סביבת הריבית, שהכבידה בשנים האחרונות על שוק הנדל"ן, הקשתה על רוכשי הדירות והאטה את קצב העסקאות בשוק. אלא שאותה מציאות בדיוק פתחה, לדברי נועם ברכה, שותף מייסד ושותף מנהל ב- Value השקעות מתקדמות, חלון הזדמנויות למשקיעים בתחום חוב נדל"ן.
"החל מאמצע 2022 עברנו מסביבת ריבית אפס לעלייה משמעותית בריבית, שהשפיעה על שווי החברות, ערכי הנכסים ועל קצב העסקאות בארץ ובעולם", אומר ברכה. "בנדל"ן למגורים ההשפעה בולטת במיוחד, משום שהרכישה מבוססת בדרך כלל על נטילת חוב. וכשהמשכנתא מתייקרת, אנשים חושבים פעמיים לפני שהם רוכשים דירה, למגורים ולהשקעה".
בישראל נוספו לכך המלחמה וחוסר הוודאות הכלכלי והגיאופוליטי. הציבור נעשה זהיר יותר, ויזמים נותרו עם מלאי דירות שטרם נמכרו, לצד קרקעות ופרויקטים שהם עדיין מבקשים לקדם – מתוך ראייה ארוכת טווח כי הדמוגרפיה בישראל צומחת והביקוש לדיור לא נעלם, אלא רק הואט בנקודת זמן זו. התוצאה היא צורך גובר באשראי דווקא בתקופה שבה יכולתם של הבנקים להרחיב את המימון לענף מוגבלת וכפופה לרגולציה נוקשה מצד בנק ישראל.
לדברי ברכה, זהו המשך של תהליך שהחל לאחר המשבר הפיננסי העולמי ב-2008. החמרת הרגולציה חייבה את הבנקים להקצות הון רב יותר כנגד מימון נדל"ן וצמצמה את יכולתה של המערכת הבנקאית להעמיד אשראי לענף. אל החלל הזה נכנסו בהדרגה קרנות האשראי הפרטיות. כיום, כשהביקוש למימון גדל, אותן קרנות נהנות מבחירה וסלקטיביות באשר לעסקאות והיזמים.
אחת הדרכים שבהן Value השקעות מתקדמות מאפשרת לחשוף משקיעים כשירים פרטיים לתחום היא שיתוף הפעולה ייחודי עם קבוצת ריאליטי, במסגרת קרן ריאליטי מימון 2. צוות ריאליטי אחראים על איתור העסקאות, בחינת היזמים והעמדת המימון, ואילו Value הקימה קרן הזנה (Feeder) המאפשרת למשקיעים כשירים פרטיים להשקיע בקרן לצד גופים מוסדיים, בתנאים נוחים במיוחד.
לדברי ברכה, יתרונה של ריאליטי טמון בפעילותה הן בצד האקוויטי והן בצד החוב, המאפשרת לבחון כל פרויקט מכמה זוויות שונות. "ריאליטי מכירה את היזמים, את הפרויקטים ואת הצרכים שלהם משני צידי העסקה", הוא מדגיש. "כך אפשר לבחון את העסקה מנקודת המבט של היזם ושל המשקיע, ולבנות את המימון בהתאם לצורכי הפרויקט תוך ניהול סיכונים מושכל ושמרני מאוד".
חוב לעומת אקוויטי
ההבדל המרכזי הוא בין השקעת אקוויטי – כניסה כשותף בבעלות על נכס או פרויקט – לבין חוב, במסגרתה המשקיע מעמיד הלוואה. בתרחיש ששווי הנכס יורד או שהפרויקט נקלע לקושי, שכבת האקוויטי היא בדרך כלל הראשונה לספוג את הפגיעה, בעוד בעלי החוב נהנים מקדימות והגנה גבוהה יותר בהתאם למבנה העסקה.
כמו-כן, בחוב ניתן לקבל ביטחונות מסוגים שונים, ובהם שעבוד הנכס הממומן, ערבויות ולעיתים גם שעבוד עודפים מפרויקטים אחרים של היזם. "כאשר מדובר בעודפים מפרויקט שכבר נבנה ונמכר בחלקו, יש מאחורי ההלוואה נכס ריאלי, קיים ושניתן לממש, ולא רק תוכנית לנכס שיושלם בעוד כמה שנים", אומר ברכה, ומציין כי מדובר בכרית ביטחון עבה במיוחד.
לצד הביטחונות נקבעים גם קובננטים, אמות מידה פיננסיות ותפעוליות המשמשות נורות אזהרה. עיכוב בדיווח, האטה במכירות או חריגה מהתוכנית העסקית עשויים לאפשר התערבות של קרן האשראי עוד לפני שהפרויקט מגיע לכשל. עם זאת, גם השקעת חוב כרוכה בסיכון, ולכן איכות הבדיקה, טיב הביטחונות, הליך החיתום ,תנאי ההלוואה וזהות הגוף המנהל הם גורמים קריטיים בבחינת העסקה.
בחלק מהעסקאות נוסף כיום גם- Equity Kicker זכות להשתתף בחלק מרווחי הפרויקט מעבר לריבית שנקבעה ביחס לחוב. לדברי ברכה, רכיב זה עשוי להגדיל את התשואה במקרה של הצלחת הפרויקט ובמקביל לאפשר גמישות בתנאי המימון ליזם. הוא מעריך כי בעסקאות מסוימות ניתן לשאוף לתשואה שנתית נטו דו-ספרתית, המורכבת הן מהריבית והן מהשתתפות ברווחים. ברכה מדגיש כי מדובר ביעד ובהערכה בלבד, ולא בהתחייבות לתשואה.
עיקר הפער בין חלופות ההשקעה בשוק הנדל"ן באה לידי ביטוי גם בחולשה בשווקים הסחירים שמשתקפת היטב בתשואות חלשות של חברות הנדל"ן, לצד מרווחים שהצטמצמו מאוד בשוק החוב הקונצרני. אלו מחדדים את ההבנה, כך על-פי ברכה, כי השקעה בקרן ריאליטי מציעה הזדמנות יציבה ועדיפה, בדמות ריבית בסיס על ההלוואה לצד ריבית נוספת הנקבעת, כאמור, לפי אחוז מסוים מרווחי הפרויקט.
לצד המוסדיים
Value השקעות מתקדמות נשענת על ניסיון של כ-30 שנה בשוק ההון ובניהול השקעות מוסדיות, בין היתר במסגרת בתי ההשקעות הלמן אלדובי ובייצוג של קרנות מהשורה הראשונה בעולם. לאחר רכישת הלמן אלדובי על-ידי הפניקס, הפכה פעילות הלמן אלדובי קרנות השקעה ל- Value השקעות מתקדמות. מאז החברה ביססה את מעמדה כמובילת שוק ומתמחה בהשקעות אלטרנטיביות, הפועלת עם מנהלי קרנות המובילים בתחומם, בישראל ובעולם, עבור משקיעים מוסדיים וכשירים.
קרן ה-Feeder שהקימה Value לטובת הצטרפות לקרן המוסדית של ריאליטי מאגדת משקיעים כשירים, תאגידים וגופים נוספים ומשקיעה בקרן המרכזית לצד המוסדיים. המודל מאפשר למשקיעים פרטיים כשירים להיחשף לקרנות שמיועדות ברובן המוחלט רק לגופים גדולים ודורשות סכומי השקעה גבוהים בהרבה מזו המתאפשרת בקרן פידר. בקרן ריאליטי מימון 2, מסביר ברכה, ההשקעה מתחילה בכמיליון שקל.
לקרן של ריאליטי התחייבו גופים מוסדיים, ביניהם: מגדל, כלל, מיטב ומנורה, לצד פמילי אופיס ומשקיעים בינלאומיים. "המוסדיים מבצעים בדיקות נאותות מקיפות של הקרן, האסטרטגיה והגוף המנהל", אומר ברכה. "אנחנו מאפשרים למשקיעים כשירים פרטיים להצטרף לאותה קרן בסכומים נמוכים משמעותית מאלה שמשקיעים הגופים המוסדיים".
ברכה מצביע גם על יתרונות ההשקעה המקומית: ההשקעה שקלית ולכן אינה כרוכה בחשיפה לשינויים בשערי הדולר או האירו, והמנהלים פועלים בשוק שהם מכירים הכי טוב ומקרוב – מהיזמים והנכסים ועד לסביבה הרגולטורית.
לדבריו, הפער בין מגמות הריבית בישראל ובארצות הברית ממחיש עד כמה סביבת הריבית משפיעה על שוק האשראי. במהלך הריאיון העריך ברכה כי בארצות הברית עשויה הריבית לשנות כיוון כלפי מעלה, בעוד שבישראל המגמה עשויה להיות הפוכה, כפי שקרה בפועל שבועות האחרונים.
"התקופה מורכבת, אבל דווקא במצבי לחץ וחוסר איזון נוצרות הזדמנויות שניתן לבחון בתנאים מעניינים, ועשויות להתברר כיוצאות דופן", מסכם ברכה. "המפתח הוא סלקטיביות, בחירת מנהלים מנוסים, ביטחונות מתאימים והבנה עמוקה של הסיכונים, וזה מה שאנחנו מציעים למשקיעים שמבינים את חלון ההזדמנויות שנוצר בתחום".
לפרטים נוספים ותנאי הצטרפות לקרן >>
בשיתוף Value השקעות מתקדמות
