"חשוב להתייחס למעבר לדיור מוגן כאל עסקת נדל"ן לכל דבר"

עו"ד אפרת דרור, המתמחה בליווי מעבר לדיור מוגן, סבורה כי משא ומתן מקצועי מקדים עשוי לשפר את התנאים, להוזיל את המחיר ולתת מענה גם לשינויים שמתרחשים לאורך השנים

שחר אמאנו, בשיתוף עו"ד ונוטריון אפרת דרור
תוכן שיווקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
ידיים צעירות מחזיקות ידיים מבוגרות
"חשוב להתייחס למעבר לדיור מוגן כאל עסקת נדל"ן לכל דבר"צילום: Shutterstock
שחר אמאנו, בשיתוף עו"ד ונוטריון אפרת דרור
תוכן שיווקי

העלייה בתוחלת החיים הובילה לתנופה בהיקף הפעילות של בתי הדיור המוגן בישראל. כיום שוק הדיור המוגן מציע יחידות דיור יוקרתיות, ומאפשר סביבת מגורים נוחה והולמת, לצד פעילויות תרבות וחברה. אלא שהדרך לשם כרוכה בתהליך שלדברי עו"ד ונוטריון אפרת דרור, מהווה מעין עסקה נדל"נית-כלכלית לכל דבר, ללא קבלת זכות בעלות על הנכס. "למעשה, מדובר בעסקה המשולה לרכישת דירה. לרוב, עורך או עורכת דין המכירים את המנגנון יוכלו לקבל עבור הלקוח את ההצעה הכלכלית המשתלמת ביותר, ולכן חשוב להתייחס אליה, בין היתר, כאל עסקת נדל"ן. לעתים מדובר בעסקאות בסכומים של 3-4 מיליון שקל והן מחייבות ייעוץ משפטי מקצועי, כשם שהדבר נדרש בעסקת רכישת דירה, וזאת עוד לפני שבוחרים בית דיור מוגן או מסכמים את פרטי החוזה", מסבירה עו"ד דרור, המתמחה בתחום הדיור מוגן.

"כל חוזה ניתן למשא ומתן"

עו"ד דרור, בעלת ותק מקצועי של כ-20 שנה, מתמחה בתחום המקרקעין והגיל השלישי: ייעוץ לדיור מוגן, עיזבונות, צוואות וייפוי כוח מתמשך. בעבודתה היא משלבת את הניסיון שצברה במהלך שנות עבודתה בחברת הנדל"ן של האחים עופר, לצד התפיסה המקצועית, שלדבריה, מתאפיינת בירידה לפרטים ומענה מקצועי ומקיף בראייה אישית.

עו"ד אפרת דרורצילום: ליאת פדרמן

"תחום הדיור המוגן התפתח והשתדרג מאוד בשנים האחרונות, ולא מעט מהבתים שנבנים כיום מאופיינים ביוקרה, פאר והדר. הם מזכירים את פלורידה - בירת הגיל השלישי בארצות הברית", אומרת עו"ד דרור. "בישראל יש אמנם חוק דיור מוגן שאמור להסדיר את התחום, אך עם זאת, חשוב שעין מקצועית תהיה מעורבת בעסקה, כשם שיש חשיבות להיות מיוצג בעת רכישת דירה מקבלן למרות שחוק מכר דירות מסדיר את התחום. מדובר בסכומים מאוד גבוהים, שלפעמים אף נושקים למחיר של דירה באזור המרכז, כשבסופו של תהליך מדובר בקניית זכות למגורים בלבד ולא בבעלות על נכס. יש לזכור כי מה שנשאר מהפיקדון הוא לעתים מה שנשאר כירושה לבני המשפחה או הכסף למחיה אם הדייר מחליט לעזוב את הדיור המוגן. מהבחינה הזו, יש כאן עסקה כלכלית שמחייבת עורך דין שיפחית את הסיכונים וינהל משא ומתן מושכל על המחירים הנלווים, כדי שהלקוח ישלם כמה שפחות".

עו"ד דרור מוסיפה כי במסגרת הליווי והשירות שהיא מעניקה, היא מצליחה לא פעם בגיבוש והתאמת העסקה הנכונה ללקוחות שמבקשים לשהות בדיור מוגן. "לשם כך דרושה חשיבה יצירתית שמובילה לנתיב המשתלם ביותר ללקוח, בהתאם למצב הכלכלי, לפריסת התשלומים הרצויה, לכסף הנזיל ולמימוש נכסים עתידי", היא אומרת, ומוסיפה כי "יש ייחוד בעסקאות לקראת מעבר לבית דיור שנמצא בבנייה, מה שקרוי 'על הנייר', ואלה מחייבות, בין היתר, דרישה הן לבטוחות לתקופת תהליך הבנייה והן לאחריה".

"חשוב לזכור שכל חוזה מול תאגידי הדיור המוגן ניתן למשא ומתן, החל במחיר, דרך דמי הכניסה ודמי הפיקדון וכלה בתשלומים נוספים", מציינת עו"ד דרור. "דיירים רבים נכנסים לעסקה לאחר שנדרשו לשלם סכום מסוים, ומוצאים עצמם אחרי שנתיים מול העלאות מחירים בדמי האחזקה שלא ציפו להן. במצב כזה, לא מעט נקלעים לפלונטר. עורך דין שבקיא בתחום יחתור למחיר מקובע ובלי הפתעות מיותרות שיעלו ביוקר".

צילום: ליאת פדרמן

בנוסף, היא מבהירה כי אף על פי שמדובר בעסקה גדולה מאוד מבחינה כלכלית, לקוחות המבקשים לעבור לדיור מוגן לא תמיד מתעמקים בהצעות שהם מקבלים, אינם עומדים על קבלת הביטחונות או ערים לתרחישים שעלולים להתפתח לאחר החתימה על ההסכם. "אנשים לא תמיד יודעים, למשל, מה קורה עם הפיקדון במקרה שבני זוג נכנסים יחד לבית דיור מוגן ואחד מהם הולך לעולמו או שנאלץ לעזוב. יש גם מקרים שבהם הדייר הופך לסיעודי ונדרש לטיפול. אז עולה שאלת המימון ומה יעלה בגורל הדירה לאחר שיעבור למחלקה הסיעודית. חשוב להגדיר מראש את התנאים לסיום ההתקשרות, ולעמוד על הניואנסים והמשמעויות הכלכליות עוד לפני החתימה על החוזה, שהוא ממילא סבוך ומורכב", אומרת עו"ד דרור ומוסיפה כי "עורך או עורכת הדין חייבים לנסח את התנאים הטובים ביותר שישרתו את הלקוח לאורך כל תקופת השהות. אני לא מסיימת חוזה עד להמצאת בטוחות מתאימות ללקוח על כספו ונמצאת שם גם לאחריו, במקרה של הפרה".

"להתמקח על המחירים"

עו"ד דרור מסבירה כי יש אפשרויות לשמירה על הפיקדון ולצמצום העלויות. "אפשר, בין היתר, להגביל את תקופת שחיקת הפיקדון השנתית בשיעור של %2-%4 לתקופה של 10-12 שנה, ואף לדון על משך תקופת הניסיון המוגדרת בחוק לשלושה חודשים", היא אומרת. "גם את דמי האחזקה ניתן להגביל. אף על פי שהמחוקק הגביל את עליית המחירים, נותר פתח המאפשר לבעלי הדיור המוגן לדרוש יותר כסף עבור עלויות התפעול השוטף של בית הדיור המוגן. דמי האחזקה נעים בין 8-11 אלף שקל בחודש לפחות, ומדובר בסכומים גדולים נוסף על הפיקדון ועלויות נוספות. עורך דין שמבין את התחום יכול בהחלט לפעול להטבת תנאים בחוזה, הן המסחריים והן המשפטיים".

בעניין זה היא מוסיפה כי מאחר שהחוק מגדיר את הפיקדון כהלוואה, המחויבת במיסוי של "ריבית רעיונית" הכוללת מע"מ, חלק מבתי הדיור המוגן משיתים לעתים את המע"מ בסופו של דבר על הדייר, וכי גם הפרמטר של המע"מ (המופחת מהפיקדון) נתון למשא ומתן. "את האפשרויות האלה, לצד ליווי מדויק של התהליך, יודעים למצוא ולהוביל עורך או עורכת דין מקצועיים שמתמחים בתחום".

עו"ד ונוטריון אפרת דרור
כתובת: רחוב ברקוביץ' 4, מגדל המוזיאון, תל אביב
טלפון: 076-5385782 | 073-7537101
לפנייה במייל >>

בשיתוף עו"ד ונוטריון אפרת דרור