הפקעת נכסים פרטיים היא לעיתים הכרח עבור ערים ומדינות שמבקשות להתחדש. קשה לדמיין את עתידו של גוש דן הצפוף והפקוק בלי לשנות באופן מהותי את הנוף הנדל"ני. למשל, במסגרת תוכנית המטרו העתידית חברת נת"ע שלחה כ־21 אלף הודעות הפקעה לבעלי זכויות לאורך תוואי המטרו.
לצד ההתחדשות, מדובר בשינוי משמעותי עבור בעלי נכסים וקרקעות. בין אם מדובר בבעלי דירות ובין אם בבעלי חנויות במרכזי ערים, ההפקעה עשויה לגרור השלכות פיננסיות מהותיות. אלא שלא תמיד הפיצוי שקובעות הרשויות תואם את שווי הנכס האמיתי. "פעמים רבות בעלי נכסים לא יודעים מה יש להם ביד, ולא מבינים אילו זכויות ופוטנציאל תכנוני עשויים להיות לנכס", מסביר יעקב מגן, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשור בתחום, המכהן גם כמומחה מטעם בתי משפט.
מול גופים חזקים
הנטייה לוותר ולקבל את הפיצוי הראשוני נובעת לא פעם מחשש מהתמודדות משפטית עם גופים עתירי משאבים. "אנשים מוצאים את עצמם מול שוקת שבורה", מסביר מגן. "הם נדרשים להסכים לפיצוי נמוך או למצוא את עצמם בהליך משפטי מורכב שיכול להימשך שנים וכרוך בעורכי דין, בוועדות ובבתי משפט. ההבנה שהם יידרשו להשקיע סכום לא מבוטל בעניינים משפטיים מרתיעה אותם".
כאן באה לידי ביטוי השמאות ככלי לאיזון הפגיעה. לאחרונה הצליח מגן לאגד בעלי זכויות במתחם מגורים ועסקים, שלדבריו היה מקום לערער על הפיצוי שנקבע להם. "מדובר במתחם מגורים ועסקים מאוד מורכב, שעתיד להיות מופקע כולו. במשך שנים ניסו לקדם בו תוכניות שונות ללא הצלחה. למקום נקבעו פיצויים בהתאם לערכו הקיים", מתאר מגן.
מגן, המייצג חלק מבעלי החלקות והנכסים, איתר תוכניות קודמות המעניקות להם זכויות בנייה. לדבריו, הוכח כי התוכניות עדיין בעלות היתכנות. "אוגדו חלק מבעלי החלקות, נבדקו ונחשפו מסמכים שבהם הצלחתי להוכיח ולבסס את ערכי השווי המתאימים", מספר מגן. "אנחנו עדיין במשא ומתן מול הגוף המפקיע, אבל להערכתי גם הוא הבין שיש מקום להגדיל את הפיצוי באופן משמעותי מאוד", מדגיש מגן ומוסיף: "לא צריך לפחד. ייעוץ נכון מאפשר להתמודד עם הגופים האלה ולשפות את הנפגעים באופן ראוי".
כל מטר שווה
מאז קום המדינה בוצעו הפקעות רבות, שבעבר התמקדו בעיקר בשטחים חקלאיים ולא מעובדים, לצורך סלילת נתיבי תחבורה. כיום, לנוכח המיזמים שהרשויות מקדמות באזורי מגורים צפופים, בתחבורה ובהתחדשות עירונית, הפגיעה בבעלי הנכסים עלולה להיות משמעותית יותר.
"גוש דן הוא סביבה אורבנית וצפופה מאוד, שבה כל מטר יכול להיות שווה סכומים אדירים. אנחנו עדים לחניות באזור הירקון והצפון הישן שהשווי שלהן הוא מיליון שקל", מתאר מגן את המציאות שהשתנתה. "המחירים נעשים גבוהים מאוד ככל שמתקרבים למרכז. במקומות מסוימים אפילו תזוזה של מטר או חצי מטר יכולה להיות שווה מאה או מאתיים אלף שקל".
לדוגמה, לקוחה של מגן מפתח תקווה נותרה ללא חנייה. "הדירה שלה נותרה במקום, אבל החנייה שלה הופקעה לגמרי. במקרים כאלה צריך לבחון את הערך המוסף ואת גובה הפיצוי המדויק", מסביר מגן. לדבריו, מי שאינו מיוצג מתקשה לדבר את השפה של הצד השני. "אנחנו רואים בעלי נכסים שנפגעו, שמציגים טענות רגשיות במקום מקצועיות. כתוצאה מכך הם לא מקבלים את מה שמגיע להם, וחבל".
מהפקעה להיטל
בין שמדובר בהפקעה ובין שבהיטל השבחה, בעל הנכס מוצא את עצמו מול רשות חזקה ומנוסה, המדברת בשפה מקצועית שאינה מוכרת לו. במצב כזה ליווי של שמאי מומחה עשוי להיות הגורם שמאזן את פערי הכוחות ומסייע לו לעמוד על זכויותיו. בניגוד להפקעה, שבה בעל הנכס מבקש פיצוי על זכות שנלקחה ממנו, היטל השבחה הוא תשלום שנדרש בעקבות עליית שווי מכוח תוכנית, הקלה או שימוש חורג.
במקרים אלו האתגר המקצועי הגדול, לדברי מגן, הוא איסוף הנתונים לביסוס הטענות. בין שמדובר בפיצויי הפקעה ובין שבשומת היטל השבחה, הקביעה הראשונית אינה בהכרח סוף פסוק. "לא פעם יש צורך בערעור על היטלי השבחה כדי להפחיתם", אומר מגן. "הליך הבדיקה כולל צילומים, מדידות, בדיקת זכויות בטאבו ומחקר היסטורי של הנכס. בין השאר מתבצעת בדיקה, מאז קום המדינה ועד היום, אילו תוכניות חלות על הנכס, אילו זכויות קיימות בו ואילו תוכניות חלות על החלקה".
באחד המקרים שבהם טיפל הצליח מגן לצמצם את היטל ההשבחה מיותר מ־200 אלף שקלים לכ־20 אלף שקל. לדבריו, יורשי דירה שמכרו אותה קיבלו לתדהמתם היטל שהיה גבוה במיוחד ביחס למחיר המכירה. "מנקודת מבטה של הוועדה המקומית, במקום חלה תוכנית שמקנה זכויות למתחם גדול. מנגד, היורשים פשוט לא היו מודעים לתוכנית הצפויה. הם לא פנו לשמאי בטרם המכירה. מבחינתם הם מכרו סתם דירה ישנה", מסביר מגן.
מגן הצליח להוכיח שהפרויקט לא צפוי לצאת לפועל בשנים הקרובות. הוא הסביר זאת בכך שחלק ניכר מהיחידות במבנה הורחבו במהלך השנים, ובעליהן אינם בהכרח מעוניינים לקדם את שינוי המתחם. בנוסף, תהליך הפיתוח צפוי להימשך שנים רבות.
"כשמגלמים את כל הנתונים האלה מבינים שהשווי הנוכחי של הזכויות העתידיות נמוך בהרבה. הזכויות יהיו רלוונטיות יותר כאשר התוכנית תתגבש, ולא כיום. עירערתי על השומה וכתוצאה מכך היא הופחתה באופן משמעותי".
בהקשר זה מדגיש מגן את החשיבות של שמאות לפני מכירה או בעת התמודדות מורכבת, כגון הפקעה. "כמו שהיום ברור שלא מבצעים עסקת מקרקעין בלי עורך דין, כך קריטי ששמאי יעשה בדיקה מקיפה ומקצועית של הנכס ושל כל הזכויות הקשורות אליו. העלות אינה גבוהה ביחס לעסקה, והיא יכולה להשפיע עליה באופן משמעותי", מסכם מגן.
יעקב מגן שמאות מקרקעין
למעבר לאתר >>
בשיתוף יעקב מגן שמאות מקרקעין
