בתקופה בה שיעורי המשכנתא בארה"ב נמוכים מהרגיל בהשפעת נגיף הקורונה, מחירי הדיור דווקא ממשיכים לעלות. מי שזיהה את ההזדמנות להשקיע בנדל"ן בארה"ב עוד בטרם פרצה המגיפה הרוויח ובגדול, ונראה שמי שלא עשה את זה עד עכשיו מתחיל להבין שאולי כדאי לנצל את ההזדמנות. במיוחד כעת שנראה כי הדרך לנדל"ן פשוטה ומהירה יותר וטומנת בתוכה חיסכון של עשרות אלפי דולרים ורווח עצום עוד יותר.
שלמה מנור, אזרח ארה"ב ותושב פלורידה, הוא מתווך ויועץ נדל"ן למגורים בעל רישיון 3068340 בפלורידה מטעם חברת Aspect Realty. מאחוריו כבר למעלה מ-500 עסקאות וזה רק ב-17 השנים האחרונות שבהם הוא עצמאי, מתוך למעלה משני עשורים שהוא עוסק בנדל"ן מסחרי בארה"ב. בנוסף, הוא חבר איגוד המתווכים הארצי בארה"ב (NAR), חבר איגוד המתווכים בדרום מזרח פלורידה (The Beaches) הכולל את פורט לודרדייל, צפון מיאמי ופאלם ביץ'-פורט סט לוסי.
תחום התמחותו של שלמה, בעל השכלה האקדמית חשבונאית-כלכלית-מיסויית-נדל"נית, מעמיד אותו אל מול הקהל הישראלי הרבה מעל כולם - סאב דילר של תאגיד החנויות דיסקאונט Dollar General ברחבי ארה"ב כולה. ומה בדיוק הפך את שלמה למוביל בתחומו? בעיקר הוותק, הניסיון וההכרה המלאה של השוק העולמי על כל 50 מדינותיו.
"נכנסתי לשוק האמריקאי לפני 25 שנה", אומר שלמה. "עסקתי לפני כן בייעוץ מס ובניהול חשבונות, עד שנתקלתי בעו"ד שהסתובב ברחבי פלורידה והמליץ על כמה מקומות כהשקעה. זו הייתה תחילת הדרך שלי בשוק הנדל"ן למגורים, ומשם התפתחתי לתחום המסחרי. ב-2003 היגרתי לארה"ב, חזרתי כעבור עשור לישראל, ומאז אני על הקו בין המדינות. אני מחזיק ברישיון מתווך מורשה מטעם הרשויות בארה"ב ואני העובד הוותיק ביותר במשרד מקומי בפורט לודרדייל המונה כ-90 מתווכים, שחצי מהם ישראלים".
מאז שהתחיל להתעמק יותר ויותר בענף הנדל"ן המסחרי, גילה שלמה עולם ומלואו שהציבור בישראל כלל לא מודע אליו. הוא בעיקר נחשף לעולם שלם של השקעות רווחיות מאוד לגיל השלישי, שלפחות בארה"ב מתחיל בגיל 55, עם אפשרות להכנסה שמתחרה בסכומים שמקבלים מקרנות הפנסיה בישראל ואף הרבה מעבר לכך. העיקרון פשוט - רווח שמובטח בחוזה שלא ניתן להפר.
"מדובר בכמעט אפס הוצאות אל מול תשואה קבועה של 15 שנה לפחות, עם אפשרות להגיע אף ל-35 שנה של הכנסות", מדגיש שלמה. "הלקוחות רוכשים מבנה נדל"ני שמאכלס בתוכו חברות ענק אמריקאיות, שנחשבות ללקוח בטוח מאוד שמעביר את התשלום עבור השכירות בכל חודש כמו שעון. מדובר בתשואה שעשויה להגיע עד ל-7% נטו לפני מס".
מדובר בתשואות ששוק הנדל"ן בישראל יכול להתחרות בהן?
"אני לא מכיר הרבה קרנות פנסיה שמסוגלות להבטיח רווח כזה, ובטח לא נדל"ן למגורים בישראל. מדובר בתשואות יפות ובטוחות, כשהמטרה היא להגיע לקבוצות הגיל השלישי, פורשי תעשייה צבאית וכדומה, שיש להם כספים חופשיים והם רוצים להיות בעלים של נכס מסחרי בטאבו. נכס שהם יוכלו ליהנות ממנו לתקופה ארוכה מאוד".
מניה בטוחה
לדבריו של שלמה, כדי לעשות את הצעד הראשון בדרך לנכס המובטח, ראשית יש להגיע עם הון עצמי של 400 אלף דולרים לכל הפחות במטרה להפוך לבעלים של נכס בשווי 1.2 מיליון דולרים. את שאר הסכום תקבלו בעזרת שלמה כהלוואה עם החזר של 4-4.5 אחוזי ריבית למשך 25 שנה.
הנכסים המסחריים שאיתם שלמה עובד הם שיתוף פעולה שלו, של הקונה הישראלי ושל חברת ענק אמריקאית בשם Dollar General ששווי השוק שלה היום עומד על כ-40 מיליארד דולר, והמניה שלה נחשבת לאחת מחמש המניות הטובות והסולידיות בבורסה בניו יורק.
תאגיד Dollar General הוא רשת אמריקאית של חנויות דיסקאונט שבסיסה בגודלטסוויל, טנסי. נכון לינואר 2020, מפעיל התאגיד 16,278 חנויות ביבשת ארה"ב. החברה הוקמה בשנת 1939 והחלה את דרכה כעסק משפחתי. בשנת 1955, השם שונה ל- Dollar General Corporation ובשנת 1968 הונפקה בבורסת ניו יורק. פורצ'ן 500 הכיר ב- Dollar General בשנת 1999 והפכה לאחת החנויות הרווחיות ביותר בארה"ב עם הכנסות שהגיעו לכ-27 מיליארד דולר.
"התהליך מתחיל בקבוצה שמתגבשת ופונה אליי בנוגע לאחד מהנכסים המסחריים שבהם אני מחזיק", מתאר שלמה את הדרך להגיע לנכס המובטח. "אני מוודא מולם כמה הון עצמי הם יכולים לארגן, ומבקש מהם הוכחה מבנק בישראל שיש להם את היכולת לרכוש נכס עם משכנתא.
"במקביל פונה אליי חברת Dollar General עם רשימת נכסים ברחבי ארה"ב שאליהם היא מעוניינת להיכנס, ומבקשת לאתר עבורה לקוח שיקנה אותם כדי שהיא תוכל לשכור את המבנה ממנו. בפועל מי שמקים את הנכס הוא קבלן שאין לו עניין בהשכרה, אז אנחנו נכנסים לנעליים שלו, קונים ממנו את המבנה עם חוזה השכירות ומפרסמים בכל האמצעים שעומדים לרשותנו את החנויות שעומדות למכירה במקומות מסוימים. מי שרואה את זה פונה ומתעניין.
"אחרי שאני מקבל את האישור מהבנק הישראלי על הוכחת היכולת הכלכלית של הרוכשים הפוטנציאליים, אני פונה לסוכן הראשי של חברת הענק שמונה לטפל בענייניה, במקרה שלנו Dollar General. אם יש אישור אני מבצע פנייה לבנק מקומי בארה"ב כדי לקבל הלוואה להשלמת סכום הרכישה, שהאישור עבורה מגיע בתוך שבוע עד שבועיים".
בשלב הבא, לדבריו של שלמה, שני הצדדים עוברים על החוזה, חותמים ושולחים מקדמה. במקביל מתבצעת בדיקה טכנית של הנכס ועד שהבנק מנפיק את האישור הסופי לתנאים של המשכנתא מתחיל תהליך החתימות על הנייר. מכאן קובעים שני הצדדים מועד לסגירת העסקה ולהעברת יתרת התשלום, וברגע שזה מסתיים הקונים הופכים להיות הנהנים מהשכירות כבר מהיום הראשון.
"הדבר היפה הוא שלא צריך לנהל את הנכס", מדגיש שלמה. "מי שמנהל את הנכס זו הרשת שמעבירה לקונה את דמי השכירות ישירות לחשבון הבנק בכל חודש לכיסוי תשלום המשכנתא. הכל עובר דרך הבנק למשכנתאות. דבר טוב בנכסים האלה הוא שכל התקלות חלות על הדייר, כולל מיסים. כלומר פרט להעברת תשלום שנתי לרואה חשבון פעם בשנה כדי שיגיש עבורכם את הדוחות למס הכנסה, מדובר בהכנסה מובטחת בערבות בנקאית של חברת ענק אמריקאית שקיבלה את השכירות ל-15 שנה לפחות. ממש שגר ושכח מהנכס, ורק חכה שהכסף ייכנס לחשבון".
יש נכסים של חברות נוספות פרט ל-Dollar General?
"במסגרת הנכסים המסחריים האלו אני כולל גם חברות דוגמת Cvs, Walgreens, Cbre, מרקוס ומיליצף, סטן ג'ונסון, רשתות מזון מהיר ועוד. הנכסים הזולים ביותר הם של Dollar General, והיקרים ביותר של Walmart. ככל שהנכס קרוב יותר לעיר גדולה, ככה השווי שלו גדול יותר. יש נכסים גם בשווי של 4 ו-5 מיליון דולר, שדורשים הון ראשוני של למעלה ממיליון דולר".
מהו היתרון שאתה מספק בעסקאות אלו?
"אני המתווך של העסקה, המוביל והמלווה. אני מחבר בין היזם, לבין הקונה הישראלי, כולל תרגומי המסמכים ופתרון כל בעיה שעלולה לצוץ לאורך הדרך. אצלי מקבלים שירות VIP ואני עוזר בכל מה שצריך. הנכסים האלו נמצאים בידי לא מעט סוכנים בארה"ב, אבל בכל הקשור לעבודה מול השוק הישראלי אני ייחודי. אצלי הכל גלוי ואין סודות. בארה"ב, למשל, חל איסור חמור על מתווכי נדל"ן להציע ללקוח תשואה מובטחת בנכסים למגורים. הנכסים היחידים לגביהם אפשר להציע תשואה מובטחת הם נכסי Triple Net Lease או בקיצור NNN שהם הנכסים של חברת Dollar General ואחרות".
להיות כמו באפט
אז אם עד עכשיו לא השתכנעתם מהשקט הנפשי שהשקעה בנכס כזה יכולה להביא לכם, שלמה מונה עוד כמה נתונים משכנעים לא פחות שיעזרו לכם לקבל את ההחלטה הנכונה עבורכם.
בתום כל תקופת שכירות התשואה עולה בעוד 10 אחוזים. כך, למשל, ב-15 השנים הראשונות לבעלות שלכם על הנכס קיבלתם סכום מסוים, אז בחמש השנים שלאחר מכן תקבלו את אותו הסכום פלוס 10% עד שתגיעו לסוף החוזה בתום 35 שנה.
דבר נוסף, לא כדאי לכם לדאוג האם Dollar General תמשיך לשכור מכם את הנכס גם אחרי שנים. מדובר בחברה שגדלה מדי שנה בכ-800 סניפים, עם מניה ששוויה עלה מ-33 דולרים ל-210 דולרים בחמש השנים האחרונות.
ופרט אחד לא פחות חשוב - איל ההון האמריקאי, וורן באפט, הוא אחד המשקיעים הגדולים בחברה.
"הנכסים האלה ממש הצילו אנשים בתקופת הקורונה", מדגיש שלמה. "מדובר באלפי דולרים בחודש שנכנסים נטו לכיס".
זמנים כלכליים קשים מחייבים חשיבה מחוץ לקופסה, ובמקרה של שלמה מנור גם חציית גבולות בינלאומיים לאחד מהשווקים מהגדולים בעולם. השקעה נכונה בזמן הנכון ועם ליווי מקצועי צמוד שמבין את השוק האמריקאי לצד הצרכים שלכם - זה בדיוק מה ששלמה מנור מבטיח לכם.
שלמה מנור, מתווך ויועץ נדל"ן
סלולר ארה"ב: 001-786-405-0976
טלפון קווי: 001-954-580-7021
שלוחה ישראלית: 053-3337975
לכתובת המייל
מעבר לאתר
לעמוד ההמלצות על שלמה מנור באתר המתווכים הענק ZILLOW
לעמוד הפייסבוק
