עולם ההתחדשות העירונית חווה תנופת חסרת תקדים בכל רחבי הארץ, אך יחד עם ההזדמנויות מגיעים גם אתגרים. ליווי בעלי דירות בפרויקט התחדשות עירונית דורש מעורכי הדין המייצגים הרבה מעבר לידע משפטי. מי שממוצבת בחזית העשייה הזו היא מחלקת ההתחדשות העירונית של משרד עורכי הדין טל קדרי שמיר ושות', בהובלת השותפים, אמיר קדרי, אמיר עדיקא ורם כהן. המשרד, שהוקם ב-1992 בירושלים, זוכה בעקביות להכרה בולטת ומכובדת במדריכי הדירוג של המשרדים המובילים בישראל.
המחלקה מנהלת כיום פורטפוליו מרשים של אלפי יחידות דיור ויחידות למסחר ולתעסוקה, בירושלים ובכל רחבי הארץ, החל בסיוע בהתאגדות וביצירת הקונספט הראשוני, דרך ניהול מו"מ וליווי בחתימות על חוזים, וכלה בייצוג בוועדות התכנון והבנייה ומתן מעטפת מלאה בשלבי הביצוע והמסירה. בין הפרויקטים המובילים שהמחלקה מייצגת בבירה נמצאים פרויקטים אייקוניים למגורים ולעסקים בכיכר צרפת, פרויקט רחוב כורש מול חומות העיר העתיקה ופרויקט העסקים בניין מרכז כלל, וזאת לצד מגה פרויקטים בשכונות ארמון הנציב קרית יובל ועוד. את הידע והניסיון העצומים שצברה המחלקה בירושלים היא מביאה לפרויקטים בערים נוספות ברחבי הארץ כגון באר שבע, טבריה, לוד ובית שמש.
"קיבלנו החלטה לפעול גם מחוץ לירושלים, באזורים הללו, מכיוון שאלו מקומות שבהם נדרש יותר משקל נגד לחוסר הסימטריה המובנה בין יזמים ובעלי דירות", מסביר עו"ד קדרי. "העובדה כי המשרד צמח בירושלים - שבה מצויה הרשות להתחדשות עירונית, שבה הוקמה מנהלת ההתחדשות העירונית הראשונה בישראל ושוועדות התכנון בה נחשבות למובילות בארץ בתפיסת ההתחדשות העירונית - נותנת לנו יתרון. אנחנו נמצאים בממשק ישיר עם הרגולטורים, וזה בהחלט מימוש החזון: כי מציון תצא תורת ההתחדשות העירונית".
עו"ד עדיקא, המכהן כיו"ר ועדת ההתחדשות העירונית במחוז ירושלים בלשכת עורכי הדין, מסביר: "אנו מתעקשים להיות בשיח מתמיד עם הרשויות על חידושים בתחום. למשל, לאחר שזיהינו חסר בתחום ניהול הכספים בקרנות לתחזוקת שבר ודמי ניהול, כתבנו והעברנו לרשות ההתחדשות נוהל מפורט העוסק בנושא. בנוסף, הערבויות בתחום אינן מספקות ואינן מעוגנות בחקיקה, לכן הובלנו מהלך לשיפור מערך הערבויות בעסקאות התחדשות עירונית והופענו בוועדות הכנסת לשם כך. כל פעילות כזו שלנו פועלת לטובת כלל השוק".
מייצגים את בעלי הדירות בלבד
בעוד שמשרדים רבים פוסחים על שני הסעיפים ומייצגים לסירוגין יזמים ובעלי דירות, במשרד טל, קדרי, שמיר ושות' בחרו באסטרטגיה ברורה: המיקוד המרכזי הוא ייצוג של בעלי הדירות ונציגויות הבעלים. מבחינתם, זו לא רק החלטה עסקית, אלא תפיסת עולם ערכית.
"פרויקט של פינוי-בינוי או תמ"א הוא קודם כל אירוע אנושי, ורק אחר כך אירוע נדל"ני ומשפטי", מדגיש עו"ד כהן. "עבור רוב האנשים, הדירה היא הנכס היקר ביותר שברשותם. הם מפקידים בידינו את העתיד שלהם, ואנחנו לוקחים את האחריות הזו בחרדת קודש. התחדשות עירונית מוצלחת לא נמדדת רק בחתימה על החוזה, אלא בביטחון ובשקט הנפשי שאנחנו מעניקים לבעלי דירות מול היזמים, לאורך כל הדרך - בגובה העיניים ובזמינות מלאה. אתה לא באמת יכול לעשות את זה כשיום אחד אתה מייצג יזם ומחר בעלים".
גישה זו מוכיחה את עצמה פעם אחר פעם. המשרד נקרא לא פעם לפרויקטים שנתקעו שנים רבות, ובאמצעות שיח פורה והבנת הצרכים של הצדדים מצליח לרתום את בעלי הדירות סביב חזון משותף ולייצר שותפות אמיתית, שמזניקה קדימה פרויקטים שנחשבו בעבר ל"תקועים".
גמישות בהסכמים
השותפים מדגישים את חשיבות הגמישות המשפטית בהסכמים המתגבשים בין הדיירים. עו"ד עדיקא: "בפרויקט בשכונת הקטמונים שבו 119 יחידות דיור קיימות תוכננו 420 יחידות דיור בבניינים בגבהים שונים הנפרשים על פני תשעה דונמים, אבל קבענו מראש מנגנון שינוי לאור החלטות בוועדת התכנון. ואכן הוועדה החליטה שקרוב לשישה דונמים יוחזרו לציבור והבנייה תוכננה אחרת על פני שלושת הדונמים הנותרים. ההסכם לא "נשבר" כי בהסכמים שאנו מנסחים יש אפשרות לגמישות בקבלת ההחלטות במציאות משתנה".
גישת העבודה של המשרד מדגישה גם את ההיבט התכנוני של הפרויקט. מרכיב התכנון הוא מהותי לאיכות החיים של בעלי הדירות שמתכננים לשוב ולהתגורר בדירותיהם, וחשוב גם לשווי הכספי של הדירות, עבור מי שמחזיק בהן לצורכי השקעה. לחלק מאנשי הצוות השכלה אקדמית בתכנון אורבני, כדי לתמוך מקצועית בבחינת הצעות היזמים וכדי לסייע בבחינת הליכי התכנון במהלך הפרויקט.
עו"ד קדרי מסכם: "בעבודה מול בעלי נכסים, במיוחד בפרויקטים הטרוגניים שבהם יש גם בעלי דירות למגורים, גם משרדים וגם מסחר, קיים אתגר גדול: איך לייצר שיח בין בעלי האינטרסים השונים ואיך להעניק לכולם תמורות הוגנות במסגרת מגבלות הפרויקט - וזו המומחיות שלנו. נדרשות יצירתיות ומחשבה על האפשרויות השונות. אין דבר מספק יותר מבחינתנו מלעמוד לצד בעלי הדירות ולדעת שעשינו את הדבר הנכון ביותר עבורם".
משרד עוה"ד טל, קדרי, שמיר ושות'
כתובת: רחוב וושינגטון 4, ירושלים
טלפון: 02-5674000
לפנייה במייל >>
בשיתוף משרד עוה"ד טל, קדרי, שמיר ושות'
