ראס אל-חיימה נתפסה במשך שנים כיעד של חופים, טבע ומלונות. כעת היא מבקשת להפוך גם למוקד בינלאומי של מגורים ועסקים. תוכניות פיתוח, כניסת מותגי מלונאות ושיפור הנגישות האווירית מושכים לאמירות תשומת לב והון המופנה לנדל"ן. גלעד הובר, הבעלים של Huber Capital, העוסקת בליווי ישראלים בעסקאות נדל"ן באיחוד האמירויות, מסביר למה האמירות השקטה עולה על רדאר המשקיעים.
למה דווקא עכשיו מדברים על ראס אל-חיימה?
"כי מתרחש שם משהו הרבה יותר גדול מפרויקט נדל"ן כזה או אחר. ראס אל-חיימה עוברת שינוי של מיצוב: מאמירות שהיתה בעיקר יעד של טבע, חופים ומלונות, ליעד בינלאומי של תיירות, מלונאות, מגורים והשקעות. במובנים מסוימים זה מזכיר לי את דובאי לפני הפריצה הגדולה שלה. אנשים מסתכלים היום על בורג' ח'ליפה ורואים אייקון עולמי, אבל לפני יותר משני עשורים היה צריך להסתכל על התוכניות ולהבין מה דובאי מנסה לבנות מסביבו. זה לא היה רק מגדל; נבנה סביבו אקו-סיסטם של תיירות, תשתיות, מלונאות ונדל"ן. ההשוואה אינה מבטיחה מסלול זהה, אך ממחישה את היקף השינוי המתוכנן".
מהו המנוע המרכזי של תהליך הפיתוח?
"Wynn Al Marjan Island הוא ללא ספק אחד הזרזים המשמעותיים. מדובר באתר נופש משולב בהשקעה של כ-5.1 מיליארד דולר, שעל פי התוכניות צפוי להיפתח ב-2027 ולכלול 1,530 חדרים וסוויטות, מסעדות, חנויות, תיאטרון, מרינה, ואת הקזינו הראשון באמירויות. מבחינתי, משקיע שעוצר במילה 'קזינו' מפספס את הסיפור. השאלה היא מה עשוי לקרות לכלכלה כאשר יעד חדש מושך תיירים, מלונות, כנסים ומקומות עבודה. צמיחה בתיירות ובתעסוקה עשויה לייצר ביקוש נוסף למלונות, לדירות נופש, לשכירות ולמגורים, אך זו אינה תוצאה מובטחת".
האם יש נתונים שתומכים במגמה?
"ראס אל-חיימה אירחה ב-2025 כ-1.35 מיליון מבקרי לינה. האמירות הציבה יעד של יותר מ-3.5 מיליון מבקרים בשנה עד 2030. במקביל, נבנים ומתוכננים אלפי חדרי מלון ומותגים בינלאומיים נכנסים לאמירות. אבל כשאני מנתח שוק, אני פחות מתעניין בהדמיה היפה של הבניין. אני שואל ארבע שאלות: מי משקיע באזור? איזו תשתית מוקמת? אילו מותגים בינלאומיים נכנסים? ומאיפה יגיע הביקוש בעוד חמש שנים? היעדים ל-2030 הם יעדי תכנון, שמימושם תלוי גם בביצוע ובביקוש בפועל".
האם זה אומר שכל מי שקונה היום בראס אל-חיימה יעשה עסקה טובה?
"ממש לא, וזאת אולי הנקודה החשובה ביותר. בכל שוק שנמצא בתנופת בנייה קיימת גם סכנה של רכישה במחיר גבוה מדי, באזור הלא נכון או בפרויקט שלא יהיה מספיק תחרותי ביום המסירה. אני אומר למשקיעים: אל תקנו אמירות - תקנו נכס. שני בניינים יכולים להיות במרחק חמש דקות זה מזה ולייצר תוצאה שונה לחלוטין. אני בודק מיקום, קרבה למוקדי ביקוש, נוף, קומה, גודל, מחיר למ"ר, איכות היזם, תוכנית תשלומים, היצע עתידי ודמי ניהול. צריך לבדוק גם מימון, תחזוקה, מיסוי, סיכוני מטבע, נזילות ואפשרות לעיכובים. והכי חשוב - מי ירצה לשכור או לקנות את הנכס בעתיד".
מה המשמעות של כניסה לשוק לפני שהשינוי הושלם?
"בנדל"ן, חלק מהערך יכול להיווצר בין הרגע שבו החזון והתשתיות מתחילים להיבנות לבין הרגע שבו האזור הופך ליעד מבוסס. אבל כאן נמצא גם הסיכון. מי שקונה מוקדם עשוי לקבל מחיר כניסה אטרקטיבי יותר, אך לוקח סיכון גדול יותר לגבי השלמת הפרויקט והביקוש העתידי. מי שקונה אחרי שהכל כבר קיים מקבל יותר ודאות, אבל ייתכן שהשוק כבר תימחר חלק מההתפתחות.
"לכן אני לא מנסה לנחש אם המחירים יעלו. אני מנסה להבין אם המחיר שמשולם היום הגיוני ביחס למה שהאזור עשוי להיות מחר, ובהתחשב בתרחיש שבו ההתפתחות תהיה איטית מהמתוכנן".
מה הטעות הגדולה שאתה מזהה אצל משקיעים ישראלים?
"להסתנוור מהבטחות לתשואה ומהנחות. אם אומרים לי שדירה נמכרת ב-20% מתחת למחיר המחירון, השאלה הראשונה שלי היא לא 'כמה חסכתי?', אלא מי קבע שמחיר המחירון הוא מחיר השוק. צריך לבדוק עסקאות השוואה, תחרות, תוכניות תשלום, שכירות אפשרית, עלויות אחזקה ונזילות עתידית. הנחות ותשואות חזויות צריכות להיבחן מול נתוני שוק ובתרחישים שמרניים. השקעה טובה מתחילה במספרים - לא במצגת".
האם ראס אל-חיימה עשויה להיות סיפור הצמיחה הבא של האמירויות?
"אני מאמין שהיא נמצאת באחת מנקודות ההתפתחות המעניינות כיום באמירויות, אבל אני לא אומר למשקיע: 'תקנה היום כי מחר יהיה יקר'. כשהעולם מתחיל לדבר על מקום מסוים, משקיעים צריכים לבדוק ולהבין מה בונים שם, מי משקיע, מי צפוי להגיע ומה עשוי לייצר את הביקוש. אחר כך מגיעה השאלה החשובה מכולן: איזה נכס בתוך הסיפור הגדול הזה באמת מתאים לרוכש? יש הבדל עצום בין לרדוף אחרי 'הבום' הבא לבין לזהות אותו בזמן – וכמובן שגם זיהוי נכון אינו מבטל את הצורך בבדיקות משפטיות, מיסוייות, תכנוניות ופיננסיות עצמאיות".
אין האמור לעיל מהווה משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות השקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם.
בשיתוף Huber Capital
