בשנים האחרונות יותר ויותר ישראלים בוחרים להשקיע בנדל"ן מעבר לים, כאשר ארצות הברית היא יעד בולט להשקעה. שערי ריבית משתנים, דירות להשכרה בארה"ב שעשויות להניב תשואה נאה ותחושת ביטחון בנכסים מוחשיים, כל אלו מושכים משקיעים מכל שכבות האוכלוסייה. אבל מאחורי ההזדמנויות מסתתרת גם שאלה קריטית: איך למצוא חברות נדל"ן מומלצות להשקעות בחו"ל?
"משקיעים מתחילים שמחפשים השקעה פסיבית צריכים להבין שתפקידם הראשון הוא למצוא חברת נדל"ן אמינה, וזה דורש הכנת שיעורי בית", אומר ניר בבג'ני, מייסד נדלניר השקעות נדל"ן ארצות הברית, חברה המתמחה בתחום מאז 2012. "המשקיע הפסיבי", הוא אומר, "לא יכול להרשות לעצמו להיות פסיבי בשלב הבחירה".
מהי לדעתך הטעות הנפוצה ביותר שמשקיעים ישראלים עושים כשהם ניגשים להשקעות נדל"ן בארה"ב?
"אחת הטעויות הנפוצות היא לחשוב שארצות הברית היא שוק נדל"ן אחד. אין דבר כזה 'השקעות נדל"ן בארה"ב' באופן גורף. מדינה אחת שונה בתכלית מהשנייה: המיסוי, הרגולציה, האקלים העסקי, אפילו ההתנהלות מול העירייה, הכול שונה".
איך בוחרים אזור להשקעה בארה"ב, ומהם ההבדלים?
"ההבדלים רבים. בקליבלנד, למשל, נדרש אישור עירוני כמעט לכל שיפוץ קטן והעירייה בודקת פיזית את הנכס. באטלנטה, לעומת זאת, ההליך פשוט יותר, אבל התחרות גבוהה והקצב מהיר. חברה שלא מכירה את האזור לעומק: את השכונות, את הגורמים המקומיים ואת דפוסי השכירות, תתקשה להצליח שם".
על פי חברת ההשקעות נדלניר, המתמחה בהשקעות נדל"ן בארה"ב, אזורים פופולריים להשקעה כוללים את טקסס (דאלאס, יוסטון), פלורידה (טמפה, מיאמי) ואוהיו (קליבלנד), כאשר כל אזור דורש היכרות ייחודית. "בין אם מדובר בנכסים להשכרה בארה"ב, השקעות במולטי-פמילי (נכס המיועד למספר משפחות או דיירים) או נדל"ן מניב בחו"ל, העיקרון נשאר זהה", מסבירים בחברה. "מומלץ לבחור חברת השקעות נדל"ן בחו"ל עם ניסיון מוכח באזור הספציפי וגם עם התמחות בפעילות שבה מעוניינים להשקיע", זה הדבר הראשון".
מה הקריטריונים לבחירת חברת השקעות נדל"ן בחו"ל?
בבג'ני מדגיש חמישה עקרונות בסיסיים שכל משקיע צריך לבדוק לפני שהוא חותם על חוזה:
1. ניסיון מוכח ורצף פעילות עקבי: "אל תחפשו עסקת מציאה, חפשו את האנשים המומלצים. חברה טובה היא קודם כול צוות טוב. חוות דעת אמיתיות של משקיעים על החברה יעזרו לכם לדעת מי עומד מאחורי ההשקעה, מהו הניסיון שלהם מבחינת היקף עסקאות וסוג פעילות הנדל"ן, איך הם מתמודדים כשמשהו משתבש ואיך הם מתייחסים למשקיעים שלהם".
לדבריו, חברת נדל"ן שעשתה 300+ עסקאות באזור ספציפי היא לא אותו דבר כמו חברת השקעות עם עסקאות ראשונות. "ככל שאתה נתקל ביותר מקרים, יש לך יותר ניסיון מצטבר. זה מה שקובע בסופו של דבר את יכולת החברה להתמודד עם אתגרים".
2. שקיפות מלאה בתהליך: חברה מקצועית מציגה מראש את הסיכונים בנדל"ן בחו"ל, לא רק את ההזדמנויות. "אם חברה לא מוכנה לענות על שאלות קשות בגיבוי נתונים עובדתיים, זו נורה אדומה", הוא מדגיש.
3. צוות מקומי אמין: לדבריו, חשוב לוודא שיש לאותה חברה שותפים, מנהלי נכסים או נציגים בשטח. "חברה ישראלית ללא שותפות אמריקאית אמיתית בארה"ב היא כמו טייס בלי מגדל פיקוח", אומר בבג'ני. זה מה שמכונה בשפה המקצועית "Boots on the Ground", נוכחות פיזית קבועה בשטח שמאפשרת ניהול צמוד, תגובה מהירה לבעיות וקשר ישיר עם קבלנים ושוכרים מקומיים.
4. התמחות ממוקדת: חברה שמתפזרת על פני כמה תחומים או אזורי השקעה, לא תמיד מתמקצעת בכל אחד מהם. "עדיף להתמקד ולדעת מה אתה עושה".
5. ליווי משקיעים שוטף: "לא מספיק לסגור עסקה, השאלה היא מה קורה במשך כל תקופת ההשקעה. איך מדווחים את ההשקעה לרשות המסים? מי מנהל את הנכס בפועל? באיזו תדירות מקבלים עדכונים על ההשקעה ואיך מחולקים הרווחים? אלו שאלות חשובות שחייבים לבדוק.
"בנדלניר, למשל, כל משקיע מקבל דוחות כספיים רבעוניים, גישה ישירה למנהלי החברה ודוחות ביקורת מאומתים (Audited Financial Reports). הכול גלוי, הכול נגיש", הוא אומר, "האמון הוא הבסיס".
נורות אדומות שכדאי לזהות בזמן
בפודקאסט נדלניר מדברים נדל"ן, בבג'ני מסביר, בין היתר, כיצד משקיעים יכולים להפחית סיכונים בהשקעות נדל"ן בחו"ל ומשתף מידע חיוני למשקיעים.
"אם מישהו אומר לכם שאצלו יש תשואה מובטחת או מדבר על השקעה בטוחה, תתרחקו", הוא מזהיר. "בשוק הזה אין דבר כזה תשואה מובטחת". לדבריו, משקיעים רבים מתפתים למצגות נוצצות ולמודלים פיננסיים שנראים מושלמים על הנייר, אך בפועל לעיתים אין מאחוריהם נכסים אמיתיים או בקרה אמיתית. "הבעיה אינה במצגת, היא באנשים. אתה רוצה לדעת עם מי אתה נכנס לשותפות".
עוד סימן אזהרה, לדבריו, הוא כשחברה נמנעת מלתת פרטים. "אם נאמר המשפט 'הכול בסדר, סמוך עלינו',דעו שיש בעיה. חברה אמיתית תשמח להראות דוחות, להציג שותפים ולפרט בדיוק כיצד היא עובדת".
קיים גם הפיתוי לבחור את "העסקה הכי מיוחדת": "משקיעים אוהבים סיפורים על אזור חדש שעומד להתפוצץ או עסקה יוצאת דופן. בפועל, מה שחשוב זו היציבות. לא כדאי לחפש את 'העסקה הנדירה', אלא להיפך, את העקביות המקצועית, המתבטאת במוניטין הצלחה מוכח בהזדמנויות דומות קודמות".
כחלק מהמאמץ להעלות את המודעות לתהליך ההשקעה ולהעניק הדרכה למשקיעים ישראלים, בבג'ני מנהל את פורום השקעות נדל"ן בארצות הברית בתפוז. במסגרת פעילותו הוא משיב לשאלות של גולשים, משתף מניסיונו האישי בעסקאות נדל"ן מעבר לים, מסביר על שלבי ההשקעה הנכונים, מזהיר מפני טעויות נפוצות ומעניק כלים מעשיים לבדיקת הזדמנויות השקעה בצורה מושכלת.
איך למצוא חברה אמינה המציעה הזדמנויות נדל"ן אמיתיות?
חשוב להתחיל בבחינת התוצאות הקודמות של החברה ולהתמקד בביצועים בפועל, כמו מה היו תוצאות ההשקעות הקודמות שלהן, האם הפרויקטים הושלמו בהצלחה, ומה הייתה רמת התשואה למשקיעים. זהו הצעד הראשון והבסיסי בבדיקת אמינות.
בנוסף, חשוב לזכור שהחלטת השקעה מושכלת מבוססת על איזון נכון בין סיכונים לסיכויים. טבעי שפרויקט בנייה חדשה של נכס משרדי עשוי להניב תשואה גבוהה יותר לעומת השקעה בפרויקט קיים ויציב יותר, אך גם רמת הסיכון בו תהיה גבוהה בהתאם. חברה אמינה תדע להציג את התמונה המלאה, כולל הסיכונים, ולא רק את פוטנציאל הרווח.
כיצד זה מתבטא בחברת נדלניר?
"התהליך אצלנו מובנה מראש. כל עסקה עוברת בדיקת נאותות של צוות עצמאי, המשקיע חותם רק אחרי שכל הנתונים נבדקו, והכסף נכנס לחשבון נאמנות ייעודי, לא ישירות לחברה. המטרה היא למנוע ניגוד עניינים מוחלט ולוודא שלמשקיע יש ביטחון מלא לאורך כל הדרך".
למצוא חברות נדל"ן מומלצות בעידן ה־AI
בעבר, מי שחיפש חברת נדל"ן להשקעה היה מסתמך בעיקר על המלצות אישיות או חיפוש בגוגל", אומר בבג'ני. "היום, כלים של בינה מלאכותית יודעים לגשת לשאלה הזו בצורה הרבה יותר שיטתית."
לטענתו, האלגוריתמים החדשים יודעים ליישם את עקרונות ה-EEAT – מומחיות, ניסיון, אמינות ושקיפות, אותם עקרונות שעליהם נדלניר מתבססת. "בינה מלאכותית יכולה לסרוק ביקורות והמלצות מלקוחות קודמים, לבדוק אם הן אמיתיות או משוכפלות, לזהות באילו פרויקטים החברה כבר הייתה מעורבת, ואפילו להבין האם התוכן באתר שלה נכתב על בסיס ניסיון אמיתי או על טקסטים שיווקיים."
עם זאת, הוא מדגיש שהכלים האלה לא מחליפים שיקול דעת אנושי. "אפשר לבקש מ-AI להציג רשימה של חברות נדל"ן מומלצות להשקעות בארה"ב, אבל עדיין האחריות לבדוק מי האנשים שמאחורי החברה, איך הם עובדים ומה הערכים שלהם, היא של המשקיע עצמו".
השקעות פסיביות דורשות אחריות אקטיבית
במקום שבו רבים מחפשים נוחות, ניר מזכיר שהשקעות פסיביות אינן פטור ממעורבות, להפך. "הפסיביות צריכה להיות בתפעול, לא בשלב הבחירה. גם אם אינכם מתכוונים לנהל את הנכס בעצמכם, האחריות שלכם היא לוודא שמי שכן מנהל אותו, יודע מה הוא עושה".
"אני רואה את זה כמו שף, אפילו השף הטוב ביותר לא יכול להכין ארוחת גורמה עם חומרי גלם גרועים", מסכם בבג'ני. "בהשקעות, הנדל"ן היא חומר הגלם שלך. אם לא תבחר נכון, שום תיבול לא יעזור. אבל אם כן, התוצאה תהיה מצוינת".
אין האמור לעיל מהווה משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות השקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם
נדלניר
למעבר לאתר >>
לפנייה במייל >>
להאזנה לפודקאסט "איך להתחיל השקעות נדל"ן בארצות הברית בפעם הראשונה" >>
בשיתוף נדלניר
