סיגל שטרנברג, המייסדת והבעלים של חברת "סיגל שטרנברג", עוסקת בניהול וייצוג דיירים – תוך שמירה על זכויותיהם מול היזמים וגם יתר הגורמים המנסים לתפוס נתח בפרויקט. שמירת אינטרס הדיירים הותיקים, מסבירה שטרנברג, שנבחרה לרשימת 70 המשפיעים בהתחדשות העירונית, היא אחת מהמשימות המורכבות ביותר בעולם ההתחדשות העירונית ודיירים שמנסים להכנס לתהליך ללא ניהול וייצוג נאותים, נפגעים לא אחת.
לדבריה, תחת הגדרת התפקיד של ליווי וייצוג דיירים, מסתתרות משימות רבות: "אני מגשרת. פותרת סכסוכי שכנים, אנחנו בונים חיי קהילה, הכל בשקיפות וביושרה. בכל פרוייקט אני דואגת למצוא פתרונות יצירתיים לבעלי דירות בעלי הכנסה נמוכה, דיור ציבורי, בעלי מוגבלויות, מיעוטים וקשישים.
כנציגת הדיירים, אני גם נפגשת עם מינהלות עירוניות ומקדמת תוכניות מול הרשויות. התפקיד הוא מעין שוטרת שבודקת שהפרויקט יתקדם מול האדריכל, היזם, עורך הדין וכל יתר הגורמים. יש יזמים ועורכי דין עם נטיה לאסוף פרויקטים, להחתים ולשים במגירה. אני דואגת שהפרויקט ירוץ קדימה”.
באיזה שלב את נכנסת לפרויקט?
"אני מגיעה ב-3 כובעים: האופציה הראשונה והטובה ביותר לדעתי עבור הדיירים, היא כשהם פונים אלי בתחילת הדרך ואז אנו בוחרים עו'ד, שמאי מפקח ולאחריו מכרז יזמים - דרכו ניתן למקסם את התמורות לדיירים. המקרה השני נפוץ יותר כאשר הדיירים הם ממצב סוציו-אקונומי נמוך יותר: הדיירים מגיעים אלי עם שם היזם שהם מעוניינים בשירותיו ואז אני מביאה אותו, אבל שומרת בתהליך על הזכויות של הדיירים. המקרה השלישי הוא שהיזמים מביאים אותי לפרויקט, כדי שאלווה את הדיירים בתהליך".
תמורה גבוהה לדייר
האם הדיירים לא חוששים שתעדיפי את אינטרס היזם כשהוא מביא אותך לפרויקט?
שטרנברג מחייכת: "אני אוהבת כסף, אבל עוד יותר - אוהבת לישון טוב בלילה. גם כשאני נכנסת על ידי יזם, אני דואגת שהתמורה לדיירים תהיה גבוהה, שהעורך דין שהדיירים בוחרים מתמחה בהתחדשות, זאת דמות חשובה מאוד בתהליך. עו"ד צריך לשמור עליהם למשל במקרה שחלילה היזם פושט רגל. תמיד יש לי קודם כל אחריות לדייר הקטן שהדירה היא כל עולמו וזו תמיד המשוואה שלי".
אחת הנקודות הכואבות בפרויקט התחדשות – הם המתנגדים והסרבנים. כיצד את מתמודדת מולם?
"אכן, בהרבה פרויקטים יש סרבנים. אני מחלקת את המתנגדים ל-3 סוגים: הראשון הוא הדייר המבוגר שמאוד חושש שמזיזים לו את הגבינה, שמחר יגיע טרקטור והוא יישאר בלי כלום. יש להם במקרים רבים היקשרות גוברת למרחב הביתי והשכונתי והם נרתעים מהתמשכות התהליכים וחוששים מהגדלת ההוצאות – במיוחד בקרב דיירים שמתקיימים מחסכונות וקיצבאות. כמובן יש חשש מנזק נפשי ופיזי ממעברי דירה ותקופת הבנייה ומעבר לכל זה, לעתים, הגדלת הדירה אינה אטרקטיבית עבורם.
אני יודעת לרתום אותם, גם בעזרת הדור הצעיר – היורשים ובעזרת שקיפות ומידע, מצליחה לפזר את הפחד ולהסביר להם שזו הזדמנות להשאיר יותר לילדיהם".
"הסוג השני הם כאלה שנכוו בעבר, וגם אליהם אני יודעת להגיע ולדבר. אני מבקשת 100 ימי חסד. אני יודעת שבבכנס ראשון משתתפים 40% מהתושבים, אחרי זה נבחרת נציגות דיירים ברוב של 51% ואז בוחרים עו"ד, שמאי, מפקח. צריך להיות שקוף בכל שלב וכך להרגיע את המתנגדים ולהראות להם שמדובר בתהליך מסודר".
אבל הסוג הבעייתי מן הסתם הוא השלישי – הדייר הסחטן?
"בהחלט. הסחטנים הם למשל מי שהשתלט על גינה ורוצה דירת גן, או מי שחושב שיישאר בסוף ויקבל יותר. אני יודעת להשאיר אותם בצד חלשים ובודדים כאשר מבהירה לכולם מהרגע הראשון - הסחטנים לא יקבלו יותר והם לעולם לא קיבלו יותר בפרויקטים שלי.
"פיצחתי את הסוד של הסרבן. אצל המתנגדים התמימים הפתרון הוא שקיפות, פגישה עם ילדים, הסבר שמדובר בתהליך ארוך מאוד, הסבר על חוק הדייר המבוגר וגם הבהרה שכדאי להשאיר לילדים דירה חדשה ויותר גדולה. הגישה הופכת אותם להרבה יותר בשלים ומוכנים.
מול הסחטנים – אנחנו בונים כוח ושליטה יחד עם כל הדיירים. לאחר שהם מפנימים את המצב, אני מגיעה אליהם כשידי מושטת לשלום ואז לרוב הם מצטרפים, כשלעתים אני גם מצרפת אותם לנציגות הועד, שירגישו חלק מהפרויקט ויתרמו להתקדמות".
נחוץ ל-2 הצדדים
שטרנברג שפועלת כבר כבר לעשור מספרת כי אפשר לחוש בשינוי משמעותי בשוק: "לפני מספר שנים דיירים לא הבינו את היעילות ואת הצורך במארגן, בגלל העלויות. הם חשבו שהם יכולים לנהל לבד. היום גם הם וגם היזמים מבינים שבלי איש קשר בין הדיירים לבינם, שמוליך את כל הדרך ונהנה מאמון 2 הצדדים, הפרויקט יכול להתקע".
האם נציג דיירים שמסור לעניין לא יכול לעשות זאת לבד?
שטרנברג מחייכת: "יש לי 5 עובדים וזה כל מה שאני עושה כל היום. נציגי דיירים לא יכולים לפעול לבד – יש להם משפחה, עבודה וגם חסר להם ידע קריטי. פרויקט התחדשות זאת ריצת מרתון, או אפילו אפשר לומר מבצע צבאי מורכב. יש גם הרבה מוקשים בדרך".
לפעמים יש מתווכים שהופכים להיות מארגנים וכדאי מאוד לבדוק אותם – אפילו בגוגל, לבדוק את הניסיון, יש מאכרים לעתים שמחתימים דיירים, מחחתימים אפילו על הערות אזהרה, וחשוב לבדוק אותם – גם מול הרשויות, כי הם יכולים גם להרוס עסקה.
לסיכום, שטרנברג מבהירה כי "לא הייתי יוצאת לדרך בלי ליווי דיירים. בגלל שאני 9 שנים בתחום, אני מכירה חברות, מכירה את הצדדים המכוערים שלהם, מכירה מפקחים, עורכי דין ואת כל הידע אני מעבירה לדיירים. אני מכירה עורכי דין שאחרי שמחתימים הם לא עונים. זה תחום אכזרי ולא ישר לעתים, ושמי נישא לפני כדמות שדואגת לרווחת הדייר.
אני מלווה 3,000 דיירים בעשרות פרויקטים מהיום הראשון ועד קבלת המפתח הידע שנרכש – ערכו לא יסולא בפז עבור הדיירים. אני טוענת שפרויקט התחדשות עירונית הוא ממש כמו משחקי הכס ומי שמגיע ללא ידע, ייפגע. אבל ברגע שמושכים בחוטים בשקיפות וביושרה, הכל נע על מי מנוחות, דיירים מגיעים מוכנים, הם מחויבים לתהליך ובסופו יזכו גם להגיע לנחלה – לדירה חדשה, מרווחת והכי חשוב – עם ממ"ד".
בשיתוף חברת "סיגל שטרנברג"
לאתר החברה >>>
