שוק השכירות הישראלי נמצא במגמת גדילה בעשור האחרון, אך לא כולם מודעים לכך שקיימים ארבעה מסלולים מרכזיים למיסוי הכנסות מהשכרת דירה.
איך עובדת שיטת המיסוי על הכנסה משכ"ד?
ישנם ארבעה מסלולים מרכזיים למיסוי הכנסות מהשכרת דירה: מסלול פטור ממס, מסלול הפטור החלקי, מסלול 10% ומסלול המס השולי. כבעלי דירות, ניתן לבחור בכל שנה נתונה מסלול מועדף. אם בבעלותנו מספר דירות, ניתן לבחור מסלולים שונה לכל דירה.
מסלול פטור ממס: מי זכאי ומה התנאים?
אם סכום ההכנסה החודשית מכלל הדירות שבבעלותנו לא עולה על התקרה הקבועה בחוק – אנחנו זכאים לקבל פטור מלא מתשלום מס על השכרת הדירות. משנת 2024 ועד 2027, גובה התקרה הוא 5,654 שקל. עם זאת, גם אם ההכנסה החודשית שלנו גבוהה יותר מגובה התקרה, נוכל לבחור במסלול הפטור החלקי. זה מביא אותנו למסלול השני: פטור חלקי.
מסלול זה מכונה גם פטור מתקפל. בפשטות, כאשר ההכנסות מהשכרת דירה גבוהות יותר מתקרת הפטור (5,654 שקל בחודש), הוא מצטמצם בהתאם לגובה החריגה. לחישוב הפטור החלקי מפחיתים את גובה החריגה מתקרת הפטור – והסכום המתקבל הוא הפטור ממס. נניח שאנחנו משכירים דירה אחת תמורת 6,000 שקל. בתור התחלה, נחשב את גובה החריגה מתקרת הפטור (6,000 פחות 5,654 – כלומר 346 שקל). אחר כך ניקח את תקרת הפטור עצמה (כאמור, 5,654 שקל) ונפחית ממנה את גובה החריגה (346 שקל). הסכום שקיבלנו – במקרה הזה 5,308 שקל – נהנה מפטור ממס. על שאר ההכנסה החודשית שלנו (6,000 פחות 5,308 – 692 שקל) נצטרך לשלם מס על פי מדרגות המס להכנסה שאינה מיגיעה אישית.
המסלול השלישי, מסלול 10%, הוא הפשוט ביותר. אבל האם הוא המשתלם ביותר?
כאן אין צורך בחישובים מורכבים: נשלם מס בגובה 10% על כל ההכנסה מהשכרת דירה. מסלול 10% אינו מאפשר ניכוי הוצאות או זיכויים נוספים – למעט מקרה אחד. אם בבעלותנו דירה אחת בלבד שאנו משכירים אותה לאדם אחר ובמקביל מתגוררים בשכירות בעצמנו – החל משנת 2023 אנחנו יכולים לשלם מס אך ורק על ההפרש בין ההכנסה מהשכרת דירה לבין ההוצאה על דמי השכירות. ההטבה הזאת מוגבלת עד לסכום של 90 אלף שקל בשנה (נכון לשנים 2024 עד 2027). נדגים: אנחנו משכירים דירה תמורת 10,000 שקל בחודש (120,000 שקל בשנה) – ושוכרים דירה תמורת 7,000 שקל בחודש (84,000 שקל בשנה). לאחר התיקון, נשלם מס של 10% רק על ההפרש (120,000 פחות 84,000 – 36,000 שקל). המס השנתי יעמוד על 3,600 שקל בלבד. מסלול 10% אמנם פשוט לחישוב, אבל הוא לא מאפשר לנו ניכוי הוצאות ולעתים הוא לא יהיה המסלול המשתלם ביותר – במיוחד כאשר יש הוצאות גבוהות סביב השכרת הדירה.
היכולת לנכות הוצאות היא היתרון העיקרי של המסלול הרביעי - מסלול המס השולי. איך הוא עובד?
במסלול זה ההכנסות מהשכירות מתווספות להכנסות האחרות של בעל הדירה – והמיסוי נקבע בהתאם למדרגות המס הרגילות. היתרון המשמעותי כאן הוא היכולת לנכות הוצאות משמעותיות כמו פחת, תיקונים, ריבית משתנה או ביטוח דירה, הוצאות משפטיות, שכר טרחה של אנשי מקצוע, דמי ניהול ועוד. לדוגמה: רכשתם נכס בשווי 1.5 מיליון שקל, המושכר ב-6,000 שקל בחודש (72 אלף שקל בשנה).
אם לקחתם משכנתה של מיליון שקל, אפשר לקזז הוצאות משמעותיות: פחת - נהוג לייחס כ-2/3 מעלות הנכס למבנה ו-1/3 לקרקע. הפחת מחושב על המבנה בלבד, בשיעור שנתי של 2%-4%. בדוגמה שלנו, הפחת השנתי יהיה כ-40 אלף שקל; ריבית משכנתה - בהנחה של ריבית שנתית ממוצעת של כ-5% על משכנתה בגובה מיליון שקל, ניתן לנכות עוד כ-50 אלף שקל בשנה. בנוסף, תוכלו לנכות הוצאות נוספות כמו ביטוח דירה, תחזוקה, שיפוצים ועלויות שונות. סך ההוצאות המוכרות בדוגמה זו מגיע לכ-90 אלף שקל בשנה, מה שמקטין משמעותית את חבות המס שלכם.
מה חשוב לדעת לפני קבלת ההחלטה?
כדי להחליט מהו המסלול הכדאי ביותר יש לבדוק את סך ההכנסות, לשקול את רמת ההוצאות הקשורות לדירה ולהגיע למסקנה האם כדאי לנכות אותן. רבים בוחרים בכל שנה במסלול 10% – למרות שמסלול המס השולי יכול לחסוך סכומי כסף לא מבוטלים ועשוי להיות החסכוני ביותר.
הכותבת הינה מייסדת ומנכ"לית חברת אלפי - מערכת חכמה המסייעת ללקוחותיה להפיק דוח מס שנתי באופן עצמאי, בתהליך נגיש ומהיר. אלפי שואפת להנגיש ולפשט מידע בנושא דיווח למס הכנסה. כחלק מכך, החברה מקיימת הרצאות וימי עיון עבור חברות וארגונים המעוניינים להעניק ערך מוסף לעובדיהם.
בשיתוף אלפי - מערכת חכמה להפקת דוח שנתי למס הכנסה
