כל מי שחולף ברחובות הערים רואה את ההתחדשות העירונית מתרחשת מול עיניו. רחובות שלמים משנים את פניהם ומחליפים את המבנים הישנים והמתקלפים. אבל, להתחדשות של הרחוב, או השכונה יש מחיר גבוה, שאותו משלמים לעתים דווקא מי שלכאורה כלל לא קשור לפרויקט – השכנים הקרובים וגם הרחוקים יותר, שכן הקמת הפרויקטים מגדילה מאוד את מספר התושבים על אותו תוואי שטח וכך נוצר עומס גדול של תשתיות – הן עומס תחבורתי והן עומס על תשתיות אחרות.
עם זאת, יש מה לעשות כדי שההתחדשות תגדיל גם את רווחת הדיירים האחרים ברחוב, בשכונה או בעיר, או שלפחות הם לא ייפגעו.
תכנון סביבתי משלים
ורד צרפתי, מנכ"לית משותפת בחברת צרפתי שמעון מסבירה כי "במקביל לשיפור איכות החיים של בעלי הדירות, להתחדשות עירונית יש השפעות גדולות גם על המרחב העירוני ובפרט סביב הפרויקטים. תוספת הבנייה שמגיעה מהתחדשות עלולה להעמיס על התשתיות הקיימות, היא מגדילה את הצפיפות בשכונה ודורשת לפיכך גם תכנון סביבתי משלים".
פתרון טוב לכך, היא אומרת, עשוי להגיע ממוצר תכנוני שכבר קיים ומתפתח בתחום ההתחדשות, שעיקרו הוא חידוש אזורי תעשייה ותעסוקה והפיכתם למתחמים מעורבי שימושים: "אזורי התעשייה ממוקמים במרכזי ערים רבות ולרוב מדובר באזורים מוזנחים שיצרו במרוצת השנים מפגעי סביבה ונוף. המבנים שקיימים בהם לרוב הם בני קומה אחת או שתיים בלבד, בצפיפות נמוכה אשר לא ממצה את זכויות הבנייה האפשריות. אני סבורה כי הרשויות המקומיות צריכות להעתיק את המבנים האלה לפאתי העיר, ובשטח שיתפנה ליצור מתחמים מעורבי שימושים שישלבו מגורים, מסחר, בילוי ופנאי וגם תעסוקה".
כך, היא מסכמת, "הרשות מרוויחה מתחמים שוקקים שפעילים במשך כל שעות היום, שישפרו משמעותית את הנראות הכללית של העיר, וגם יתנו מענה לצרכי העיר מבחינת תוספת יחידות דיור. מבחינה תכנונית, יצירת מתחמים שכאלה יכולה להתבצע באופן קל ומהיר יחסית, היות והזמינות שלהם גבוהה ואין בהם מאות ואלפי דיירים הדורשים טיפול, אלא רק בתי עסק ספורים. קבוצת צרפתי שמעון מקדמת פרויקט שכזה במתחם האורגים בבת ים, שצפוי לשנות את פניו מאזור תעשיה מסורתי עם מוסכים, נגריות ומפעלים קטנים, לאזור שימושים מעורבים שוקק חיים. אנו מאמינים בפתרון הזה וסבורים כי יש לקדם ולעודד אותו גם בערים אחרות בארץ".
הרבה יותר מדירה חדשה
רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה התחדשות עירונית קובעת כי "בבסיס שלה, התחדשות עירונית היא הרבה מעבר לדירה חדשה הנמסרת לדיירים – היא תהליך בו שכונה ישנה עוברת טרנספורמציה לשכונה מרובת דירות, המשדרגת את חווית המגורים של בעלי הקרקע, ומכניסה אליה דיירים נוספים. על ידי השבחת הדירות והשאת ערך לאזור נרחב, ההתחדשות העירונית מטיבה עם הרשות המקומית בהיבט הכלכלי, העירוני וכן החברתי עם הכנסת קהל צעיר ואיכותי לשטחה".
לדבריה, "תוך התאמה לתשתיות, הסביבה ומאפייני הבנייה המודרניים, פרויקטי ההתחדשות העירוניים יוצרים קהילה חדשה ותוססת, המאפשרת לדיירים להנות מחוויית מגורים אטרקטיבית. בהתאמה לתפיסה על פיה הדייר אינו מחפש רק דירה יפה במחיר אטרקטיבי, אלא ערך מוסף בדמות איכות חיים, קהילה חברתית ענפה וחווית מגורים עשירה, אפריקה התחדשות העירונית מקדמת ומחזיקה בעשרות פרויקטים הדוגלים בגישה זו, מבית מותג "שכונות הסביונים" של אפריקה ישראל מגורים, ומציעה לתושבי השכונות הוותיקות את האפשרות להנות מחיי קהילה עשירים וחזקים, והכל תוך שמירה על המיקום הגאוגרפי המקורי שלהם".
עלויות הפיתוח הגבוהות בהתחדשות
ניסים סלמן, מנכ"ל ה.ל.ר, החברה לפיתוח רחובות מציין כי "במרבית הרשויות בישראל המימון לתשתיות מגיע ברובו מהסכמי גג – מהכנסות בגין מכירת קרקע בבעלות המדינה. בהתחדשות עירונית – בניגוד לעבודות על קרקע פנויה (קרקע מדינה) עלויות הפיתוח יקרות בהרבה – לעיתים עד פי 2 מעלויות הפיתוח בקרקע פנויה מטעמים ברורים – נגישות, בטיחות, שעות עבודה, צפיפות והסדרי תנועה, תשתיות זמניות והתארכות משך הביצוע".
עם זאת, הוא מוסיף, "בעוד העלויות יקרות בצורה ניכרת – הכנסות הרשויות מהיטלי פיתוח ליח"ד ממוצעת עומדות על כ-50 אלף שקל לדירה סטנדרטית – בעוד בקרקע מדינה במסגרת הסכמי גג ניתן להגיע לעלויות פיתוח של כ-150 אלף שקל ליחידת דיור. לפיכך, ככל וחלק ההתחדשות העירונית במשק יחידות הדיור ילך ויגדל - וזה המצב נכון להיום, שכן על פי דו"ח הרשות להתחדשות עירונית לשנת 2022 עולה כי שליש מההיתרים במדינה ניתנו לתחום זה, הרי שהפער בין צרכי ההשקעות בתשתית ליכולות הרשויות למממן אותן ילך ויגדל".
הבעיה עקרונית בעיקר ברשויות שרוצות התחדשות עירונית אך אין להן משאבים כספיים עצמאיים משטחי תעסוקה ניכרים או נכסים מניבים. לדבריו, "הפתרון לכך יהיה או בגידול דרמטי בהיטלי הפיתוח או במנגנון השתתפות המדינה במענק פיתוח על כל יחידת דיור בהתחדשות עירונית, קרי, העלאת מיסוי מקומי או מיסוי של מערכות השלטון המרכזי".
עומס תחבורתי
לדברי האדריכל רון שפיגל, בעלי המשרד 'שפיגל אדריכלים', "תוספת יחידות דיור באזורים מאוכלסים יוצרת עומס אדיר על התשתיות ובראשן התחבורה - עקב האכילס של ישראל, החל מתחבורה ציבורית שעדיין נמצאת בחיתולים ועד להעדר מקומות חניה. ההתחדשות העירונית מובילה לשימוש מאסיבי בשירותים ובאופן טבעי נדרשים הרבה יותר שירותים, החל מבתי ספר וגנים ועד רווחה ופינוי אשפה. מדובר בעומסים אדירים שמצריכים מהרשויות לספק פתרונות, אך כשהארנונה ממגורים נמוכה יחסית אין זה פלא שהן לא ששות מלכתחילה לקדם פרויקטים כאלה, וודאי כשמדובר ברשויות דלתות תקציבים, שם הפיתוח רק מאדיר את המצוקה הפיננסית. מגורים אינם מכסים את עלויות השירותים וסביר שהפתרון טמון בתמריצים מצד המדינה, כאלה שיהיו אטרקטיביים מספיק כדי לקדם את הנושא משמעותית בדמותם של הקצאת שטחים לתעסוקה, מתן היטלי השבחה שכיום לא קיימים ועוד".
הוספת מבני ציבור
עו"ד דקלה מוסרי טל, בעלים של מוסרי, טל – עורכי דין ויו"ר ועדת ערר מחוז חיפה לשעבר מציינת כי "התחדשות עירונית מכניסה לשכונות ותיקות הרבה תושבים חדשים, לרוב צעירים, ולכן מחייבת תוספת מאוד משמעותית של מבני ציבור, חינוך וחשיבה מחודשת על השטחים הפתוחים – גינות ציבוריות, פארקים עירוניים וכד'. כמו כן היא מחייבת פתרונות בתחום התנועה והחנייה. זאת אחת הסיבות שמנהל התכנון נסוג מתמ"א 38 שהציעה התחדשות מגרשית וכיום יש העדפה לחידוש מתחמים שלמים המאפשרים תכנון מחדש ושילוב של שטחים חומים - שטחים לטובת הציבור, במגרשים נפרדים או בתוך בנייני המגורים עצמם".
לדעתה, "תוכנית התחדשות עירונית טובה חייבת קודם כל לפתור את הצורך שהיא מייצרת בתשתיות ומבני ציבור, כלומר שמבני החינוך, לדוגמה, יספקו את הדיירים שגרים בפרויקט עצמו, אולם תוכנית פינוי מצוינת היא זאת שגם משלימה צרכים לסביבה, כמו פתיחת דרכים חדשות, מענה למחסור במבני ציבור בסביבה הקרובה, תוספת של דיור בר השגה, דיור להשכרה או דיור מוגן במסגרת הזכויות המוקנות בתוכנית ובכך מתן מענה לצרכי הרשות המקומית וייצרת גיוון באוכלוסייה".
מענק לרשות על כל דירה
אדריכל רוני תימור, מבעלי תימור שוורץ אדריכלים, מומחים להתחדשות עירונית ועירוב שימושים: "זה מכבר הצעתי, על מנת לעודד רשויות מקומיות לקדם פרויקטים למגורים, להעניק להן 100 אלף שקלים על כל דירה חדשה שתבנה. נוסחה זו תקופה, כמובן, גם לפרויקטים של התחדשות עירונית. חשוב גם שבמסגרת חוק ההסדרים יקבלו הרשויות המקומיות לא רק "מקלות", אלא גם ובעיקר "גזרים" שיסייעו להם לקדם פרויקטים. דגש מיוחד יהיה צורך להעניק לפריפריה, שם ערכי הקרקע נמוכים במיוחד ומחייבים חשיבה יצירתית איך לייצר כדאיות כלכלית ובמיוחד לשים דגש על שימושים מעורבים שגם יעניקו כדאיות כלכלית גבוהה יותר וגם ייצרו עירוניות משובחת ואטרקטיבית יותר בערי הפריפריה".
צמידות למטרו
עו"ד אלירן דדון, סמנכ"ל גוהרי השקעות, חברה יזמית בתחומי המגורים, ההתחדשות העירונית, המסחר והתעשייה מציין כי "המטרו יעבור מתחת לפני הקרקע והתחנות שלו יוקמו במרכזי הערים בגוש דן. במקביל להתקדמות של תוכנית המטרו מקודמת תמ"א 70, תוכנית מתאר ארצית שמטרתה לקבוע עקרונות להכנת תכניות מפורטות שתפקידן להעצים את זכויות הבנייה במאות ואלפי אחוזים במתחמי ההשפעה הקרובים של תחנות המטרו".
לדבריו, "ההתחדשות העירונית אמורה להביא לציפוף אדיר מצד אחד, וגם לחידוש של כל מערכת התשתיות הפיזיות בסביבה, זאת לצד הקמת מבני ציבור וחינוך שאמורים לתת מענה לתוספת אוכלוסייה צעירה לאזורים ותיקים. תוספת הזכויות במסגרת תמ"א 70 יכולה לשפר את תוכניות ההתחדשות במתחמי ההשפעה של המטרו, ולאפשר מתן מענה מלא לתוספת התשתיות והמבנים הציבוריים הנדרשים. אחת השיטות למתן מענה למבני הציבור והחינוך הוא יצירת מרחב עירוני אנכי ולא אופקי, כלומר שילוב של מבני חינוך וקהילה בקומות בתוך הבניינים, ויצירת מרחבים ציבוריים מבונים תוך הותרת שטח רב יותר של שטחים ציבוריים פתוחים בין הבניינים ויצירת מרחב מחיה ירוק ופתוח".
חברת גוהרי השקעות מקדמת כיום פרויקט התחדשות עירונית במרכז ראשון לציון, בסמוך לתחנת מטרו עתידית. לדברי דדון, "התוכנית כוללת התחדשות עירונית עם מקדמי צפיפות גבוהים מאוד, ועל פי התכנון המסתמן נראה כי במסגרת התוכנית ישולב כביש המשמש כיום כסמטה להולכי רגל, בתוך הבניינים תתבצע הפקעה ורטיקלית לצרכי חינוך וקהילה, חלק מהקרקע יהפוך לשטח ציבורי פתוח, וכן יתאפשר תקן חניה נמוך יותר בשל קרבתו של הפרויקט למערך המטרו".
