חלון ההזדמנויות של תמ"א 38

הארכת תוקף תמ"א 38 בשנה יכול לאפשר הכללה של פרויקטים נוספים. לא כולם בטוחים שזה יספיק ומצדם יש כאלה בטוחים שהתמ"א לא תיעלם

נעם גל
תוכן שיווקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
חלון ההזדמנויות של תמ"א 38
חלון ההזדמנויות של תמ"א 38
נעם גל
תוכן שיווקי

תמ"א 38 נלחמת על חיה בשנים האחרונות. משרד הפנים החליט להאריך את תוקפה בשנה וכעת בשוק יש בעיקר חוסר ודאות – האם התוקף יוארך שוב או שהתמ"א סיימה את תפקידה. בענף יש בעיקר ביקורת על ההחלטה, כאשר גם אם ישנה הסכמה שהתמ"א אינה מושלמת, הטענה היא שכרגע אין חלופה טובה יותר.

הנשמה מלאכותית

רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו" מספר כי "במקרה לגמרי הייתי עד לקריסת הבניין בחולון מספטמבר האחרון. כזכור כל כלי התקשורת הזדעקו ודומה היה שהולכת להיות פריצת דרך בכל נושא ההתחדשות העירונית. לצערי מה שקרה זה בדיוק להפך: משרד הפנים קיבל את ההחלטה הגרועה, להאריך את התמ"א 38 בעוד שנה. ובכן, תראו לי יזם אחד לרפואה שעל בסיס החלטה זו יהיה מוכן לקדם פרויקט תמ"א".

"נהפוך הוא- החלטה הינה לטעמי המסמר האחרון בארון הקבורה של התמ"א והיא בבחינת הנשמה מלאכותית לחולה סופני. לפרוטוקול: מתוך כ-650 אלף בניינים הקיימים כיום במדינת ישראל, כשליש לפחות הינם מסוכנים במידה כזו או אחרת וכשני שליש (!) אינם מצוידים לא בממ"ד ולא במקלט סמוך.

כנראה שרק רעידת אדמה חזקה בה חלילה ייהרגו רבבות וייגרם למשק הישראלי נזק בהיקפים כבדים שיחזירו אותו 20 שנה אחורה יגרום למקבלי ההחלטות להתעורר".

חלון הזדמנויות

יאיר זוהר, סמנכ"ל פיתוח עסקי, חברת Ewave Nadlan, המתמחה בהתחדשות עירונית, ניהול וייזום פרויקטי נדל"ן, דווקא קובע כי ההארכה נתן ודאות ויכולת לקדם פרויקטים נוספים לפחות לפרק זמן של שבעה או שמונת החודשים הקרובים: "אומנם הדד-ליין של תמ"א 38 הוארך לאוקטובר 2023, אלא שכדי שפרויקט יאושר במסגרת התכנית נדרש להגיש את הפרויקט לאישור לכול הפחות חצי שנה לפני פקיעת הדד-ליין. הארכת מועד התכנית הוותיקה נתנה אפשרות לפרויקטים רבים נוספים להיכלל במסגרת תמ"א 38, ואנחנו רואים נציגויות דיירים שהבינו את הבעייתיות של כניסה לסד זמנים קצר ולחוסר וודאות רגולטורית, והם מקדמים פרויקטים.

יאיר זוהר

"אלא שהארכת תום התמ"א יצרה אצל נציגויות דיירים רבות אפקט מצנן, והן חזרו לניהול איטי של התהליכים. ההמלצה שלנו לנציגויות הדיירים היא חד משמעית – לא לעצור. אם קיים רצון לבצע פרויקט התחדשות עירונית - אז לקדמו מהר ככול הניתן במסגרת המוכרת של תמ"א 38. התנאים של התכנית הוותיקה הם בסבירות גבוהה עדיפים לעומת החלופות שיבואו בהמשך, כשכלל אין וודאות שהיא תוארך שנית, לנוכח ההתנגדות של העיריות והגורמים המקצועיים במשרד הפנים".

לשפר, אבל לא לוותר

שגיא לנצ'נר, מנכ"ל ינוב בניה ופיתוח, המקימה פרויקטי תמ"א 38 באיזור השרון, קובע כי "המהות העומדת מאחורי פרויקטים של תמ"א 38 לא תשתנה. המחסור בקרקעות זמינות לבניה במרכזי הערים היתה ותישאר בעיה אמיתית, זאת בנוסף לאתגרי הביטחון ומפגעי טבע כגון רעידות האדמה".

חמי שאולצילום: לני בן בשט

לדבריו, "הרצון לטייב את תוכנית תמ"א 38 לא יפסק וטוב שכך, אך יש לקחת בחשבון פרויקטים שכבר תוכננו ולקבוע, כהחלטה מדינית, תאריך יעד שממנו יחולו התקנות החדשות, מבלי לפגוע בתוכניות שכבר מקודמות".

קריטי במרכזי הערים

לדעתו של חמי שאול, מנכ"ל קרסו התחדשות עירונית, "ההתחדשות ברמת הבניין/נים חשובה וקריטית בחלק לא מבוטל של מרכזי הערים הותיקות. נתוני הסטטיסטיקה לכמות ההיתרים והדירות המתחדשות ברורה ומוכחת ולא בכדי ראינו שעל אף אישור חלופה לתמ"א 38, ניתנה ארכה נוספת לתמ"א הקיימת מאחר וגיבוש תכנית חלופית שעובדת בפועל בשוק, עם תקנות וחקיקת משנה מותאמת, לוקחת זמן, מחשבה והתאמה לסוג הפרויקטים הללו, לתמ"א הותיקה לקח מעל 15 שנה להתעצב ולעבוד חלק בתחומים רבים ונדמה לי שעוד לא נסתם הגולל עליה".

הדר פלגצילום: דויד סקורי

גל קסטל, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת אורון נדל"ן, מקבוצת אורון אחזקות והשקעות מסכים: "תמ"א 38 כבר כמעט חלפה מן העולם, אבל זכתה לעדנה מחודשת. אני מתקשה להאמין שהתכנית תיעלם מן העולם בלי שתהיה לה חלופה טובה ואיכותית, שתמשיך לעודד חידוש בניינים.חשוב לזכור, שלא כל פרויקט בהתחדשות עירונית הוא מתחם שמקדמים יחד, וקיימים המון בניינים בודדים שצריכים לזכות לטיפול ראוי- קודם כל כדי לחזק אותם ולחדש אותם, ובשנית גם עבור איכות החיים של דייריהם. התמ"א חיה ובועטת, ואני צופה שהיא תחודש שוב ושוב עד שיימצא פתרון אמיתי, מקיף וכולל שיוכל להחליף אותה בצורה טובה".

המציאות מחייבת לשמר

לדברי הדר פלג, סמנכ"ל בונים בעיר, הסיפור של תמ''א 38 ממש לא תם: "המציאות הביטחונית, שדורשת מכל אחד שיהיה לו מקלט או ממ''ד בזמינות שלא נדרשנו לה בעבר, בניינים ישנים עם תשתיות מתפוררות, שלא נותנים מענה לקצב החיים המודרני, וכמובן רעידת האדמה הצפויה, שהיא למעשה התמריץ העיקרי לתוכנית מתאר ארצית 38 - מחייבים לשמר אותה או להחליפה בתוכנית משופרת.

אם בוחנים את תל אביב למשל, זירת הנדל"ן היקרה ביותר בישראל ואולי מהיקרות בעולם כולו, יש בניינים במצב נוראי ומסוכן. פינוי בינוי או תוכניות דומות בהיקף גדול, לא יתנו את המענה לרחובות הקטנים של תל אביב, על המדינה והעיריות לגבש מגוון תוכניות שיתנו מענה מלא לבעלי הנכסים. לכאן או לכאן התמ"א לא תמה".

מאות פרויקטים בזכות ההארכה

עו"ד דקלה מוסרי טל, מבעלי מוסרי, טל- עורכי דין מציינת כי "לצד פרויקטים של פינוי בינוי, השוק זקוק לפתרונות גם ברמת הבניין הבודד ולכן חשוב שניתן יהיה לקדם פרויקטים בודדים במסגרת תוכנית כמו תמ"א 38 או מתווה שקד. תמ"א 38 הוארכה בעוד שנה אך להערכתי לא צפוייה הארכה נוספת בשל ההתנגדות של מנהל התכנון. עם זאת, יש הרבה פרויקטים שעדיין נמצאים בצנרת התכנון ורבים נוספים יוגשו עד לתפוגת התוכנית, כך שבפועל יבנו עוד מאות פרויקטים במסגרת תמ"א 38 בשנים הקרובות".

רוני מזרחיצילום: עזרא לוי

כאשר משווים בין התוכניות, היא מוסיפה, "הרי שמבחינה תכנונית מתווה שקד הוא פתרון נכון יותר להתחדשות עירונית ברמת הבניין משום שהוא לא מתעלם מצרכי הרשות והסביבה. בניגוד לתמ"א 38, הוא מספק היטל השבחה לרשות ( גם אם בשיעורים נמוכים יותר מפרויקט רגיל) הוא מאפשר יצירת שטחי ציבור חיוניים לטובת התושבים והרשות, וגם מבחינת היזם הוא מספק פרויקט איכותי יותר שמציע לרוכשים שירותים מעבר לדירה, כמו מוסדות חינוך וציבור קטנים ( גני ילדים, מתנ"סים וכדו בהתאם לשימושים שהוגדרו). במקרים בהם היזם פועל לאיחוד מגרשים הוא גם מקבל יותר זכויות ובתוכניות ניתן לשלב פארקים ושצ"פים וליצור תכנון מיטבי לדיירים ולסביבה".

"הבעיה המרכזית היא שמתווה שקד מבוסס על הגשת תוכנית בניין עיר שבסמכות הועדה המקומית לאשר. זו דיסציפלינה שונה מרישוי (היתרי בניה) וחלק גדול מהועדות המקומיות אינן ערוכות לטיפול בתוכניות. עד היום במסגרת התמ"א הן עסקו בפן הרישויי בלבד. בוועדות המקומיות אין מספיק כח אדם מקצועי שיודע לבדוק את התוכניות ולקדם אותן. על מנת שהתוכנית תצליח הממשלה חייבת לתגבר באופן משמעותי את הועדות המקומיות בכוח אדם מקצועי ואיכותי".

התמ"א תשאר, גם אם השם יוחלף

עו"ד ענת בירן, בעלת משרד ענת בירן – עורכי דין המתמחה בדיני מקרקעין ודיני תכנון ובנייה, אומרת כי "אני סבורה שהתמ"א כאן כדי להישאר בצורה כזו או אחרת, גם אם בפועל יקראו לה 'חלופת שקד'. זאת, מפני שישנם הרבה מאוד בניינים בישראל שהדרך היחידה לחדש אותם היא באמצעות תמ"א 38 – לעתים ניתן להרוס ולבנות מחדש את הבניין (תמ"א 38/2) ולעתים ניתן רק לחזק ולהוסיף קומות (תמ"א 38/1). היום גם ראשי הרשויות מבינים שלא בכל מקום בארץ ניתן לעשות פינוי בינוי, ולא בכל מקום ניתן לחדש מתחם שלם או שכונה שלמה".

לדבריה, "ישנם המון פרויקטים בפריסה ארצית שניתן לבצע רק ברמת הבניין ולכן אנו רואים הרבה מאוד תוכניות שמקודמות במוסדות התכנון שעיקרן חיזוק בניינים בודדים ולא מתחמים. כדי שפרויקטים של חיזוק בניינים יצליחו יש לוודא שההוראות המיוחדות בחקיקה לגבי הרוב הדרוש לקידום בקשות להיתר, והקלות המס החלות על פרויקטים כאלה יישארו בתוקפן. כמו כן יש לתת מענה לביצוע פרויקטי חיזוק באזורי הפריפריה, במקומות שבהם הם נחוצים ביותר אך אין היתכנות כלכלית לביצועם. תמ"א 38 תהיה איתנו לעוד שנים ולא משנה איך יקראו לה, העיקר שהיא תאפשר התחדשות בניינית ולא רק מתחמית".