בשנים האחרונות נרשמת עלייה במספר הישראלים שמתעניינים בהשקעה בקרקעות פרטיות. מחירי הדירות הגבוהים, סביבת הריבית הגבוהה והתשואה המוגבלת בשוק הנדל"ן למגורים, דוחפים משקיעים רבים לחפש אפיקי השקעה אלטרנטיביים. קרקע נתפסת בעיני רבים כהזדמנות, ולעיתים בצדק. אולם במקרים רבים מדי ההחלטה מתקבלת ללא הבנה מספקת של המציאות התכנונית והמשפטית שמאחורי העסקה.
תום קוסטיקה שרון, מייסדת "המרכז הארצי למשקיע", פוגשת את הפער הזה מדי יום. "הנחת המוצא של הציבור היא שאם מישהו הפסיד כסף בהשקעת קרקע, אז עבדו עליו", היא אומרת. "בפועל אנחנו רואים משהו אחר לגמרי. אנשים חותמים על עסקאות בלי להבין מה הם קונים. לא בגלל חוסר אחריות, אלא בגלל חוסר ידע".
לדבריה, שוק הקרקעות הפרטיות בישראל סובל מפער ידע עמוק בין הציבור לבין עולם התכנון. "רוב המשקיעים לא יודעים לקרוא מסמכים תכנוניים, לא מבינים מה המשמעות של ייעוד הקרקע ולא יודעים להעריך לוחות זמנים. הם שומעים מושגים כמו 'הפשרה קרובה' או 'תוכנית מתקדמת', ומניחים שזה אומר מימוש בטווח הקצר. ברוב המקרים זה פשוט לא נכון".
אחת הדוגמאות הבולטות לפער הזה היא השימוש בהערכות שמאי. "תקן 22 מחייב הערכת שווי לקרקע המבוססת על הנחות מקצועיות", מסבירה קוסטיקה שרון, "אך את ההערכה מזמינים המשווקים עצמם. גם כשהשומה נכתבת לפי הכללים, היא נשענת על תרחישים עתידיים. הקרקע שווה היום סכום מסוים, ובהנחה שתאושר תוכנית מגורים היא עשויה להיות שווה פי כמה. משקיעים רבים אינם מבינים שמדובר בתרחיש תיאורטי ולא במציאות קיימת, לפחות בחלק מן המקרים".
פוטנציאל מול מציאות
הפער בין פוטנציאל למציאות הוא המקום שבו מתרחשות רוב הטעויות. "אנחנו רואים קרקעות שנמכרות במחירים גבוהים מאוד, למרות שבפועל אין להן היתכנות תכנונית בטווח הנראה לעין", היא אומרת. "המשקיע לא נופל כי שיקרו לו, אלא כי הוא לא יודע מה לשאול ומה לבדוק".
מתוך ההבנה הזו הוקמה חברת "המרכז הארצי למשקיע", שמספקת למשקיע שכבת בדיקה מקצועית לפני רכישה. "אנחנו פועלים כשכבת הגנה", מסבירה קוסטיקה שרון. "הצוות שלנו בוחן את המצב התכנוני של הקרקע, את סטטוס הבעלות, חסמים משפטיים ואת לוחות הזמנים הריאליים לפיתוח. בסוף התהליך המשקיע מקבל תמונת מצב מלאה וברורה".
קוסטיקה שרון מביאה עמה ניסיון של קרוב לחמש עשרה שנה בשוק הקרקעות, כולל תפקידי ניהול בכירים בחברות שיווק. "הייתי בצד שמחליט אילו קרקעות נכנסות לשיווק ואילו לא. עם השנים פיתחתי שיטה סדורה לבדיקת קרקעות. הבנתי שרוב המשקיעים לא רוצים ללמוד תכנון, אלא רוצים לדעת שמישהו שומר עליהם".
לצד האזהרות, היא מדגישה כי השקעה בקרקע פרטית יכולה להיות אטרקטיבית גם כיום. "השקעה בדירה הייתה מהלך נכון מאוד לפני עשרים או שלושים שנה", היא אומרת. "אבל היום מחירי הכניסה גבוהים, התשואות משכירות נמוכות יחסית, הרגולציה כבדה, עלויות המימון גבוהות וסביבת הריבית מקשה. קרקע מאפשרת להיכנס בסכומים נמוכים יותר ובחלק מהמקרים ליהנות מעליות ערך משמעותיות, אם הקריאה התכנונית נכונה".
לדבריה, ההבדל המהותי בין דירה לקרקע הוא באופי התשואה. "בדירה התשואה מוגבלת יחסית ומתבססת על תזרים שוטף. בקרקע המשחק הוא השבחה תכנונית. מי שנכנס לפני שינוי ייעוד, לפני קידום תוכנית או לפני השקעת תשתית גדולה, יכול לראות קפיצות ערך שלא קיימות כמעט באפיקים אחרים".
כך למשל, היא מציינת אזורים שנמצאים כיום על תוואי המטרו העתידי במרכז הארץ, שכבר מציגים עליות ערך משמעותיות בקרקעות שנרכשו שנים לפני קבלת התוקף לתוכניות. "ברגע שתשתית תחבורתית גדולה נכנסת לתמונה, גם אם הביצוע עוד רחוק, השוק מתחיל לתמחר אחרת את הקרקע. מי שידע לקרוא את המפה בזמן, נהנה מההשבחה הרבה לפני שהשינוי מתממש בפועל".
גם הפשרת קרקע, לדבריה, אינה מילת גנאי כאשר מבינים את התהליך. "יש הבדל עצום בין קרקע שמישהו מבטיח שתופשר לבין קרקע שנמצאת במסלול תכנוני מוגדר. כשיש תוכנית מתאר, תוכנית מפורטת, כיוון ברור של הרשות המקומית ותשתיות מתוכננות, זו כבר לא תקווה אלא תהליך".
עם זאת, היא מדגישה כי קרקע אינה מתאימה לכל אחד. "מי שזקוק לתזרים מיידי, לא ימצא אותו כאן. מי שמחפש השקעה לטווח בינוני או ארוך, ומוכן להבין תהליך ולהמתין, יכול למצוא בקרקע הזדמנויות אמיתיות".
"כאן נכנס הערך של בדיקה מוקדמת. בדיקה טובה לא נועדה רק להרחיק אנשים מעסקאות בעיתיות", מסכמת קוסטיקה שרון. "לעיתים היא דווקא נותנת ביטחון להיכנס לעסקה טובה שהשוק עדיין לא הפנים. בדיקה אחת לפני רכישה יכולה לחסוך שנים של טעויות וכסף תקוע. השקט הנפשי הזה שווה יותר מכל הבטחה לתשואה".
אין האמור לעיל מהווה משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות השקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם.
בשיתוף "המרכז הארצי למשקיע"
