תחום ההתחדשות העירונית נמצא תחת עננת הטלטלות בשוק, מדד תשומות הבניה רק עולה והריביות הולכות ומתייקרות. חברות רבות מתבססות כיום על יחס מינוף גבוה, הלוואות מהבנקים ומהציבור וכעת יצטרכו למצוא פתרונות אחרים כדי שהן יוכלו לשרוד.
עם זאת, תחום ההתחדשות העירונית נמצא בתנופה אדירה בשנים האחרונות. אחד מהדברים שהובילו לכך זה כמובן עליית מחירי הדירות בישראל, יחד עם ביקוש גבוה והרצון של העיריות לשיפור השכונות הוותיקות בערים.
תהליך ההתחדשות העירונית מייצר מצב בו כל הצדדים מרוויחים. מצד אחד, הדייר מקבל דירה חדשה ומשופצת. השכונה משתדרגת, איכות החיים באיזור עולה וכתוצאה מכך גם ערך הנכס. מצד שני, העיריה זוכה לגידול במספר הדירות על אותו תא שטח.
במצב הנוכחי, בו מדינת ישראל נמצאת במשבר דיור, עם מחסור עצום בקרקעות למגורים שמוביל לביקושים גבוהים והיצע נמוך המעודדים עליית מחירים, הפתרון של פעילות התחדשות עירונית נרחבת, בשילוב תמיכה מצד המדינה והעיריות הוא הפתרון ההגיוני.
סכנת המינוף
עמית פוני קרוניש, ראש תחום התחדשות עירונית בדונה הנדסה, ומי שהקים את מנהלת ההתחדשות העירונית בעיריית ירושלים מסביר כי "הדיירים שניגשים לפרויקט כזה חייבים לדעת שהחברה אותה הם בוחרים מספיק עמידה ויציבה כדי להשלים את הפרויקט מתחילתו ועד סופו" הוא מוסיף: "לא כל מי שהחתים דיירים יוכל גם לעמוד בהתחייבויות שלו אליהם".
לצד זאת, כמי שקידם וליווה מעל 90 פרויקטים להתחדשות עירונית ובהם מעל 35 אלף יחידות דיור בירושלים, עמית סבור כי "במציאות של ימינו, חייבים לקדם את תחום התחדשות העירונית, זה הפתרון האמיתי למצוקת הדיור במרכזי הערים ובשכונות השונות, אך ישנה פה גם אחריות רבה, ויש לוודא שעושים את זה נכון ובטוח".
חברת דונה להנדסה ובנין היא חברה פרטית העוסקת בייזום, הקמה ושיווק מיזמי בנייה למגורים, מסחר, משרדים ותעשייה בישראל ומחוצה לה. לאחרונה נכנסה החברה לתחום ההתחדשות העירונית והקימה זרוע ייעודית ומקצועית להתחדשות עירונית. דונה בנתה ותכננה עד היום בישראל כ-15,000 יח”ד למגורים, מבני מסחר, משרדים ותעשייה. איתנותה הכלכלית מאפשרת לדונה לחדור לשוק באופן יעיל ומקצועי, תוך מתן מענה מקיף לדיירים ואנשי המקצוע המלווים את הפרויקט.
היתרון של דונה
מנכ"ל החברה אלוף (במיל') אמיר אבולעפיה, אשר נמצא בחברה כשנה וחצי, מספר על היתרון של החברה בתחום החדש אליו נכנסה לאחרונה: "החברה מתמחה בבנייה רוויה ומקפידה על סטנדרט גבוה של איכות בניה, התנהלות מקצועית ודייקנות בתכנון ובביצוע. החברה כבר היום בונה אלפי יחידות דיור בפריסה ארצית, דבר המאפשר לה לקחת חלק בפרוייקטי התחדשות עירונית בכל מקום בארץ בו תהיה כדאיות כלכלית. החברה נהנית מאיתנות כלכלית, דבר המהווה 'פינה שקטה' לבעלי הדירות. החברה פועלת בהגינות ושקיפות מול בעלי הדירות, אשר הם למעשה בעלי הקרקע ושותפים. מהניסיון שנצבר עד כה בחברה, בתחום ההתחדשות- אנו מבינים כי השוק רווי חברות שכל עיסוקן היה בהשגת חתימות ו'בחישוק' הדיירים (שהם כאמור בעלי הקרקע), באופן מניפולטיבי ובחלק מהמצבים בחוסר סיכויי לממש את ההבטחות שניתנו. לאור זאת אנו פועלים מהמגע הראשון מול הדייר בשקיפות מוחלטת - הכל על השולחן לרבות ההוצאות, הרווחים הצפויים והקשיים התכנוניים. אמיר חוזר ואומר כי השקיפות ו'אור השמש' הם חיוניים ליצירת אמון בין הצדדים ומהווים תנאי להבשלת פרויקט והיכולת להוציאו לדרך. החברה היא גם יזמית וגם מבצעת, כך שהכל נשאר מבחינת הדיירים במקום אחד ואין "זריקת" אחריות בין היזם למבצע או להיפך, כפי שראינו שמתרחש בפרויקטים רבים. החברה מלווה את הדייר במשך שנים ומקפידה על שירות מעולה גם לאחר מסירת המפתח. בכל בעיה, הדייר יודע למי להתקשר ואנו רואים עצמנו אחראים ללקוח בכל בעיה ונושא.
עוד מוסיף אמיר כי בפריפריה, הכדאיות הכלכלית להניע פרויקטים של התחדשות עירונית, מורכבת הרבה יותר, והצורך ב'מכפילים' גבוהים (מכפיל 6-9 לכל הפחות) הכרחי. כדי להגיע למכפילים כאלו קיימת חשיבות מכרעת למעורבות הרשויות השונות- בחלק מהמקרים, הדרך היחידה להוציא את הפרויקט לפועל הוא להגיע לפתרון יצירתי ביחד איתן (עיריות, ועדות מקומיות/מחוזיות, רמ"י ועוד). ללא שיתוף פעולה וניסיון אמיתי להגיע לנקודת איזון בין כלל ה"שחקנים", הסיכוי כי תהליכי התחדשות עירונית בפריפריה, אשר זקוקה לכך יותר מכולם, צפויים להיות קשים ביותר.
החברה שנוסדה לפני כ-30 שנה על ידי המהנדס שלום שי, שעומד בראשה גם בימים אלה, מנצלת את יכולותיה הגבוהות בבניה ומספקת את כלל השירותים לתושבים. דונה היא חברה יזמית וקבלנית, בעלת הסיווג הגבוה ביותר הניתן לחברות קבלניות על ידי משרד הבינוי והשיכון. החברה כבר שנה שניה ברציפות שיאנית המכירות בארץ, ולאורך השנים פיתחה החברה מיומנות להתאים עצמה בצורה מיטבית למגמות השוק.
דונה הייתה בין החברות הראשונות שזיהו את מסלול "מחיר למשתכן" כדבר הבא בתחום והיא בנתה ובונה עד היום דירות רבות במסלול זה. כמו כן, דונה היטיבה לזהות מבעוד מועד את הביקושים העזים לדירות להשכרה והיא נחשבת למובילה ארצית גם בפרויקטים מסוג "דירה להשכיר", עם אלפי יח"ד להשכרה ארוכת טווח.
להרבה ישראלים אין כיום את האפשרות לרכוש דירה אך הם מעוניינים בפתרון שיאפשר להם השתקעות קבועה בדירה לאורך זמן וביטחון לגבי המחיר שלה. הפתרון בדמות שכירות ארוכת טווח יכול להוות מענה מעולה עבורם. אמיר קושר את שוק השכירות המוסדי, לתהליכים נוספים אשר בכוחם "לקרר" את שוק הדיור: "היצע קרקעות משמעותי, לרבות ריבוי פרוייקטים של התחדשות עירונית, לצד השפעת עלות הכסף (עליית הריביות) והרחבת שוק הדירות להשכרה, יהיה בכוחם למתן את הביקוש לדירות וכתוצאה מכך את עליית המחירים.
בשיתוף דונה
