שחיקת התשואות בתחום הדירות להשקעה, במיוחד באזור המרכז, מפנה את המשקיעים לשני אפיקים עיקריים: הראשון הוא קניית דירות "על הנייר" שנמצאות בתהליכי תכנון, שבה הרווח של המשקיע מתקבל לאחר מכירת הדירה. (לדוגמא: מחיר פריסייל של 1.4 מיליון ש"ח, לעומת מחיר של דירה בבניין מוכן לאחר תקופה של כשלוש שנים של 1.53 מיליון ש"ח).
אחד החסרונות של קניית דירות "על הנייר" הוא סכום ההשקעה הגבוה יחסית. למרות ההנחה שברכישת דירה "על הנייר", על המשקיע לשלם את מלוא סכום הדירה באמצעות הון עצמי או משכנתא, וברוב המקרים עליו להמתין עד שהדירה תהיה מוכנה למגורים (כשלוש שנים בממוצע) על מנת לממש את האופציה שלו ברווח מקסימאלי.
האפיק השני, שיכול להיות אלטרנטיבה מעניינת, הוא השקעה בקרקעות המיועדות ו\או מאושרות למגורים.
לפרטים נוספים אודות השקעה בקרקע למגורים>>
לתחום ההשקעה בקרקעות יצא שם רע בשנים האחרונות בעיקר בעקבות חברות שמכרו קרקעות חקלאיות כ"זכות לדירה" תוך מצג שווא שהפשרתן נמצאת מממש מעבר לפינה.
עבור המשקיע חשוב לעשות אבחנה בין רכישת קרקע שאינה מופשרת לבניה, אשר בה הסיכון גבוה ביותר, ושלמעשה אין ודאות כלל שהקרקע תופשר בשנים הקרובות - או בכלל. לעומת זאת השקעה בקרקע שמיועדת לבניה, הנמצאת בהליכי תכנון של הועדות השונות, מורידה את מרכיב הסיכון באופן משמעותי כיוון שערך הקרקע צפוי להמשיך ולעלות ככל "שעליית הטרקטורים על הקרקע" מתקרבת.
דוגמה לקרקע כזו היא תכנית ח-500, בחולון, שאושרה בוועדה הארצית לתכנון ובניה, ונמצאת ימים ספורים לפני מתן תוקף. סכום ההשקעה במקרה זה יהיה גבוה משמעותית לעומת קרקע חקלאית, אך הסיכון בה שואף לאפס.
יתרון נוסף של השקעה בקרקע למגורים שלמעשה המשקיע יכול לממש את ההשקעה שלו בכל נקודה בזמן ולא חייב להמתין לנקודת יציאה כפי שנהוג בהשקעות אחרות בתחום, זאת מכיוון שערך הקרקע עולה ככל שהפרויקט מתקדם בוועדות התכנון השונות כך גם הרווח. אך קיימות שתי נקודות עיקריות בהן ערך הנכס מזנק, ואלו גם הנקודות בהן רוב המשקיעים בוחרים לממש רווחים: הראשונה מתרחשת עם קבלת היתרי הבניה, והשנייה עם השלמת הבניה ואישור האכלוס של הנכס. כמובן שבפני המשקיע עומדת גם האופציה השלישית להמשיך להחזיק בנכס בבעלותו, ולהרוויח תשואה חודשית מהשכרת הדירה ולמכור אותה במועד מאוחר יותר.
הפחתת מרכיב הסיכון גם בקרקעות לבניה
גם בתחום הקרקעות המיועדות לבניה יש אפיקי השקעה שונים. לדוגמה הרבה מהחברות שמשווקות קרקעות בתחום הזה אינן רשומות כבעלים בקרקע והן מוכרות יחידות קרקע דרך עסקת אופציה. כאן שוב מרכיב הסיכון עולה מאחר ונשאלת השאלה מדוע החברה המשווקת לא משקיעה בקרקע בעצמה, אם העסקה כה טובה.
שיטה אחרת אולי בטוחה יותר, היא רכישת הקרקעות מגורם משווק שהוא גם בעלים בקרקע. חברת 'הראל נכסים' לדוגמה, משווקת אך ורק קרקעות הנמצאות בבעלותה, נמצאות בתהליך תכנוני מתקדם ביזמות המדינה וכפופת לחוק 'איחוד וחלוקה' (המוכר גם בשם 'פרצלציה'). החברה מציגה מודל חדש להשקעות נדל"ן 24/60 לפיו הוכיחה החברה שלקוחותיה הרוויחו עשרות ומאות אחוזים בתווך שבין 24-60 חודשים.
באמצעות מודל 24/60 מקווים בהראל נכסים למשוך משקיעים שנרתעים מהשקעה בקרקעות עקב ההנחה הרווחת שמימוש ההשקעה הוא משהו שעלול לקחת עשרות שנים הנחה שנכונה בעיקר בהשקעה בקרקע חקלאית, אך לא נכונה במקרה של קרקעות המיועדות לבניה.
השורה התחתונה
השקעה בקרקעות המיועדות לבניה עדיין יכולה להניב תשואה יפה למשקיעים, גם בשנת 2017. אך כמו בכל השקעה גם בתחום זה ישנם סיכונים, ועל המשקיע לוודא שהחברה המשווקת היא אמינה, שהיא רשומה כבעלים בקרקע ולבדוק את הסטטוס של הקרקע מול ועדות התכנון השונות.
לפרטים נוספים אודות השקעה בקרקע למגורים>>
