אחד ממאפייני הקורונה הוא הגילוי המחודש של מרחב המחייה. רבים ביקשו לשפר את המגורים ועברו לדירות חדשות. זאת, לצד המשפחות והזוגות הצעירים שבונים לראשונה את ביתם. אלא שהדרך לדירה חדשה דורשת לא מעט הכנות במטרה להגיע לבית החלומות.
מה מציעים אנשי המקצוע שמתמחים בליווי הדיירים אל ביתם החדש, כיצד ניתן לגשר בין החלומות והרצונות לבין התקציב והמציאות ואיך הופכים את הקירות לבית? על כך משיבים המקצוענים בתחום: אלכס הלר, גיל כהן, משרד עו"ד דן-גנגינה ושות' ו-ורדית קדרון - יועצת משכנאות.
אלכס הלר: שירותי בדק בית
"רכישת דירה היא אחת העסקאות המשמעותיות ביותר בחיינו, לכן חשוב לערוך בדיקת ליקויים מקצועית בטרם קבלת דירה חדשה מהקבלן כדי לוודא שהתיקונים יחולו על הקבלן ויבוצעו במסגרת תקופת האחריות שלו. אחרת הרוכשים יישאו בעלויות הללו בעצמם", מסביר מהנדס הבניין אלכס הלר, הבעלים של שלדן הנדסה - חברה לביצוע שירותי בדק בית לדירות קבלן, בתים פרטיים ודירות יד שנייה.
דו"ח ביקורת – גם במקרים של מאבק משפטי
הלר, מהנדס בניין ויועץ איטום ואינסטלציה, עוסק בתחום פיקוח הבנייה ב-24 השנים האחרונות. חברת שלדן הנדסה, אותה הקים בשנת 2012, מתמחה באיתור ליקויי בנייה ומעסיקה מהנדסים מומחים אשר עורכים בדיקות ליקויים בנכסים בהתאם לתקנים העדכניים וחוקי הבנייה. בין היתר נבדקים ליקויי שלד, ליקויי צנרת, רטיבות, הפרשי גובה, קצרים בחשמל, פגמים בקרמיקה, פגמים באלומיניום, ליקויים בצבע ובטיח, בריצוף, התאמות לתקן, התאמה למפרט ועוד.
"דוח הביקורת משמש גם כחוות דעת מקצועית לבית המשפט במידה שהלקוח והקבלן אינם מגיעים להסכמות בנוגע לביצוע התיקונים", מסביר הלר המשמש בעצמו עד מומחה מטעם בית המשפט בתחום בדק בית וליקויי בנייה.
לדברי הלר, כאשר מדובר ברכישת דירה חדשה, העיתוי המומלץ לעריכת בדיקת ליקויים הוא בשלב המסירה הראשונית. "מסירת דוח הליקויים לקבלן בעיתוי זה, נותנת לקבלן מספיק זמן לתקן את הליקויים בין המסירה הראשונית לסופית. כמובן שישנם ליקויים שניתן לראות רק לאחר מספר חודשים של מגורים בדירה כמו רטיבות, עובש, התקלפות אריחים ועוד. במידה שמתגלים ליקויים נוספים בהמשך, ניתן לערוך בדיקה חוזרת ולעדכן את הדוח".
"בדיקת ליקויים מאפשרת קבלת החלטות מושכלות"
"כאשר מדובר ברכישת דירה מיד שנייה", מבהיר הלר, "בדיקת ליקויים מקצועית מאפשרת לרוכש הפוטנציאלי לדעת מהם הליקויים הקיימים בנכס המדובר, ומאפשרת לו לקבל החלטות מושכלות בקשר לעסקה. לשם דוגמה, בדקתי לאחרונה וילה שמחירה עמד על שמונה מיליון שקלים עבור לקוח. במסגרת הבדיקה גילינו באמצעות מכשור מיוחד נזקי רטיבות שעלות תיקונם מוערכת ביותר ממיליון שקלים. מכיוון שהמוכר סירב להתקזז במחיר, הלקוח שלי בחר בסופו של דבר לא לבצע את העסקה".
בעוד אין זאת חובה על פי חוק, הלר ממליץ שאת בדיקת הליקויים יערוך מהנדס או לפחות הנדסאי. "אין רגולציה בארץ, אך ההמלצה היא לפנות למהנדס או הנדסאי כדי שהדוח יהיה מקצועי וישקף את כל הליקויים הקיימים. גם במקרים בהם הקבלן מסרב לטפל בליקויים והרוכש תובע אותו בבית המשפט, ההתייחסות של בית המשפט היא אחרת כאשר הדוח נכתב על ידי מהנדס. טווח המחירים שניתן למצוא כאשר מחפשים חברה לבדק בית הוא רחב, ואנשים לפעמים מתפתים למחירים זולים מבלי לבחון את המקצועיות והאמינות של החברה. ככלל, אני ממליץ לערוך מחקר ברשת בטרם בוחרים חברה לבדק בית – חשוב לקרוא חוות דעת של לקוחות ולחפש פסקי דין שניתנו בהקשר של אותה חברה".
שלדן הנדסה טלפון: 052-2817873לפנייה במייל >> למעבר לאתר >>למעבר לעמוד הפייסבוק >>
בשיתוף שלדן הנדסה
---------------
גיל כהן: תכנון אדריכלי אונליין
אתר תכנון אונליין של האדריכל גיל כהן, מנגיש את עולם האדריכלות לרוכשי הדירות. "אני נתקל באנשים רבים שנרתעים מלקחת אדריכל בגלל המחירים הגבוהים, ובסוף נשארים עם טעויות תכנוניות שפוגעות באיכות חייהם", הוא אומר. "האתר מפרק את השירותים האדריכליים למוצרים נפרדים שונים כמו תכנון מטבח, תכנון תאורה ועוד, כאשר כל מוצר עומד בפני עצמו ומוצע במחיר נמוך משמעותית בזכות העובדה שהשירות ניתן אונליין".
גיל, הנדסאי אדריכלות ועיצוב פנים בהכשרתו, הקים את האתר הייחודי לפני יותר משלוש שנים. "כשאנשים שוכרים את שירותיו של אדריכל בדרך המסורתית, הם נבהלים מהעלויות הגבוהות שיכולות להגיע לעשרות אלפי שקלים. באתר הם יכולים לדוגמה לבחור רק במוצר של תכנון חלוקה והעמדת ריהוט ב-1500 שקל. זה הרבה פחות מאיים ויקר, ומקל על אנשים לעשות את הצעד הראשון והחשוב שימנע טעויות קריטיות בהמשך. משם הם יכולים לבחור אם להמשיך ולקחת מוצרים נוספים או להסתפק בזה", הוא אומר.
בין המוצרים שניתן לרכוש באתר ניתן למצוא תכנון חדר רחצה, שרטוט אדריכלי, תכנון אינסטלציה, תכנון מטבח, תכנון תאורה, תכנון חשמל, תכנית ריצוף, תכנון חלוקה והעמדת ריהוט, פריסת אריחים ועוד, כאשר המחיר נגזר ממספר המטרים שעבורם נדרש השירות. בכל קטגוריה ניתן להתרשם מחוות דעת של לקוחות. "גם אני כלקוח שואב ביטחון מביקורות של לקוחות", מסביר גיל. "לכן אני שם דגש על כך באתר שלי. ניתן להשאיר ביקורת רק אם ביצעת הזמנה באתר, כך שכל הביקורות הן אותנטיות".
"העבודה אונליין חוסכת זמן וכסף מבלי לפגוע באיכות"
המחיר הנגיש הוא אחד היתרונות הבולטים של האתר, כאשר לרוב מדובר בכחצי מחיר לעומת שירות פרונטלי מסורתי. "המחיר האטרקטיבי מתאפשר כי אני לא מבזבז זמן בפגישות פרונטליות ונסיעות", מסביר גיל. "השירות מתאים לאנשים מהעידן החדש שעובדים עם מחשב ומבינים שהעולם צועד קדימה. יתרון נוסף הוא הנגישות והזמינות הגבוהה. הלקוחות מקבלים את המוצר אונליין תוך זמן קצר בצורת סט ביצוע לקבלן".
כדי ליצור ללקוח את המוצר המתאים ביותר, גיל משתמש בשאלונים ייעודיים ואף מעודד את לקוחותיו להעביר לו תמונות של מוצרים וסגנונות אהובים מההיצע העצום שברשת: "אני מקפיד על תכנון שיהיה גם פונקציונלי וגם בסגנון עיצובי שהלקוחות מתחברים אליו. לשם כך הכנתי שאלון מיוחד שנלווה להזמנה. מדובר בשאלון קצר ואמריקאי שניתן לענות עליו גם בלי הבנה מיוחדת בתחום. כמובן שלקוחות שיש להם הבנה יותר מגובשת באשר למוצר שהם רוצים, יכולים לכתוב לי בצורה חופשית ולפרט. כמו כן, בהחלט מומלץ לשלוח לי תמונות של עיצובים אהובים מהרשת. אני לומד כך המון על הסגנון של הלקוח. גם אם הלקוח מעוניין בעיצוב מודרני לדוגמה, עדיין יש קשת של תת סגנונות בתוך הז'אנר, והתמונות ששולחים לי עוזרות לי לדייק את המוצר".
לדברי גיל, החשיבות של תכנון אדריכלי היא עצומה, וגם בעידן המידע הדיגיטלי העצום הנגיש לכל אחד, עדיין נדרשת מומחיות וידע מיוחד בתכנון הבית. "אדם ללא ליווי מקצועי חווה את הדירה רק כשהיא גמורה ורק אז הוא מבין את ההשלכות של הטעויות שנעשו. פתאום הוא מגלה שהמטבח קטן מדיי, שאין מקום לשבת על האסלה כי הוא לא לקח בחשבון את התקנים, שאין מרחב בבית ונאלצים ללכת בסלאלום. מוטב לפנות לאדריכל בעל ניסיון כדי לא להתחרט אחר כך", הוא אומר.
"המסר החשוב ביותר שאני רוצה להעביר לאנשים שרוכשים דירה הוא להתייעץ עם אדריכל שלמד והתמקצע בתחום", מסכם גיל. "הרתיעה משירותי אדריכלות היא כלכלית, אך בסופו של דבר כשמתכננים דירה ללא אדריכל, לרוב נתקעים עם תכנון גרוע או שעושים הכול מחדש ומשלמים פי ארבעה. בכל מקרה, משלמים על כך ביוקר".
גיל כהן, תכנון אונליין טלפון: 051-2688307לפנייה במייל >> למעבר לאתר תכנון אונליין >> למעבר לעמוד הפייסבוק >> למעבר לעמוד האינסטגרם >>
בשיתוף גיל כהן, תכנון אונליין
----------
משרד עורכי הדין דן-גנגינה ושות': ליווי משפטי בדרך לעסקה
ישראלים רבים חולמים על רכישת בית, אבל נראה שמיום ליום הגשמתו רק הופכת קשה ויקרה יותר. אלא שבדרך לדירה, חלקנו עושים טעויות שאפשר וכדאי להימנע מהן. עו"ד רותם דן, שותף מייסד במשרד דן-גנגינה ושות', מכיר היטב את הטעויות האלו. הוא ושותפו עו"ד עדן גנגינה, שגדלו במשפחות של יזמי נדל"ן, צברו ניסיון רב בתחום במסגרת העסקים המשפחתיים, עוד לפני שהתמקצעו בעריכת דין.
כיום מספקים השניים ליווי מקצועי לפרויקטים של התחדשות עירונית, פינוי בינוי ותמ"א 38 על גווניה וכן עסקאות מכר בעיקר באזור פתח תקווה ובשאר גוש דן והמרכז. כמי שמכירים היטב את ההיבטים הרבים והמורכבים של עסקאות הנדל"ן – חשוב להם לעזור לאנשים שקונים דירה ולקבל החלטות שבאמת ישרתו את האינטרסים שלהם.
"יש הרבה כלים שעוזרים להבין מה הופך עסקאות לכדאיות", מסביר עו"ד דן. "אנחנו משתמשים בכלים מגוונים כדי לעזור ללקוחות לגבש החלטה ומתבססים בין היתר על ניתוח שכולל בדיקות כדאיות כלכלית, דוחות אפס ובדיקות תכנוניות לפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית. השירות שלנו הרבה יותר רחב מהליווי הקלאסי של עורכי דין. חשוב לנו לעזור לרוכשים להיות בטוחים בהחלטה. המשרד שלנו הוא וואן סטופ שופ שמייתר את הצורך ביועצים נוספים".
איך אפשר להבין אם העסקה באמת משתלמת?
מי שמעוניינים לרכוש דירה בפרויקט חדש, החשש הגדול הוא שהפרויקט בסופו של דבר לא ייצא לפועל או לא ישקף את הבטחות היזמים. עו"ד דן מציג כמה כלים שיעזרו להימנע מכך: "קודם כל חשוב לוודא שיש ערבות חוק מכר – כלומר שהבנק נותן גיבוי לפרויקט. הערבות מראה שמאחורי הפרויקט עומד תאגיד חזק, כך שאם חלילה היזם פשט רגל או לא סיים את הבנייה – הדייר יודע שהכספים שלו מובטחים".
הוא מוסיף כי חשוב גם להבין באיזה שלב נמצא הפרויקט ומתי נכון להיכנס אליו. "לדוגמה, ברכישת דירה 'על הנייר' נתקלנו במקרים בהם רוכשים לא בודקים אם התקבל היתר בנייה או מתי הוא צפוי להתקבל. במקרה כזה, אסור לקבלן או ליזם לגבות מעל 7% מערך הדירה וגם סכום זה צריך להיות מוחזק בנאמנות עד לקבלת ההיתר. זאת כדי להימנע משימוש אסור בכסף למטרות שאינן בניית הדירה. בנוסף, מאז מקרה 'חפציבה' המוכר, הוחלט שתשלומי הרוכשים יועברו באמצעות פנקס שוברים ישירות לחשבון הליווי של הפרויקט ולא באמצעות תשלומים ישירים לקבלן או ליזם", אומר עו"ד דן.
ומה בנוגע לרכישת שוקלים לרכוש דירה יד שנייה? גם במצב כזה חשוב שלא לסמוך רק על הבדיקות הפיזיות של הנכס – אלא ללמוד את הנתונים לעומק. "בשלב הראשון יש להזמין נסח טאבו על מנת לבדוק אם אין הגבלות על הנכס, כגון עיקולים או הערות", הוא מסביר. "בשלב השני יש להזמין את תיק הבניין או הבית המשותף ולבדוק את התאימות בין המצב הרישומי והתכנוני של הדירה לבין מצבה בפועל, במקרים רבים תימצא אי התאמה בדירות ישנות. כמו כן חשוב לבדוק כמה מס תידרשו לשלם בגין העסקה. הרבה אנשים לא יודעים שנכון לשנת 2022, כל אדם זכאי לפטור ממס רכישה ברכישת דירה עד 1.8 מיליון שקל ובתנאי שזו דירתו היחידה".
האם במצב הנוכחי באמת כדאי לרכוש דירה?
עו"ד דן מאמין שמצד אחד כדאי לכל אדם להשקיע לפחות חלק מההון שלו בנדל"ן: "כש'יושבים על הגדר' ומתמהמהים, עלולים לפספס הזדמנות שלא תחזור וההיסטוריה תעיד על כך. עם זאת, לאנשים ללא הון עצמי גבוה, הוא מציע לשקול לקנות קרקע, מכיוון שפוטנציאל ההשבחה שלה גבוה יותר מדירת מגורים והרווח עליה במקרים רבים גבוה יותר. עסקה כזאת יכולה להוות מקפצה להגדלת ההון עצמי בדרך לרכישת הדירה".
לסיכום, הוא מסביר כי "המחירים עולים בקצב מטורף, לא רק בשל הביקוש הרב והיעדר ההיצע, אלא גם בגלל התייקרות חומרי הבנייה, עלויות הבנייה ומחירי השינוע. לדעתי, יש רק פתרון אחד שיכול להוזיל את המחירים והוא שהמדינה תשחרר קרקעות למכירה במחירים נמוכים או מסובסדים. כיום, כתשעים אחוזים מהקרקעות מוחזקות על ידי המדינה, שמוציאה אותן למכרזים ומוכרת במחירים גבוהים בהרבה מהשווי האמיתי. זה הגורם המרכזי שלמדינה יש שליטה אמיתית עליו בהורדת מחירי הדיור, אשר בפועל גורם במישרין לעלייה דרסטית במחירי הדירות".
משרד עורכי דין דן גנגינה ושות' טלפון: 03-618-8881למעבר לאתר>> לפנייה במייל>>
בשיתוף משרד עורכי דין דן גנגינה ושות'
----------
ורדית קדרון - יועצת משכנתאות
ישראלים רבים חולמים על דירה משלהם. בעוד ששוק הנדל"ן סוער והמחירים עולים, הביקושים נותרים גבוהים והישראלים תרים אחר תנאים נוחים, פתרונות יצירתיים ומשכנתא התפורה אישית למידותיהם. יועצת המשכנתאות ורדית קדרון מלווה לקוחות בתהליך לקיחת המשכנתא, בשאיפה להשיג חיסכון מקסימלי תוך התאמת תוכנית המימון ותמהיל המשכנתא למשק הבית ולתנאים הכלכליים במשק.
היא מדגישה כי התזמון הנכון להגיע אליה, הוא כבר בשלב התכנון. "ברגע שהחלטתם לרכוש נכס למגורים או להשקעה, יש להכין תוכנית כלכלית שתיקח בחשבון את כל המרכיבים הרלוונטיים: הון עצמי, עלויות נלוות, כושר החזר, צפי לפירעון וכדומה. כך תצאו לדרך עם תוכנית מימון ברורה הלוקחת בחשבון את כל מרכיבי העסקה. לעיתים בשלב זה הלקוחות מגלים כי הדירה עליה חלמו אינה בהישג ידם, ולפעמים דווקא להיפך: לאחר בחינת נתוני משק הבית, מתברר כי בעזרת פתרונות יצירתיים ניתן להגיע לנכס אשר עלותו גבוהה מהתכנון המקורי", היא אומרת. "כך קרה עם זוג מירושלים שהגיע אליי לאחרונה. הם חלמו לרכוש דירה בעיר, אולם לפי החישובים שלהם התאפשר להם לרכוש דירת שלושה חדרים אשר לא ענתה על צרכי המשפחה. כבר בסימולציה הראשונית התברר כי באמצעות הגדלה צנועה של סכום ההחזר החודשי, הם יוכלו לרכוש דירת ארבעה חדרים".
קדרון, כלכלנית במקצועה ובעלת תואר שני בהצטיינות במנהל עסקים מהאוניברסיטה העברית, שימשה בעברה כראש צוות בעמותת פעמונים המעניקה ייעוץ פיננסי בתחום כלכלת המשפחה. שם נחשפה לראשונה ליועצי משכנתאות אשר סייעו ללקוחות לבצע פריסה מחודשת של המשכנתא כחלק מתהליך ההבראה. היא התאהבה במקצוע, בחרה להתמקצע בו ומקפידה להשתלם ולעקוב אחר השינויים התכופים ברגולציה ובתנאי המשק.
קדרון, חברה בהתאחדות יועצי המשכנתאות, מסבירה כי תהליך נטילת המשכנתא הפך להיות מורכב מבעבר. "הבנקים מציעים מגוון מסלולים קבועים ומשתנים. ההבדלים בהקצאת סכום המשכנתא בין המסלולים השונים יכולים לשנות באופן דרמטי את העלות הכוללת של המשכנתא, את השינוי בגובה ההחזר החודשי במהלך השנים ועוד. לנוכח עליית המדד, תמהיל המשכנתא המומלץ השתנה והותאם לתקופה", היא אומרת וממליצה לעקוב אחר השינויים במשק ולבדוק מדי כמה שנים את כדאיות מחזור המשכנתא: "באחד ממחזורי המשכנתא שביצעתי חסכתי ללקוח
כ-230 אלף שקל, וקיצרתי לו את המשכנתא מ-28 ל-15 שנה בלבד".
טובת הלקוח בלבד
היא מוסיפה כי השלב הבא לאחר בניית התמהיל הוא פנייה לבנקים ועריכת מכרז ריביות מותאם בנקים. "בשלב זה אני עורכת מו"מ במסגרתו יקבלו הלקוחות את העסקה הטובה ביותר עבורם. לדוגמה, במשפחות בהן אין צפי לעלייה בשכר, יינתן משקל ליציבות ההחזר החודשי. החיסכון ללקוחות מגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים".
לדבריה, להבדיל מייעוץ משכנתאות הניתן על ידי הבנק, ייעוץ המשכנתאות הפרטי רואה לנגד עיניו את טובת הלקוח בלבד והתאמה לצורכי הלקוחות בלבד. "ניתן להמחיש זאת באמצעות לקוח שהגיע אליי", מספרת קדרון. "מדובר בגרוש בשנות ה-50 לחייו אשר ביקש החזר חודשי בגובה 4,000 שקל. בסימולציה הראשונה נבנתה משכנתא ל-25 שנה עם ירידה בהחזר לאחר 20 שנה. תוך כדי השיחה התברר כי תשלומי המזונות של הלקוח מסתיימים בעוד שנתיים, לכן המלצתי על תמהיל חליפי בו מוגדל ההחזר לאחר שנתיים, והירידה מתבצעת כבר אחרי 15 שנה, כך שבסמוך לפנסיה ההחזר יורד לכ-1,500 שקל. התוצאה הייתה חיסכון של כ-130 אלף שקל בעלות הכוללת והחזרים מותאמים למסלול החיים של הלקוח. אילו הלקוח היה ניגש לבנק ומבקש החזר חודשי של 4,000 שקל, היה מקבל זאת בלי לבחון את התמונה הגדולה וכיצד ניתן לחסוך באמצעות 'יציאה מהקופסה'".
לסיכום, אומרת קדרון כי הבחירה לעסוק בייעוץ משכנתאות הייתה אחת ההחלטות הטובות שקיבלה. "אני זוכה לסייע למשפחות רבות להגשים חלום ולהגיע לדירה משלהם, עוסקת במקצוע שהוא אתגר וסיפוק ונהנית מכל רגע", היא מסכמת.
ורדית קדרון יועצת משכנתאות
טלפון: 054-2888672
מייל
למעבר לאתר
למעבר לפייסבוק
בשיתוף ורדית קדרון, יועצת משכנתאות
