דור מרדכי ישב מול המספרים ולא האמין להם. אחרי שבחן דירות להשקעה בישראל, לדבריו מצא נכסים בארצות הברית בחמישית מהמחיר, עם דמי שכירות קרובים בסכומם לאלה שאפשר לקבל בארץ. "אנחנו ישראלים", הוא אומר, "ואנחנו רגילים שאם משהו נראה טוב מדי – כנראה יש מאחוריו איזה נסיך ניגרי שמנסה לעקוץ אותנו".
מרדכי, מהנדס תוכנה בן 30, התחיל לחסוך כסף כבר בגיל 17. לאחר שהתנסה בעיקר בהשקעות פסיביות ובמסחר במניות, החליט לגוון את תיק ההשקעות ולהוסיף השקעה בנדל"ן. בפגישה עם נציג של אחת החברות הוצגה לו תשואה שנתית צפויה של כ-6.5%, אבל כשבדק את המספרים הגיע למסקנה שחלק גדול מהרווח נשאר בידי החברה.
כמה ימים לאחר מכן נחשף מרדכי לפרסום של ניר בבג'ני, מייסד נדלניר, חברה המלווה משקיעים ישראלים ברכישת נדל"ן בארה"ב מאז 2012. לטענת החברה, היא ביצעה יותר מ־300 עסקאות, בעיקר באוהיו. "הוא לא ניסה למכור לי כלום, רק ענה לי באריכות והפנה אותי לסרטונים שלו ולשאלות ותשובות באתר", מספר מרדכי. "דיברנו יותר משעה ולא סגרתי איתו כלום. למרות זאת, הוא לא ביקש תשלום על הפגישה ולא דרש ממני התחייבות כלשהי".
איך בודקים חברת ליווי משקיעים?
בשבועות הבאים מרדכי הספקן המשיך לבדוק. הוא חיפש המלצות ממקורות חיצוניים, עבר על תוכניות עסקיות ועסקאות קודמות שפרסם בבג'ני והצליב פרטים עם Zillow ואתרים רשמיים באוהיו. לדבריו, הצלבת הנתונים ביססה את האמון בנדלניר, וכשהם החלו לבחון נכסים לרכישה, נחשף מרדכי לשיקולים שכלל לא הכיר.
"צריך לדעת לבדוק את מצב יסודות המבנה, לזהות בעיות עובש ולוודא שהבית עומד בדרישות העירייה", הוא מסביר. "ניר העלה שאלות שלא חשבתי עליהן, למשל אם כדאי לרכוש את הנכס באמצעות חברה ומה היתרונות והחסרונות של ההליך. יכולתי לחקור כל נושא בעצמי, אבל קודם הייתי צריך לדעת מה בכלל צריך לבדוק".
לאחר הגדרת התקציב והמטרות, קיבל מרדכי מסמך עם שלבי העבודה ולוחות הזמנים, ובהמשך תוכנית עסקית לכל נכס שהוצע לו. הוא סינן, שאל ובחר, ובבג'ני ליווה את המשא ומתן ואת תקופת הבדיקה. "לא ידעתי מה המחיר הריאלי, כמה אפשר להציע ואיך להתמקח בלי להרחיק את המוכר", הוא מתאר. "אפילו לא הכרתי את האפשרות לסגת במהלך תקופת הבדיקה. דיברנו בווטסאפ כמעט כל יום וקיבלתי במצטבר שעות של הסברים".
במרץ 2025 הגיע המזל טוב הגדול והנכס נרכש. עוד כשעמד ריק, הגיע חשבון מים בגובה 1,800 דולר. "במקום להילחץ", מספר מרדכי, "פניתי לניר והוא הפנה אותי לגורמים הנכונים לבירור. כך גילינו שהייתה טעות בקריאה ונחסך ממני סכום גבוה מאוד לתשלום".
המבחן שאחרי הרכישה
"ברגע שהנכס עובר לבעלותך, אז מתחילה ההתמודדות עם הניהול השוטף", אומר אלמוג רובין, מתכנן פיננסי שביקש להרחיב את תיק הנדל"ן המשפחתי מעבר לדירה בישראל. כמתכנן פיננסי, הוא מכיר היטב את עולם ההשקעות, ריביות, מינוף ופנסיה. "אני יודע לנתח תשואות ומספרים", הוא אומר, "אבל אין לי את הידע המקומי הדרוש כדי לבחון נכס בעיר מסוימת בארה"ב".רובין הכיר את בבג'ני דרך התוכן המקצועי שפרסם, ובהמשך החלו השניים להחליף ידע מתחומי העיסוק שלהם. "הוא הציג לנו עסקאות שלא הייתי יודע איך להגיע אליהן בעצמי, הסביר וענה על השאלות שלנו עד שיכולנו להחליט באופן שמתאים למטרות שלנו".
הליווי כלל גם חיבור לאנשי המקצוע הדרושים להחזקת הנכס: רואה חשבון אמריקאי וחברת ניהול שבבג'ני עובד עימה. כעבור כשנה הדייר עזב, והנכס הוצע שוב להשכרה. "הגיעו דרישות תשלום שלא הכרתי, ובהן מיסים לעירייה בעקבות סופה שאירעה באזור. בכל פעם כזאת אני פונה לניר כדי להבין אם הדרישה סבירה ומה צריך לעשות", מספר רובין. "בהחזקת נכס יש גם הוצאות בלתי צפויות. צריך לבחון איך ההשקעה מתפקדת לאורך זמן".
"גם אחרי שסיימנו את העסקה ושילמתי לו על השירות, ניר ממשיך לענות לנו על שאלות ולייעץ", הוא מוסיף. "אם הייתי צריך להתנהל לבד מול כל הגורמים האלה, זה היה כאב ראש עצום. הרי כשיש לי נזילה בקיר, אני מזמין בעל מקצוע ולא מחפש ביוטיוב איך לתקן אותה בעצמי, נכון? לכן, גם כאן אני מעדיף להיעזר במי שמכיר את התחום".
בדרך לנכס השלישי עם מימון מחדש
אורן וסימה פורמן, בעלי עסק עצמאיים, מספרים כי הם כבר מתקדמים עם נדלניר לעסקה שלישית. לפני הרכישה הראשונה, ב-2021, הגיע פורמן למספר כנסים של ניר בלי להזדהות כלקוח פוטנציאלי, ולבסוף בחר בו לדבריו מתוך שלושה גורמים שבחן. "לא חסר מידע ברשת על השקעות נדל"ן בארצות הברית", הוא אומר, "יש דירות בלי סוף. השאלה היא איך יודעים איזו מהן היא עסקה טובה, ובשביל זה צריך מישהו שחי את התחום ויודע להבחין בין עסקה טובה לעסקה לא טובה".
את הנכס הראשון הם חיפשו בתקופת הקורונה. מספר שבועות עברו עד שבבג'ני חזר אליהם עם הצעה. "הוא אמר, זו העסקה שאני חושב שמתאימה לכם", נזכר פורמן. "קנינו את הנכס, ועד היום הוא הפייבוריט שלנו".
עוד לפני הרכישה נבדק מצב הנכס, והדוח מציין גם בעיות שעלולות לדרוש טיפול בהמשך. פורמן מסביר שהמידע הזה חשוב כשמגיעה הוצאה משמעותית כעבור כמה שנים. "נניח שהמזגן מתקלקל אחרי שלוש שנים. אני פונה לניר, והוא חוזר לדוח ומראה לי שכבר בבדיקה העריכו שהוא יחזיק עוד שלוש עד חמש שנים", הוא מספר. כך אפשר להבין אם התקלה נובעת מבעיה שהייתה ידועה כבר כשקנו את הבית, ולהעמיד את ההוצאה בהקשר של מצב הנכס בעת הרכישה.
את הנכסים הראשונים קנו בני הזוג פורמן באמצעות חסכונותיהם. לקראת רכישת הנכס השלישי הם כבר לקחו הלוואה כנגד אחד הנכסים שבבעלותם, בתהליך של מימון מחדש (Refinance) . לדבריהם, נדלניר מסייע להם גם בקבלת המימון, פונה לגופים שונים ומשווה בין ההצעות. פורמן בודק כל הצעה שמגיעה מבבג'ני גם בעצמו, בעזרת כלי בינה מלאכותית. "לפעמים אני רואה שההצעה של ניר טובה יותר ממה שה-AI טוען שמקובל. כששאלתי את ניר איך זה אפשרי, הוא הסביר לי שזה מבוסס על קשרים שבנה עם חברות מקומיות שמעניקות לו תנאים טובים".
"בזכות נדלניר חסכתי באופן אישי בעלויות הניהול ונמנעתי מטעויות שהיו עלולות לעלות לי הרבה יותר מהסכום שהשקעתי בעלויות הליווי", מסכם מרדכי. "היום יש לי נכס שמכניס כסף מדי חודש, ואני מבין הרבה יותר טוב כיצד לנהל את ההשקעה שלי".
סיכמנו עבורכם: מה בדקו שלושת המשקיעים לפני שבחרו בחברת ליווי משקיעים?
• הצליבו עסקאות קודמות שפרסמה החברה מול Zillow ואתרים רשמיים במדינה
• דרשו תוכנית עסקית כתובה לכל נכס ודוח בדיקת מבנה לפני הרכישה
• ביקשו ליווי במשא ומתן ובתקופת הבדיקה, כולל האפשרות לסגת מעסקה
• ביררו דרישות מיסוי וביקשו חיבור לרואה חשבון אמריקאי
• בדקו מה קורה לאחר רכישת הנכס – חיבור לחברת ניהול נכסים ומענה שוטף גם אחרי הרכישה
נדלניר
למעבר לאתר >>
למדריך השקעות נדל"ן בארה"ב למשקיע הישראלי >>
לערוץ היוטיוב של נדלניר >>
לפנייה במייל >>
אין האמור לעיל מהווה משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות השקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם.
בשיתוף נדלניר
