עו"ד טל כהן תורג'מן סבורה שבכל הקשור לקנייה או למכירה של נכס, ליווי של עורך דין מקצועי יכול להפוך את תהליך הרכישה או המכירה לחוויה קלה, נעימה ובטוחה יותר עבור הלקוח, גם בשגרה וגם במקרים מורכבים: "לאחרונה טיפלתי במקרה מורכב של דירה בשכונת יד אליהו בתל אביב", מספרת עו"ד כהן תורג'מן, מומחית לתחום הנדל"ן. "הלקוח התעניין ברכישת דירה שכללה מרתף וחדר בגג הבניין, אך עלו שאלות מהותיות: האם המרתף משותף עם השכנים? מה היקף הזכויות בחדר הגג? לאחר בדיקה מעמיקה, גילינו כי קיימות אי-התאמות בהיבט התכנוני של הנכס.
למשל, במקרה זה גילינו שהמרתף אינו רשום כיאות בתוכניות הבית המשותף וכי קיימת חריגת בנייה בחדר הגג שעלולה להוות בעיה משפטית. בעזרת שמאי מקרקעין ערכנו סקר מפורט שחשף כי המוכר לא דייק בפרטים מהותיים. בשלב זה הלקוח יכול היה לקבל החלטה מושכלת - להמשיך במשא ומתן תוך הסדרת הליקויים או לוותר על העסקה לחלוטין", אומרת עו"ד כהן תורג'מן.
"לנצח על התזמורת"
משרד עורכי הדין כהן תורג'מן, שאותו מובילה עו"ד כהן תורג'מן, עוסק בליווי עסקאות נדל"ן מטעם רוכשים ומוכרים כאחד. המשרד מתמחה בהתאמה של פתרונות משפטיים יצירתיים בהתאם לצרכיו האישיים של כל לקוח. "צריך להבין שקנייה או מכירה של נכס נדל"ן היא תמיד עסקה מורכבת למדי", היא מדגישה. "מעבר לסוגיות משפטיות מובהקות כמו בדיקה כי הנכס רשום במרשמים בצורה תקנית וכי אין עליו שעבודים ו/או מגבלות אחרות, או קביעת בטוחות שמתאימות לסיכונים הטמונים בכל עסקה, יש לוודא כי סוגיות חשובות נוספות מקבלות מענה הולם. בתור התחלה, יש לבדוק את המצב התכנוני והפיזי של הנכס. לשם כך יש להיעזר לעתים קרובות במהנדס, בשמאי או באדריכל. בסוגיית המסים מטפלים גם יועצי מס ובסוגיית המימון מטפלים הבנקים ויועצי המשכנתאות. לא פעם יש כאן גם היבט נפשי ופסיכולוגי: אפשר לקחת לדוגמה בני זוג שמוכרים אחרי ארבעים שנה את הבית שבו גידלו את ילדיהם – כדי לעבור לדירה קטנה יותר. באופן טבעי, יש כאן קושי להיפרד מהזיכרונות – לצד תקווה והתחלה חדשה. זה נכון ביתר שאת לגבי זוג שמתגרש או זוג צעיר שקונה את דירתו הראשונה", מסבירה עו"ד כהן תורג'מן.
התפקיד של עורכת הדין הוא לנצח על כל התזמורת הזאת, כפי שמסבירה עו"ד כהן תורג'מן: "אני אחראית ללוות את הלקוח לאורך כל השלבים וההיבטים השונים בתהליך: משפטי, תכנוני, מיסויי, ועד להיבטים הרגשיים".
היערכות משפטית וכלכלית
המשימה הראשונה של כל עורך דין בתחום המקרקעין היא לבצע בדיקה מקיפה של הנכס עצמו. "בראש ובראשונה, עלינו לוודא שאין על הנכס שעבודים, הערות אזהרה או משכונים. אנחנו צריכים לבדוק שהנכס רשום כמו שצריך בטאבו או במנהל – ושהוא רשום על שם הבעלים. זה אולי נשמע מובן מאליו, אבל אי אפשר לקנות דירה לפני שאנחנו יודעים שהיא קיימת. אם הדירה לא רשומה כמו שצריך, היא פשוט לא קיימת".
"הבדיקות שאנחנו מבצעים נוגעות גם למצב התכנוני של הנכס", היא מוסיפה. "אנחנו מוודאים שהנכס בנוי על פי היתר בנייה כדין ללא חריגות בנייה. מהבחינה הזאת, עלינו לברר גם את סטטוס הרישום של הנכס במחלקות ההנדסה למיניהן. צריך להבין את המשמעות של בדיקה תכנונית מקיפה: אם מתגלות חריגות בנייה בדירה שאנחנו רוכשים, ההשלכות יכולות לכלול צווי הריסה, כתב אישום ורישום פלילי".
כאמור, כל עסקת נדל"ן טומנת בחובה גם שאלות מתחום המיסוי והמימון. "לפני שאנחנו יוצאים לדרך, חשוב מאוד להבין כמה אנחנו הולכים לשלם", אומרת עו"ד כהן תורג'מן. "זה נכון גם לגבי מוכרים וגם לגבי רוכשים. אם זאת דירה ראשונה, יש לנו פטור ממס עד לתקרה מסוימת. אם זאת דירה שנייה, אנחנו משלמים מס רכישה בגובה 8% כבר מהשקל הראשון. בצד השני של המשוואה, אם אנחנו מוכרים דירה שהיא לא דירתנו היחידה, אנחנו נדרשים לשלם גם מס שבח. לכך צריך להוסיף גם הוצאות נלוות כמו מתווך, שמאי ועורך דין – שמצטברות בעצמן לסכום לא מבוטל של כמה עשרות אלפי שקלים".
סוגיה משמעותית נוספת היא המימון הבנקאי. היא מסבירה: "כחלק מההיערכות המקדימה לעסקה, עלינו לוודא שנוכל לקבל את המימון הבנקאי. אם חשבתי שאקבל 70% מימון אבל הבנק מאשר לי רק %60, אין לי יכולת לממן את העסקה – וזה אומר שאני איאלץ להפר את ההסכם ולשלם קנסות. על מנת להיערך בצורה מיטבית לביצוע העסקה, אנחנו צריכים לשקלל את כל הסוגיות הכלכליות האלה מראש לפני קבלת ההחלטה הסופית". עורך דין מומחה לתחום המקרקעין מלווה את הלקוח לאורך כל התהליך: בבדיקות המקדימות, בהיערכות הכלכלית וגם בניסוח החוזה עצמו: "האמת היא ששום תזמורת לא יכולה לנגן בלי המנצח", מסכמת עו"ד כהן תורג'מן. "בכל מה שקשור לעסקאות נדל"ן, חשוב להיערך מראש לשלבים השונים בתהליך, לסנכרן את לוחות הזמנים, לדאוג מראש לתשלומים ולמנוע בעיות ותקלות. לכן מומלץ להיעזר בעורך דין מומחה עם ניסיון בתחום הנדל"ן".
משרד עו"ד ונוטריון כהן תורג'מן
טלפון: 0542488828
בשיתוף משרד עו"ד ונוטריון כהן תורג'מן
