התחדשות עירונית היא הרבה מעבר להריסה ובנייה מחדש. זהו מהלך חברתי, כלכלי ורגשי שמעניק הזדמנות לשיפור איכות החיים בפריפריה ובגוש דן כאחד. בעיני עו"ד מריאנה שטיינברג, העומדת בראש משרד מוביל בתחום, התפקיד של עורכת דין הוא להבטיח שהדיירים יזכו להגנה אמיתית, שקט וביטחון עתידי. "אני עורכת את ההסכמים כאילו הם מיועדים לאמא שלי, מתוך מחשבה על כל פרט, בעיקר כשאין לדיירים פתרון חלופי", היא מדגישה. בעיניה ההתחדשות העירונית היא בראש ובראשונה תיקון חברתי שמטרתו לשפר את חיי הדייר, ורק אחר כך לשדרג את ערך הנכס.
עו"ד שטיינברג מכירה היטב את המציאות בשכונות הוותיקות. כמי שגדלה במשפחת עולים חדשים בשכונה ותיקה בעכו, היא מכירה את ההווי שמאפיין את המקום, כמו גם את קשיי היום־יום והמצוקה. "במשך תקופות ארוכות לא היה אור בחדר המדרגות עד שאחת השכנות שילמה את החוב והאור דלק לתקופה", היא נזכרת. "פעם אחת אמא שלי קנתה פחי צבע כדי שבן השכנים ואני נצבע את חדר המדרגות בעצמנו. העיסוק שלי כיום בהתחדשות עירונית הוא מבחינתי סגירת מעגל. זאת זכות גדולה לעזור לדיירים משכונות דומות ברחבי הארץ".
עו"ד שטיינברג היא אם לארבעה ילדים, שעומדת בראש משרד מוביל בתחום הנדל"ן עם סניפים בעכו ובבני ברק, המתמחה בייצוג דיירים בהתחדשות עירונית. בשנים האחרונות מלווה משרדה את הבנייה של מעל 6,000 יחידות בעשרות פרויקטים ברחבי הארץ. בנוסף היא חברה בוועדה הארצית ובוועדה המחוזית להתחדשות עירונית של לשכת עורכי הדין, שבמסגרתן היא מגיעה להשתלמויות ומפגשים עם נציגי רשויות מקומיות, ושותפה לקידום תחום ההתחדשות העירונית. במישור החברתי היא משמשת יועצת משפטית בהתנדבות בעמותה שפועלת למען ילדים עם צרכים מיוחדים.
"רוב העיסוק של המשרד הוא בהתחדשות עירונית, תחום שבו יש סעיפים שלא כל עו"ד שעוסק בנדל"ן מכיר, למשל סעיפים שעלולים לחשוף את בעלי הדירה לתשלום מס גבוה", היא מדגישה. "לכן חשוב לבחור בעו"ד שבקיא בסוגיות המיסוי והקרקע הייחודיות לעולם הזה".
הצפון - בין סכנה להתחדשות
משרדה של עו"ד שטיינברג מלווה עשרות פרויקטים בצפון, ובהם בעכו, בחצור הגלילית, בנוף הגליל ובמגדל העמק. "ההתנהלות בפרויקטים בצפון היא משפחתית ואישית יותר", היא מסבירה. "לעתים לתושבים חשוב מי יישאר איתם בבניין לא פחות מהשאלה הכלכלית. אנשים בצפון צמאים להתחדשות עירונית, במיוחד כשבפועל חלק מהמבנים כבר מוכרזים מבנים מסוכנים. לכן בכל ההסכמים שאני עורכת כנציגת הדיירים, אני פועלת בשביל שהיזם ייקח אחריות על המבנים האלה עוד לפני שיש היתר בנייה".
המורכבות בצפון נובעת גם מכך שערכי הקרקע נמוכים יותר לעומת גוש דן, ולכן כדי שהעסקה תהיה כדאית מבחינה כלכלית היזם נדרש לבניית מספר רב יותר של דירות על כל דירה שנהרסת. "לעתים נוצרות שכונות חדשות של מאות דיירים שדורשות תשתיות תחבורה, חינוך ומוקדי שירות", מדגישה עו"ד שטיינברג. "לכן המדינה חייבת לסייע בהקלות מס, תקציבים ומענקים".
פועלת למען הדיירים
כחלק מהאסטרטגיה המקצועית של המשרד בחרה עו"ד שטיינברג לייצג אך ורק דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית. "זאת לדעתי הדרך הנכונה וההוגנת יותר כלפי הדיירים, כדי שלא ייווצר מצב של ניגוד אינטרסים, למשל כי יזם מיוצג אצלי בפרויקט אחר", היא מסבירה, "אמנם היזם משלם לי את שכר הטרחה, אך מי שיכול לשכור את שירותיי או לפטר אותי אלה הדיירים בלבד – ואני צריכה להיות נאמנה רק להם".
עו"ד שטיינברג מציינת כי יש חשיבות לליווי וייעוץ משפטי של עו"ד המתמחה בהתחדשות עירונית, למשל בכל הקשור להיבט הרישומי והמיסויי של הפרויקט. לדבריה, "בהיבט הרישומי אנו מסייעים לדיירים להתמודד עם הסדרי בעלות מורכבים, דירות ירושה שלא עברו רישום ואיתור יורשים שחיים בארץ או בחו"ל וצווי ירושה סבוכים, במיוחד בפריפריה. יש מקרים שבהם צריך לבצע חקירה מעמיקה, תוך הבנה שמאחורי כל רישום מסתתר סיפור משפחתי ולכן צריכים לפעול ברגישות ובמקצועיות".
בהיבט המיסויי, התחדשות עירונית מחייבת הבנה מדויקת. "דירת ירושה יכולה להיות פטורה ממס שבח אם היא נמכרת לפני ההריסה, אולם לאחר בניית הפרויקט היא עשויה להיחשב כנכס חדש. הפער יכול להגיע למאות אלפי שקלים", מסבירה עו"ד שטיינברג ונותנת דוגמה של דירה במגדל העמק ששווה כיום 800 אלף שקל, אבל אחרי ההתחדשות עשויה להיות שווה כמעט שני מיליון שקל. "במקרה כזה, לעתים עדיף למכור אותה במחיר נמוך יותר, למשל 1.5 מיליון שקל, זמן קצר לפני ההריסה ולהישאר עם יותר כסף בכיס, מאשר להמתין ולשלם מס שיכול להגיע לכ־500 אלף שקל", היא אומרת. "ההבדל הזה יכול להיות עניין של שבועות בלבד, ולכן חשוב לבדוק היטב את העיתוי וסוגיית המיסוי לפני שמקבלים החלטה על מכירה בפרויקט כזה".
לא לוותר על הבסיס
"בלי תשתית משפטית וביצועית יציבה אין פרויקט", מצהירה עו"ד שטיינברג ואומרת שאם היסודות של הפרויקט נעשים כמו שצריך – הסיכויים להצלחתו יגדלו. "לעומת זאת, אם הדרך לא נעשית לפי מינהל תקין, הרשויות לא יאשרו את הפרויקט", היא אומרת.
"כל בניין שרוצה להתחיל פרויקט של התחדשות עירונית חייב למנות נציגות רשמית של דיירים המוסמכים לבחור בעלי מקצוע ולערוך מכרז יזמים", מדגישה עו"ד שטיינברג. "לא בהכרח הראשון שמגיע הוא המתאים ביותר, וצריך לנשום עמוק ולבדוק היטב. לאחר מכן יש לבחור בעלי מקצוע מתאימים, לרבות עו"ד שעוסק ספציפית בתחום של התחדשות עירונית, מפקח המתמחה בכך ושמאי בעל ניסיון בתחום זה".
לסיום, מציינת עו"ד שטיינברג, "הצלחת פרויקט אינה רק תוצאה של תכנון הנדסי טוב, אלא גם של אמון ותקשורת שקופה עם הדיירים. כל דייר זכאי להבין את הדרך, להרגיש בטוח ולקחת בה חלק אמיתי. כשעובדים בגישה מכבדת, מקצועית ושיתופית – ההתחדשות העירונית לא רק מובילה למגורים בבניין חדש, אלא גם מהווה הזדמנות אמיתית לחיים חדשים".
עו"ד מריאנה שטיינברג
טלפון: 03-6731051 | 04-8369794
למעבר לאתר >>
בשיתוף עו"ד מריאנה שטיינברג
