החלופה המימונית לבנקים

הבנקים קרובים למגבלה הענפית למימון נדל"ן ומצמצמים את היצע האשראי ליזמים. חברת יסודות הופכת לשחקן מרכזי בענף. מנכ"לית יסודות עדי פארי הרפז, מסבירה כי המרוויחים הגדולים הם היזמים והחברות

נעם גל בשיתוף חברת יסודות
תוכן שיווקי
פרוייקט אל-גג של גבאי בהוד השרון, בליווי יסודות
פרוייקט אל-גג של גבאי בהוד השרון, בליווי יסודותצילום: יח"צ
נעם גל בשיתוף חברת יסודות
תוכן שיווקי

יסודות הינה הגוף הגדול בישראל אשר מעניק אשראי חוץ בנקאי לפרויקטים בישראל. מאז הקמתה בשנת 2014, גייסה יסודות 5 קרנות בהיקף כספי של למעלה מ-5 מיליארד שקל והעניקה מימון ללמעלה מ-150 יזמים ביותר מ-300 פרויקטים הכוללים מעל 15 אלף יחידות דיור בישראל. נכון להיום, למעלה מ 100 פרויקטים אשר מומנו על ידי יסודות הושלמו בהצלחה.

בריאיון מספרת עדי פארי הרפז, המשמשת כמנכ"ל יסודות מאז חודש אפריל, כי יסודות מעמידה אשראי לחוב בכיר, ערבויות חוק מכר ואחרות (בשת"פ עם 4 חברות ביטוח), השלמת הון וחילוץ הון ועודפים.

בחודש שעבר הוקמה יסודות ליווי פיננסי בע"מ. החברה תשמש פלטפורמה להרחבת הפעילות על בסיס השקעות מחברות הביטוח איילון ומנורה ואשראי מהמערכת הבנקאית.

פרויקט אלי דן ברמת גן, בליווי יסודותצילום: יח"צ

ממלאים את החלל שהשאירו הבנקים
תחום ההתחדשות העירונית הינו אחד ממנועי הצמיחה העיקריים של ענף הנדל"ן. ההתחדשות העירונית מאפשרת יצירת היצע רחב של יחידות דיור זמינות בעלות אפסית לקרקע מה שמהווה פתרון זמין וזול יחסית בעולם של עלייה קיצונית במחירי הקרקעות בישראל. בנוסף כמובן תורמת לחידוש ויצירת מרחבים אורבניים חדשים המתאימים לחיים המודרניים ומספקים את כל השירותים והשימושים הנדרשים.

השותפים ביסודות הבינו את המציאות עוד בשנת 2015 ובחרו להתמקד במימון תחום ההתחדשות העירונית בתקופה שבה מרבית הבנקים בישראל לא התרכזו במימון מסוג זה וכך הפכה יסודות בשנות פעילותה לגוף מוביל במימון פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית ועד היום מימנה מספר רב של פרויקטים של תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2 וכמובן פרויקטים של פינוי בינוי בפריסה גאוגרפיתרחבה.

מה בדיוק עושה יסודוות ומה הופך אותה לשחקן מרכזי בתחום המימון בפרויקטי התחדשות עירונית?

פארי הרפז: "מאז הקמתה שמה יסודות דגש על מימון לפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית והעניקה מימון ל-225 פרויקטים תחום ההתחדשות העירונית הכוללים כ-9,000 יחידות דיור בפריסה ארצית, מתוכם ב-72 פרויקטים הושלמה הבניה, 93 פרויקטים בבנייה פעילה והיתר בשלבי טרום ההקמה.

הצוות הוותיק והמיומן של יסודות כולל 35 עובדים אשר מתמחים, בין היתר, בצרכים הייחודיים ובמציאת פתרונות יצירתיים הנדרשים במימון פרויקטים בהתחדשות עירונית במרקם המקשר בין היזמים, בעלי הדירות, הרשויות ויתר הגופים המעורבים בהליך".

מה האתגרים הייחודיים של פרויקטי התחדשות - לעומת פרויקטי בניה אחרים?
"מימון תחום ההתחדשות העירונית מחייב מקצועיות וגמישות לנוכח ריבוי הגורמים המעורבים בהליך, למעשה מתנהלת מערכת משולשת – גורם מממן, יזם ובעלי הדירות.

השלבים המקדמיים טרום הליווי מחייבים מציאת פתרונות ייחודיים לכל קבוצת בעלי דירות לטובת רישום השעבודים והמצאת הבטוחות הראויות לבעלי הדירות שבמרבית המקרים נדרשים לפנות את בית מגוריהם ולעבור לתקופת הבנייה לדיור חלופי.

הנהלת חברת יסודות, מימין: יעקב סיסו, עדי פארי הרפז, אסתי פרידמן ודוד ברוךצילום: חיים טרגן

בנוסף הבנייה באזורים עירוניים עם צפיפות ובעיות לוגיסטיות מאריכות את משך הביצוע מה שמחייב גם את הגורם המממן לבצע את ההתאמות הנדרשות בתקציב הנדרש ובתקופת המימון ולגלות אורך רוח משמעותי ולעמוד לצדו של היזם כך הפרויקט יסתיים בהצלחה מרובה".

מה היתרון של מימון חוץ בנקאי?
"יסודות הינה ההוכחה כי מימון חוץ בנקאי הוא פתרון מבורך והכרחי גם לענף הנדל"ן. מימון חוץ בנקאי מהווה תחרות ראויה לבנקים שבמשך שנים ארוכות היוו חלופה יחידה למימון הענף. לראייה יסודות מהווה בית חם ומקצועי ללמעלה מ-150 יזמים חלק משמעותי מהם בתחום ההתחדשות העירונית אשר חלקם היו מתקשים במציאת מימון לפרויקטים לולא החלופה החוץ בנקאית. יסודות סללה את דרכם של מספר לא מבוטל של גופים חוץ בנקאים נוספים וביחד שלל הגורמים המממנים בתחום הנדל"ן מאפשרים לענף לצמוח ולגדול גם בהיקפי המימון בעיקר לנוכח המגבלות הרגולטוריות החלות על המערכת הבנקאית והרי ללא פתרונות מימון לא ניתן יהיה להגדיל את היצע הדירות למגורים בישראל ולפתור את אחת הבעיות העיקריות של המשק הישראלי בשנים האחרונות".

רבע מסך מימון ההתחדשות
ומה חלקו היחסי בתוך סך המימון?
"להערכתנו נתח השוק של המממנים החוץ בנקאים בעולם ההתחדשות העירונית חצה את רף ה-25%, כאשר רוב הגופים החוץ בנקאים מממנים בעיקר פרויקטים מסוג תמ"א 38. ככל שהפרויקטים קטנים יותר חלקם של הגופים המממנים החוץ בנקאים גבוהה יותר ואילו בפרויקטים הגדולים של פינוי בינוי חלקם נמוך יותר. בשונה מפרויקטים בהם הקרקע נרכשת במזומן, עיקר האובליגו של פרויקט בהתחדשות עירונית מורכב מערבויות לרוכשים ולבעלי דירות וחלקו של המימון הכספי באובליגו נמוך מאוד ביחס לפרויקטים שאינם מעולמות ההתחדשות העירונית. הגופים החוץ בנקאים מספקים ערבויות מחברות ביטוח שבעצמן קונות ביטוח משנה ממבטחים בינלאומיים".

לנוכח העובדה כי הבנקים הגדולים קרובים מאוד למגבלה הענפית למימון הענף, צפוי כי חלקם של הגופים החוץ בנקאיים ימשיך לגדול בדגש על פרויקטים של התחדשות עירונית, כשהם נסמכים על ערבויות שיונפקו כאמור על ידי חברות הביטוח. יסודות, מסכמת פארי הרפז, "תמשיך להיות שחקן משמעותי במימון פרויקטי התחדשות עירונית, גם בשנים הבאות".

בשיתוף חברת יסודות