מהו עוקץ בתחום הנדל"ן?
עוקץ בתחום הנדל"ן הוא מצב שבו אדם משקיע את מיטב כספו, לעתים פנסיה שלמה או חסכונות חיים, ומגלה בדיעבד שאין ולא יהיה לו נכס ממשי, אין לו ביטחונות, וכספו התאדה. חשוב להבין שלא תמיד מדובר בנוכל שנמלט עם הכסף, ולעתים קרובות העוקץ לובש צורה אחרת. לפעמים זה מתחיל בשיווק אגרסיבי עם מצגות והדמיות המייצרות אשליות שמבטיחות נכס מפואר, אך מאחורי ההבטחות מסתתרות עובדות בעייתיות. זאת הסיבה לכך שחשוב לפנות לעורך דין שעוסק בתחום, במטרה שילווה את המשקיע במהלך העסקה ויזהה מוקשים – אם יש כאלה.
איפה קיים סיכון גבוה במיוחד לעוקץ נדל"ן?
בחו"ל הסיכון רב יותר, לא רק בגלל המרחק הגיאוגרפי ופערי השפה, אלא בגלל היעדר הגנות חוקיות שאנו מכירים בארץ, כמו חוק המכר. ישראלים רבים נופלים לעוקצים במדינות כמו קפריסין בגלל מנגנון מסוכן. למשל, לעתים, בעת השיווק, היזם עצמו עדיין אינו בעל הקרקע ומתחייב לרכוש אותה מכספי הרוכשים. הבעיה היא שבמצב כזה המוכר לא יסכים שתירשם הערת אזהרה לטובת הרוכש. בנוסף, במקרים רבים בחו"ל הנכס אינו ניתן לרישום בטאבו עד לתשלום של כ-60% מהתמורה, מה שמותיר את הרוכש חשוף לחלוטין בשלבים הראשונים.
צריך גם לקחת בחשבון שהחוק בחלק מהמדינות אכזרי יותר, ואם הרוכש לא עומד ביתרת התשלומים מסיבות שונות היזם רשאי לחלט את כל הכסף ששולם עד כה באופן חוקי. במילים אחרות, אדם יכול לשלם מיליון שקל, להיתקע עם המימון, ולאבד את הכל. כמו כן, כשאין הפרדה בין כספי הרוכשים השונים כספי ההשקעה עלולים לממן פרויקטים אחרים של אותו יזם או החזרי כספים בפרויקט כושל.
האם גם בישראל קיימים עוקצים מסוג זה?
בהחלט. בישראל הבעיה מתבטאת כיום בעיקר במסלולי תשלום מפתים, אך מסוכנים, כמו בזמן המלחמה כשנפוצו הצעות של קבלנים למסלולים של "שלם 10% או 20% בעת החתימה על החוזה והיתרה בקבלת מפתח", או בעסקאות קומבינציה שכוללות בניינים שנתקעה השלמת בנייתם ("שלדים"). הסכנה היא שליזם אין הון עצמי אמיתי לסיים את הבנייה, והוא נשען רק על כספי הרוכשים. ברגע שהמימון נעצר, החברה מגיעה לחדלות פירעון, והרוכש מוצא את עצמו עם תביעת חוב מול כונס נכסים, ובמקרים רבים מקבל חזרה רק אחוזים בודדים מהכסף שהשקיע.
מי שכבר נפל קורבן לעוקץ, האם יש לו מה לעשות?
חד-משמעית כן. אסור להרים ידיים ולקבל את הגזרה של "הכסף הלך". גם במקרים שנראים אבודים, ובהם עורכי דין אמרו שאין סיכוי, קיימים כלים משפטיים להפוך את הקערה על פיה. מעבר לתביעה נגד היזם, שינסה לברוח מפרסום שלילי ופגיעה בשמו הטוב, יש אפיק נוסף וחשוב: תביעות משפטיות בעילות שונות.
במקרים רבים עורך הדין שליווה את העסקה התרשל בבדיקת הבטוחות או בבדיקת מהות הנכס והאפשרויות הרישומיות שלו, והבושה והאשמה עצמית מונעות מאנשים לפעול, אך ליווי משפטי נכון ומנוסה עשוי להוביל להחזר ההשקעה או קבלת נכס חלופי או פיצוי כספי מלא או חלקי. במילים אחרות, תמיד יש מה לעשות.
הכותבת היא בעלת המשרד ליאורה בירן עורכי דין, בעלת ניסיון רב בתחום המקרקעין וטיפול בבעיות במקרקעין ובענייני משפחה, כולל בסכסוכים נוקבים בענייני מקרקעין בין הורים לילדים, בהתנגדויות לצוואות ועוד.
עו"ד ליאורה בירן
טלפון לייעוץ ראשוני: 054-4504821
לפנייה במייל >>
בשיתוף עו"ד ליאורה בירן
