכר בשוק הפרטי, עוסק עו"ד ישי דאב גם בעסקאות בשוק המסחרי, קבוצות רכישה והתחדשות עירונית. עו"ד לארי דאב הוא מומחה לדין האמריקני ומתמחה בדיני ירושות ועיזבונות וכן בליטיגציה אזרחית ומסחרית יותר מ-40 שנה. המשרד מעניק שירות משפטי גם ליזמים ופרטיים המשקיעים בנכסי נדל"ן בארצות הברית, וכן לתושבי חוץ בכל הקשור בנדל"ן וירושות בישראל ובארצות הברית.
ליווי משפטי כבר מהשלב הראשון
עו"ד ישי דאב אומר כי נכון להיום שוק הנדל"ן רותח: "מזה כמה שנים אנו חווים עליית מחירים גדולה וזה יכול לייצר לחץ על כל המעורבים בעסקת הנדל"ן. במצב זה, ליווי משפטי כבר מהשלב הראשוני של העסקה הוא קריטי". לדבריו, מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה במקרקעין כבר בשלבים הראשוניים, כדי שנפעל בצורה יעילה וחכמה מהתחלה.
"במסגרת הבדיקה המשפטית צריך לבדוק קודם כל מה מצבו הרישומי של הנכס. ההבדלים בין נכס שרשום בטאבו, ברמ"י (רשות מקרקעי ישראל) או בחברה משכנת משפיעים על מורכבות העסקה, ויכולים להשפיע אפילו על הליך לקיחת המשכנתא", אומר עו"ד דאב ומדגיש כי כאשר הוא מייצג קונה או מוכר הוא "תופר את העסקה לפי הצורך של הלקוח ולפי המצב הרישומי של הנכס, בדיוק כמו שתופרים חליפה".
בשלב הבא של העסקה, מנהלים עורכי הדין של הצדדים משא ומתן על החוזה ולאחר שהגיעו לחוזה מוסכם הם מכינים את כל המסמכים הנדרשים משלב חתימת ההסכם ועד לשלב הסופי של העברת הזכויות. "כאשר אני מייצג את הקונה אני דואג שתירשם לטובתו הערת אזהרה בטאבו או משכון ברשם המשכונות סמוך לחתימת ההסכם, כדי להגן על האינטרסים של הלקוח", מציין עו"ד דאב ומוסיף: "כאשר אני מייצג מוכר אני דואג להתאים את תנאי התשלום לצרכיו. נושא זה חשוב במיוחד כאשר מדובר על עסקת שרשרת של מכירה וקנייה".
"באמצעות תכנון מס ניתן למקסם את העסקה"
כל הנושא הכספי של העסקה מחייב הבנה מעמיקה במיסוי מקרקעין - אחד מתחומי ההתמחות העיקריים של המשרד. לדברי עו"ד דאב, "באמצעות תכנון מס נכון, ניתן למקסם את החיסכון הכספי גם לרוכש וגם למוכר. בתכנון מס נכון אני מברר מה המצב המשפחתי ומצבת נכסי הנדל"ן של הלקוח. מאפיינים שונים כמו דירה יחידה, משפרי דיור, תושבי חוץ, עולים חדשים, יורשים, וכדומה – יכולים לזכות בפטורים והטבות מס שונות, וחשוב לדעת לנצל אותם בצורה מיטבית".
עו"ד דאב מציין כי חשוב מאוד לשקף לקונה ולמוכר את התמונה הגדולה שכוללת את כל העלויות הנלוות לעסקה, כמו חיובי מס, שכ"ט לעו"ד, דמי תיווך, שכ"ט ליועצים, וכיו"ב. "לעיתים, המוכר ירצה לשפץ את הנכס כדי להשביח אותו לפני המכירה. אדם הרוכש נכס ישן ירצה לדעת מה מצבו, גם בדברים שאינם נראים לעין, ולכן יפנה לשמאי או מהנדס. כל אלו ישפיעו על המשא ומתן ועל החוזה שייחתם לבסוף".
המשרד מקפיד על ליווי משפטי אישי וצמוד לכל אורך התהליך – מתחילתו ועד למסירת הנכס ורישומו. "תחום הנדל"ן זורם בדמי" אומר עו"ד ישי דאב ומוסיף, "כאשר משלבים בין זה לבין צרכי הלקוחות שלנו , אנחנו דואגים שהלקוח יקבל תמיד את השירות המקצועי והטוב ביותר. המוטו שלנו מאוד פשוט: כשהלקוח מרוצה אנחנו מרוצים".
דאב ושות': משרד עורכי דין ונוטריון
כתובת: בניין רקיע, קומה 3, שד' דם המכבים 36, מודיעין
טלפון: 08-6885100
בשיתוף דאב ושות': משרד עורכי דין ונוטריון
————-
עופר נעמן: כלכלן ויועץ משכנתאות
"משכנתא היא מערכת יחסים ארוכת שנים עם הבנק ולכן כדאי להיערך אליה בחכמה. בדיוק כמו כשקונים סמארטפון חדש ובודקים כל מרכיב – כך גם משכנתא היא תחום שמתפתח ומשתנה כל הזמן וכל תמהיל משפיע על ההחזר", אומר עופר נעמן – כלכלן ויועץ משכנתאות, בעל ניסיון של יותר מ-15 שנה בתחום. נעמן הוא בוגר תואר ראשון בכלכלה ובעברו עבד בבנק מוביל ובבית השקעות מוכר. כיום, הוא עובד באופן עצמאי ומלווה משפחות בכל סוגי המשכנתאות.
לקוחותיו של נעמן הם מגוונים. לאורך השנים ליווה יותר ממאה זוגות בתהליך קניית דירה במחיר למשתכן וסייע לאנשים עם הון עצמי נמוך לקנות דירה ואף להרוויח באמצעותה הון עצמי לקראת הדירה הבאה. לצד זוגות ומשקיעים, מלווה נעמן גם את בני הגיל השלישי הנדרשים למכור את דירתם או להיעזר בפתרונות מימוניים אחרים, כמו משכנתא הפוכה.
מוכרים וקונים דירה
פעמים רבות, מבקשים לקוחותיו של נעמן למכור דירה קיימת ולקנות דירה חדשה. נעמן מדגיש כי בתהליך זה במיוחד מומלץ להיעזר ביועץ פיננסי המתמחה במשכנתאות, מאחר שיש משמעות למועד המכירה מול הרכישה ולמצבו הפיננסי של הלקוח, שלעיתים מצריך תוספת למשכנתא או הלוואה מסוג אחר. לדבריו, "זוהי עסקה נדל"נית ומימונית לכל דבר שבה הכי נכון לקנות דירה ורק אחר כך למכור, אך לשם כך נדרשים תאום ואישורים מתאימים לבנק לטובת משכנתא עתידית".
הוא מוסיף כי תהליך לקיחה או מיחזור של משכנתא מחייב שימת לב יתרה לתזמון, בחינה מדוקדקת של צורך ויכולת וביטחון בעסקה. "התיזמון של העסקה הוא חשוב מפני שהבנק רואה את הלקוח נכון לעכשיו. לעצמאי כדאי לפנות בתקופה שהעסק יציב ולשכיר כדאי להראות רצף של משכורות ולמשל לא לפנות בזמן של חופשת לידה או התחלה במקום עבודה חדש", אומר נעמן ומציין כי בכל מקרה יש לערוך בדיקה מעמיקה לגבי היכולת הכלכלית של הזוג לעמוד בתשלומי המשכנתא – בדיקה שלעיתים יכולה גם להפתיע לטובה.
"משכנתא צריך לנהל"
עבור כל לקוח שמגיע אליו, בדרך כלל בעקבות המלצות, עורך נעמן בדיקה מקיפה של אפשרויות הרכישה מול המכירה, תוך הבנת היכולת הכלכלית של הזוג והתחשבות בתזמון העסקה. "הרבה פעמים אנשים פועלים מתוך רגש, אבל חייבים לקחת בחשבון את הפן הכלכלי - אותו אני משתדל להציג באופן ברור", הוא אומר.
"ברגע שהדברים מסתדרים, אני אוסף מסמכים ומקבל אישור עקרוני מאחד הבנקים, המאפשר לחתום על חוזה לקניית הדירה החדשה ולהתחיל לחפש קונים לדירה הישנה. בשלב זה אני בונה את התמהיל הנכון בהתאם לכל לקוח, לרבות אפשרות פירעון עתידית ויכולת ההחזר לאורך השנים שתאפשר ללווים להמשיך בשגרת חייהם. לאחר מו"מ מקצועי מול הבנקים נבחרת ההצעה עם התמהיל והתנאים הטובים ביותר ומתקדמים לביצוע העסקה, אותה אני מלווה בתהליך החתימה, בטיפול בביטחונות ובכל הנדרש עד לקבלת המפתח", הוא מסביר.
נעמן מדגיש כי "משכנתא צריך לנהל. אני ממליץ לבדוק כל שנתיים האם נמצאים במקום המתאים או שנדרש שינוי. לא צריך להתרגש מכל הודעה על שינויים בריבית, אבל חשוב להיעזר באיש מקצוע שמבין את המשמעויות של השינויים הללו ויוכל להמליץ לכם על שינוי אפשרי בתנאים הקיימים, בהתאם למצבכם הכלכלי והמשפחתי".
כבעל משפחה בעצמו, מתייחס נעמן לכל לקוח בכפפות של משי - כאילו הוא זה שלוקח את המשכנתא בעצמו. "טובת הלקוח היא שעומדת לנגד עיני ולכן אני מקפיד על יחס אישי וליווי צמוד ומקצועי לכל אורך התהליך", הוא מסכם.
עופר נעמן: כלכלן ויועץ משכנתאות
כתובת: אלישע הנביא 26 מודיעין
טלפון: 050-6449455
לכרטיס ביקור דיגיטלי>>
בשיתוף עופר נעמן
————-
