יש להניח שאלפי בעלי דירות מכירים את הסיטואציה: הם מתגוררים בבניין ישן, באיזור אטרקטיבי ולפתע החלו לקבל שיחות חיזור – מחברות בניה ויזום – חלקת גדולות ומוכרות, אחרות אלמוניות. בחלק מהמקרים מדובר במאכערים שמנסים לאסוף חתימות ולהביא אותן לחברת בניה בהמשך.
עבור חלק מהדיירים מדובר במצב מלחיץ וכמעט משתק – איך לבחור בחברה מתאימה, שגם תשמור על זכויותיהם וגם תבטיח לכם את המגיע להם? אספנו עבורכם כמה טיפים חשובים.
עו"ד תחילה
גל קסטל, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת אורון נדל"ן, מקבוצת אורון אחזקות והשקעות מסביר כי "ההתנהלות בהתחדשות עירונית מתחילה, לרוב או כאשר יזם פונה באופן ישיר לדיירי הבניין או המתחם שהוא מזהה בו פוטנציאל, או שהדיירים פונים לכמה יזמים ובוחרים מתוכם כשהדבר נעשה במעין מכרז שמתבצע ע"י חברה המהווה מנהלת עבור הדיירים או באמצעות עורך דינם".
כך או כך, הוא אומר, "תמיד עדיף בראש ובראשונה לבחור עו"ד שייצג את הדיירים מול היזם ולבחור נציגות דיירים שנבחרה מראש והוסכמה מראש על ידי הדיירים. כשמתחילים את תהליך בחירת היזם אני מציע לבדוק קודם כל את חוסנה ומעמדה הפיננסי של החברה, את רמת האמון שהיא זוכה לו. את הניסיון המקצועי שלה ואת היקף הפרויקטים שלה בתחום ההתחדשות העירונית. הדיירים צריכים לוודא את איכויות התכנון והביצוע שהחברה מציעה, את הנראות של הפרויקטים ולוודא שהיזם מקיים תקשורת שוטפת, ישירה וכנה מול הדיירים לאורך כל הדרך".
קסטל קובע כי "תהליך התחדשות עירונית הוא מסע ארוך, רצוף אתגרים והדיירים צריכים להיות בטוחים ורגועים שלאורך כל הדרך, יוכלו לפנות ליזם, באמצעות הנציגות או באופן ישיר ולעלות מולו כל סוגיה המטרידה אותם. אנחנו, באורון נדל"ן מעמידים לרשות הדיירים מוקד שירות ומנהל פרויקט צמוד המלווה את הדיירים לאורך כל הדרך. אם יש צורך לתת שירות בשפות שונות- גם בזה אנחנו מטפלים. כך, אנחנו מוודאים הליכה משותפת במסע הארוך להתחדשות עירונית- מתוך ראיית הדיירים, ותשומת לב מלאה לכל הסוגיות שעולות".
להצטייד במומחה
סיגל שטרנברג המתמחה בניהול וייצוג דיירים בפרויקטי התחדשות, מסבירה כי הנאמנות הראשונה שלה היא לדייר ולכן חשוב מאוד שדיירים יעבדו עם חברת ניהול וייצוג דיירים. בכתבה במוסף זה היא קובעת כי "לא הייתי יוצאת לדרך בלי ליווי דיירים. בגלל שאני 9 שנים בתחום, אני מכירה חברות, מכירה את הצדדים המכוערים שלהם, מכירה מפקחים, עורכי דין ואת כל הידע אני מעבירה לדיירים., מכירה עורכי דין שאחרי שמחתימים לא עונים. זה תחום אכזרי ולא ישר לעתים, ושמי נישא לפני כדמות שדואגת לרווחת הדייר.
אני מלווה 3,000 דיירים בעשרות פרויקטים מהיום הראשון ועד קבלת המפתח הידע שנרכש – ערכו לא יסולא בפז עבור הדיירים. אני טוענת שפרויקט התחדשות עירונית הוא ממש כמו משחקי הכס ומי שמגיע ללא ידע, ייפגע. אבל ברגע שמושכים בחוטים בשקיפות וביושרה, הכל נע על מי מנוחות, דיירים מגיעים מוכנים, הם מחויבים לתהליך ובסופו יזכו גם להגיע לנחלה – לדירה חדשה, מרווחת והכי חשוב – עם ממ"ד".
שותפות מלאה
חברת Boulevard מתמחה בהקמת פרויקטי התחדשות עירונית בתל אביב. מנכ"ל החברה שי פולונסקי מבקש להזכיר כי "התחברות עם יזם, זו שותפות ארוכה מאוד. הקשר עם הדיירים נמשך זמן לא מבוטל לפני תחילת הבניה, והרבה שנים אחרי המסירה ולכן הבחירה ביזם המתאים מאוד משמעותית. חשוב לבדוק את האיתנות הפיננסית. לשמחתי בזכות הרקורד המוצלח שלנו, אנחנו מחוזרים, אין הגדרה אחרת – על ידי גופים פיננסיים למימון הפרויקטים שלנו וזה כמובן קריטי לדיירים".
"חשוב לבדוק את הסטייט אוף מיינד – לוודא שהיזם רואה את הדיירים כשותפים. צריך לזכור שהם למעשה אנשי המכירות הכי טובים של הפרויקט. אנחנו מקפידים על יחס של שותפות מלאה. לדוגמה, הקמנו מערכת שנקראת Boulevard Benckmark , שנותנת עדכונים על בסיס קבוע. אצלנו הדיירים לא צריכים לשאול מה קורה, כי בכל 3 חודשים הם מקבלים סקירה מפורטת על מה התרחש בפרויקט ומה צפוי בשלבים הקרובים", הוא קובע.
ניסיון מוכח
רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה התחדשות עירונית קובעת כי "על אף שתמ"א 38 עדיין אינה "מתה" רשמית, היא כבר מתקשה לשמור על רלוונטיות בפורמט המוכר שלה ובאוקטובר הקרוב עתידה לעבור מן העולם עבור רשויות שאינן מקדמות תוכניות עירוניות לשימור זכויות תמ״א 38. לאור כך, וגם מתפיסה אורבנית כוללת - יש לפעול לקידום של הליך הפינוי בינוי בפרויקטים חדשים ברחבי הארץ, על שלל היתרונות הנובעים מכך. למעשה, פרויקטי פינוי בינוי מביאים לידי שדרוג סביבת המגורים, אפשרות ליצירת שינוי אמיתי שמשפיע על קהילה שלמה ועל עדי על מעניק ערך מוסף של התחדשות שכונתית וחיזוק הקהילה הקיימת".
ככלל, היא מוסיפה, "בבסיס בחירת הדיירים את זהות היזם שיקדם את הפרויקט הנבנה על הקרקע שלהם, צריך לעמוד החיבור בין בדיירים לבין היזם, חיבור הנשען על כך שהיזם רואה בבעלי הקרקע כשותפים מלאים בפרויקט. היזם צריך להיות כמובן בעל ניסיון מוכח, בפינוי ובאכלוס של יחידות דיור ובעל היכולת המוכחת ליישם את התחייבויותיו ביעילות ובפרק הזמן הקצר ביותר. ב-2023, מצופה מנציגות הדיירים להיות מוקפת באנשי מקצוע מתאימים, וביכולתם לשאול את השאלות הנכונות, להעריך מקצועיות של יזם ולבסוף לבחור ביזם שביכולתו להוציא את הפרויקט לפועל".
לסיכום, אומרת אשד לוי, "אני מאמינה כי ההשתכללות המקצועית של הדיירים ובעלי הזכויות בשוק, תאפשר להעשיר את השוק ביזמים מנוסים ואחראיים, היודעים להעריך מראש את יכולתם להשלים פרויקטים מורכבים ולהביאם לגמר, ולתת מקסימום בטחון לבעלי הדירות בדבר המסע אליו יוצאים והדרך הבטוחה והמהירה להשלימו".
דרישת בטוחות
עו"ד דורון אריאל, מייסד פירמת דורון אריאל ושות' קובע כי "פרויקט התחדשות עירונית היא העסקה הגדולה ביותר בחייהם של רוב בעלי הדירות, הם מוסרים לידיים אחרות את הנכס היקר ביותר שלהם או המשועבד לבנק, וצריכים לשים את כל מבטחם ועתידם בידי היזם שיבצע את הפרויקט. משכך, בתי המשפט נוטים להתייחס לרצונות ולצרכי הדיירים כמשמעותיים מאוד שיש למלא ככל האפשר".
בתחום התמ"א 38, הוא מרחיב, "ההגנות על בעלי הדירות שקיימות בפסיקה בולטות במיוחד, לאור העובדה שבענף קיימים כל מיני 'חאפרים' שעלולים לסכן את בעלי הדירות והרוכשים. הממונה על חוק המכר ובתי המשפט פועלים כדי להגן עליהם ועל כספם ואף מנסים ככל האפשר לפלוט מהשוק את היזמים חסרי הניסיון וחסרי היכולת או כאלה שמינפו עצמם לדעת. לבעלי הדירות אין דרך לדעת את רמת המינוף של היזם, וגם אין להם ממש אפשרות לדעת בוודאות אם האיתנות הפיננסית שלו מספקת".
"כאן נכנסות הבטוחות שעל בעלי הדירות לדרוש מהיזם; החובה שלהם לשכור עורכי דין מנוסים שיפעלו אך ורק למעט האינטרסים של הדיירים ולא של היזם; חשוב לגבש הסכמים שיבטיחו את כל זכויותיהם של בעלי הדירות; וכן חשוב הייצוג על ידי נציגות בעלי דירות מתאימה שמבינה בתחום הנדל"ן ככל האפשר ושתלווה באופן הדוק את כל התהליך. חשוב גם לבחור יזם מוכר ומנוסה, שפעל באותו אזור ועשה מספר פרויקטי התחדשות דומים, שיודע לדבר עם הרשות המקומית, ולוודא שהפרויקט מקבל ליווי פיננסי עם גב של גוף בנקאי או מוסדי באם מתאפשר".
בפינוי בינוי, מוסיף אראל, "מדובר כבר בחברות גדולות ומבוססות יותר, לרוב גם מנוסות ובעלות איתנות פיננסית, אבל בסביבת הריבית הגבוהה של היום גם הן מתקשות לגייס מימון ונכנסות לשותפויות בינן לבין עצמן או עם גוף מוסדי המקנה להן גב כלכלי חזק. גם כאן, ישנה חשיבות לגבש צוות מתאים עם יועצים מנוסים מהתחום, וגם חשוב מאוד לא להתמקד אך ורק בתמורות ולקחת את היזם עד לקצה, כי הערך הכלכלי מכך לא תמיד יהיה הגבוה ביותר, ואם היזם 'נקרע' כלכלית מהתמורות שעליו לתת, זה עלול להעמיד בסיכון את הפרויקט כולו".
שורת ערבויות לעסקת פינוי בינוי
עו"ד יריב בר דיין, בעל משרד עורכי דין המתמחה בייצוג בעלי דירות והיועץ המשפטי של החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, אומר כי "לבעלי הדירות בעסקאות פינוי בינוי מומלץ להיות מודעים לביטחונות ולערבויות שהיזם צריך לתת להם במסגרת הסכם פינוי בינוי, שבו הם מעניקים לו את זכויות הבנייה שלהם, מאפשרים לו להרוס את דירותיהם וממתינים עד שיבנה עבורם את דירות התמורה. אמנם אין עסקת נדל"ן ללא סיכונים, אולם מערכת הביטחונות שעומדת היום לרשות בעלי הדירות מאפשרת להם הגנה טובה על זכויותיהם".
בן דיין מונה שורה ארוכה של ערבויות:
ערבות במתכונת ערבות חוק מכר, הערבות המרכזית היא ערבות בנקאית במתכונת ערובת חוק מכר בשווי הדירה החדשה. בעלי הדירות לא עוזבים את הדירה הישנה לפני שערבות הזו מונפקת.
ערבות אוטונומית להבטחת תשלום שכר הדירה, ערבות אוטונומית להבטחת תשלום שכר הדירה בכל תקופת הבנייה שמבטיחה שהיזם ישלם לבעלי הדירות את תשלומי שכר הדירה המוסכמים במהלך תקופת הבניה. ערבות זו הולכת ופוחתת בהתאם לקצב התקדמות הבניה כפי שמאשר המפקח מטעם בעלי הדירות.
ערבות בדק, ערבות בדק היא ערבות להבטחת תיקוני ליקויי בנייה במידה ויתגלו לאחר מסירת הדירות.
ערבות רישום, ערבות רישום מונפקת להבטחת הרישום וייחוד הדירות החדשות של בעלים בבית המשותף, על שמם.
ערבות לצורך ניהול הליכים משפטיים, ערבות המונפקת לצורך ניהול הליכים משפטיים שהחשיבות שלה היא שעלות ההליכים המשפטיים הכרוכים במימוש חוק המכר לא תיפול במלואה על בעלי הדירות הנמצאים בנחיתות כלכלית מול היזמים.
ערבות מיסים, ערבות שמטרתה להבטיח את תשלום המסים שעלולים לחול על בעלי הדירות בעסקה (יש לזכור כי בדרך כלל ,תנאי מתלה בהסכמי הפינוי בינוי יהיה הכרזת המתחם כמתחם להתחדשות עירונית ובהתאם קבלת פטורים משמעותיים מתשלום מס רכישה, מס שבח שחלים על בעלי הדירות וכן מע"מ בשיעור אפס על שירותי הבניה שמוענקים לבעלי הדירות)".
חוסן פיננסי מוכח
עו"ד קרן פרשקר, ממשרד רז כהן – פרשקר המתמחה בהתחדשות עירונית נותנת מספר כללים לבחירת חברה מתאימה לפרויקט פינוי בינוי גדול:
"ראשית על בעלי הדירות באמצעות לבחור עו"ד המתמחה ובעל ניסיון בפרויקטים שהסתיימו במסגרת התחדשות עירונית שילווה אותם בשלבי התהליך. לאחר מכן לערוך מכרז בין מספר חברות יזמיות. כדאי להתמקד בחברות המתאימות לביצוע הפרויקט הספציפי. לחברות צריך להיות ניסיון מקצועי ומוכח באזור הפרויקט ובעיר בה יבנה, כמו כן ניסיון בבנייה ומסירה של פרויקטים במסגרת פינוי בינוי.
ככל שהיקף הפרויקט הינו גדול יותר אנו נפנה לחברות שביצעו פרויקטים בסדר גודל של הפרויקט אותו אנו מלווים. כמו-כן חשוב שהיזם יהיה בעל חוסן פיננסי עם יכולות כספיות ויציבות כלכלית, במיוחד בתקופה כמו היום בה המשק מאוד מושפע מעליית המדד והאינפלציה".
פרויקט התחדשות עירונית, היא מסבירה, "מבוצע בשיטה של ליווי בנקאי סגור שמאפשר מסירת ערבויות ובטוחות לבעלי הקרקע. ככל שלחברה הון עצמי גבוה וחוסן כלכלי איתן, יסכים הבנק לתת ליווי בנקאי שיאפשר את הקמת הפרויקט בתנאים נוחים יותר ללא הכנסת שותפים או משלימי הון. חשוב שלחברה יהיה ניסיון בהתנהלות מול דיירים ובעלי קרקע. תהליך פינוי הדירות הקיימות ומעבר לדירות חלופיות כמו גם מסירת הדירות החדשות דורש תשומת לב אישית ולחברה שמקצה כוח אדם עם יכולת לטפל בכל הבעיות שצצות מול בעלי הקרקע ובפיתרון קונפליקטים מגוונים, יש יתרון מובהק בביצוע פרויקטים מסוג זה".
חליפה אישית
חני הורוביץ, בעלים ויו"ר קבוצת הורוביץ קובעת כי "בהתחדשות עירונית, לפני הכל, חשוב לבחור יזם שמבין שהדירות הקיימות הינן רכושם החשוב ביותר של בעלי הדירות.
בכל פרויקט, בין אם בתמ"א או פרויקט פינוי בינוי גדול היזם חייב להסתכל על צרכיהם של בעלי הדירות ולהגיע לתכנון הפרויקט כשהוא מבין כי עליו לתפור להם חליפה אישית המותאמת לבקשותיהם".
היא מפרטת: "בקבוצת הורוביץ אנו נפגשים עם האנשים ובתכנון הפרויקט יורדים איתם לפרטים הכי קטנים, מתוך האמונה האמיתית שכל פרט חשוב וקובע את איכות החיים.
לדוגמה, אם לבעלי הדירות חשוב מחסנים דירתיים, אנו נשתדל לעשות את מירב המאמצים שאכן כך יהיה. אנו רואים לנגד עינינו את טובת בעלי הדירות, משתפים אותם בהליך התכנוני ומבינים שהם חלק אינטגראלי מאיתנו".
