"התקופה הנוכחית היא התקופה הנכונה ביותר ליזמים לקדם התחדשות עירונית כאמצעי ליצירת מלאי דירות למכירה עתידית. הקיפאון היום בשוק וחוסר הכדאיות להתמודד במכרזי מדינה בשל עלויות המימון הגבוהות של הקרקע כתוצאה מעליית הריבית, לצד ההאטה בביקושים, מושיבים הרבה יזמים על הגדר, ובטווח הרחוק מדובר בטעות. הפוטנציאל של ההתחדשות העירונית הוא עצום והיא המפתח המרכזי להגדלת היצע הדיור בארץ, בשלבים הראשוניים של התארגנות בעלי הדירות, החתימה על ההסכמים והתכנון, ההוצאות ליזמים לא גבוהות, וככל שהם יתחילו היום לקדם מתחמים חדשים, ייתכן שבתקופת המימוש השוק יראה אחרת עם ריבית נמוכה יותר וזינוק מחודש בביקושים". כך לדברי עו"ד נעמה שיף, שותפה, וראש חטיבת ההתחדשות העירונית במשרד שוב ושות', שפגשה אותנו לשיחה על ענף ההתחדשות העירונית.
עו"ד שיף, מנהלת את חטיבת ההתחדשות העירונית במשרד שוב ושות' הותיק שנחשב לאחד מהמשרדים הבולטים והגדולים בארץ לכל תחומי הנדל"ן. החטיבה בראשה היא עומדת מעניקה שירותים גם ליזמים שמקדמים פרויקטים של התחדשות עירונית וגם לבעלי דירות, תוך הקפדה כמובן על הפרדה מלאה בין הפרויקטים.
לדבריה, שוק ההתחדשות העירונית רווי חסמים ובירוקרטיה, ובעלי הדירות והיזמים פועלים תחת המון אי וודאות, כאשר כללי המשחקי משתנים כל הזמן כתוצאה משינוי מדיניות של רשויות מקומיות, שינוי חקיקה וכדומה.
יצירת וודאות תזרז חתימה
אחד הנושאים שיוצרים הרבה מאוד אי וודאות בשוק הוא נושא התמורות, כלומר, התמורה שיקבלו בעלי הדירות מהיזם, כשהתמורה המרכזית שבה לרוב מתמקדים היא כמה מטרים יתווספו לדירה החדשה. נעמה מסבירה כי בנושא התמורות יש משולש של אינטרסים: "מצד אחד בעלי הדירות שרוצים תוספת מקסימלית של מטרים. מדובר בדרישה מובנת כאשר השווי של כל מ"ר בנוי היום עומד על עשרות אלפי שקלים באזור המרכז. היזמים, מצידם צריכים להציע תמורה גבוהה לבעלי הדירות על מנת לזכות במכרז, אולם ככל שיציעו תמורה גדולה יותר הרווחיות שלהם תפגע והם תלויים ברשות המקומית שתאשר להם תוספת מספיקה של זכויות שתאפשר מקסימום תמורות אבל גם כדאיות כלכלית לפרויקט. הצלע השלישית במשולש היא הרשות המקומית שצריכה לאזן בין תוספת הזכויות ובין היכולת של המתחם לשאת את הצפיפות שתיווצר בכל הקשור לתשתיות, מבני ציבור וחינוך וכיוצ"ב.
לבעלי דירות שנוטים להתקשר עם היזם שמציע הכי הרבה תמורות בתחילת הדרך אנחנו מציעים לא להתאהב בהצעות מופרזות שיזמים מציעים רק כדי לקבל דריסת רגל בפרויקט או לזכות במכרז. אם ההצעה מופרזת, אחרי שהיזם יפנה לעירייה הוא יאלץ לחזור לאותם בעלי דירות ולתקן מולם הסכמים ולהפחית תמורות ובסופו של דבר ייתכן שהם הפסידו התקשרות עם יזם שהיה ריאלי יותר בהצעות ואולי מתאים יותר מבחינת האיתנות הפיננסית שלו , הניסיון או פרמטרים אחרים שנבחנו במכרז".
מגמה שלטת של הפחתת תמורות
"מה שבעלי הדירות צריכים לדעת שהיום יש מגמה של הפחתת התמורות, יש רשויות שלא מאפשרות ליזמים לתת מעל 12 מ"ר תמורה, ויש גם מקרים בהם מציעים 0 מ"ר כתמורה, לכן צריך להיות מודעים לנושא ולא להשוות את המצב כיום למצב לפני מספר שנים שבו יש בעלי דירות שקיבלו גם תמורות של 40 מ"ר ויותר.
מבחינת הרשויות חשוב שגם שם יבינו את עמדת בעלי הדירות, ללא תמורה ראויה האינטרס של בעל הדירה להתחיל בכלל את התהליך ירד באופן משמעותי ולא רק בגלל השיקול הכלכלי. בעלי הדירות נכנסים מבחינתם להרפתקה מסוכנת, הם צריכים להפקיד את הנכס שברשותם בידי יזם שהם לא מכירים, הם נעקרים מהדירה שלהם למספר שנים, צריכים לעבור לגור בדירה חלופית. יש לא מעט מקרים של יזמים או קבלני ביצוע שהפסיקו את העבודות באמצע הפרויקט ושכל התהליך הזה מלווה ללא הבטחה לתמורה משמעותית יש שיעדיפו לוותר על כל הפרויקט.
לדעתי המשימה הכי חשובה היום של הרשויות וועדות התכנון היא לייצר ודאות בנושא התמורות. אם רשות קובעת תמורה מקסימלית זה יוצר וודאות גם אצל בעלי הדירות וגם אצל היזמים, צריך ללוות את זה בהסברה לבעלי הדירות ולהבליט את היתרונות בפרויקט מעבר לתוספת מטרים גדולה כמו, החיזוק כנגד רעידות האדמה, הגנה מטילים, וכמובן דירה חדשה בבניין מודרני במקרים רבים עם שיפור המרחב הציבורי ותוספת של שטחי ציבור וחינוך".
אלפי יחידות דירות בהתחדשות עירונית
משרד שוב ושות' מקדם כיום אלפי יחידות דיור בהתחדשות עירונית, החל מייצוג יזמים איכותיים בפרויקטי פינוי בינוי גדולים ועד ייצוג בעלי דירות בפרויקטי תמ"א 38. "הייחוד של המשרד שלנו הוא במעטפת המשפטית שאנחנו נותנים ליזמים ולבעלי הדירות. בסופו של יום, עסקת פינוי בינוי מובילה לפרויקט נדל"ן שהוא כמו כל פרויקט אחר. למשרד ניסיון של עשרות שנים בקידום התכנון, ביצוע ההסכמים מול בעלי הדירות והדיירים החדשים שירכשו את הדירות, ביצוע הסכמי הליווי מול הגופים המממנים, ליווי הבניה ועד לרישום הבית המשותף. כאשר היזם מקבל את כל אותם שירותים תחת גג אחד זה מהווה מבחינתו יתרון משמעותי על פני משרד שמתמחה רק בהתחדשות עירונית. העובדה שאנחנו מייצגים גם בעלי דירות וגם יזמים מהווה יתרון נוסף שכן ההיכרות שלנו עם האינטרסים וההתמודדויות של שני הצדדים מאפשרת ייצוג נכון ומדוייק יותר".
טיפ לבעלי הדירות:
על מנת להוציא פרויקטים לפועל ולתמרץ יזמים לקדם פרויקטים ומצד שני לצמצם את החששות של בעלי הדירות מהתחייבות חוזית ארוכת טווח, מוצע כי בעלי הזכויות ועורכי דינם יגדירו בהסכם ההתקשרות תקופות קשיחות לקידום הפרויקט, שלאחריהן, בהיעדר התקדמות לפי אבני דרך שיקבעו, העסקה שנחתמה בין בעלי זכויות ויזם תתבטל. וכמובן קיימת חשיבות להתקשרות עם חברה יציבה ואיתנה.
תעודת זהות
משרד שוב ושות', הוקם על ידי עו"ד משה שוב ז"ל בשנת 1957 והוא נחשב לאחד המשרדים הגדולים והמובילים בארץ בתחום המקרקעין התכנון והבנייה וההתחדשות העירונית. המשרד מעסיק 25 עורכי דין, 9 מתמחים וצוות מקצועי. המשרד מדורג על ידי החברות דן אנד ברדסטריט ו-BDI וכן על ידי הדירוג הבינ"ל LEGAL 500 כמשרד מוביל בתחומי המקרקעין, התכנון והבנייה והתחדשות עירונית.
בשיתוף משרד שוב ושות'
