קניתם דירה וגיליתם לאחר השלמת העסקה שקיימות בה חריגות בנייה. כיצד הדבר משפיע על האפשרות לקבל משכנתה? רוצים לדעת אם בבית שאתם שוקלים לקנות קיימות זכויות בנייה שטרם מומשו ולוודא שהוא רשום על שם המוכר בטאבו? טרם קנייה ומכירה של נדל"ן חיוני לבדוק את כל הפרטים הרלוונטיים לנכס, ובהם היבטי הרישוי והתכנון, היבטים משפטיים והיבטי המיסוי. לכן חשוב ששמאי מקרקעין מקצועי ומנוסה יבצע הערכת שווי ובדיקה של נכסים.
"בדיקת שמאי מקרקעין טרם חתימה על עסקת נדל"ן חיונית להערכת שוויו המדויק של הנכס, והבנת מצבו מבחינת רישוי, תכנון וסטטוס משפטי", מסביר גלעד פאר, שמאי מקרקעין מנוסה, העובד שנים רבות עם בנקים, חברות אשראי חוץ בנקאיות, יזמים ולקוחות פרטיים, ומוכר כמומחה בבתי המשפט. "לעתים עורכי דין המייצגים לקוחות בעסקות נדל"ן טועים ומוותרים על ליווי מקצועי של שמאי כדי לחסוך אלפי שקלים בעסקה ששווה מיליוני שקלים. בפן הכלכלי החיסכון לא משמעותי, שכן שכר הטרחה של השמאי מוכר לצורכי מס, ובפן הכללי, שמאי מקרקעין עשוי לחסוך מעורך הדין ומלקוחותיו טעויות קשות, נזקים שעלולים להגיע למאות אלפי שקלים וסיבוכים משפטיים מיותרים", הוא מדגיש.
פאר מסביר כי חשיבות הבדיקה המקצועית של הנכס נובעת בין השאר מכך שהיא כוללת גם את בדיקת המגבלות והזכויות החוקיות והתכנוניות החלות עליו, לצורך הבנת הפוטנציאל הגלום בו.
"כאשר רוכשים נכס, חייבים לבדוק את היבטי הרישוי ולברר אם חלות עליו חריגות בנייה. יש לבדוק גם את מצבו התכנוני בהתאם לתב"ע (תוכנית הבניין העירונית) ואם קיימות בנכס זכויות בנייה שלא נוצלו, כמו אפשרות להוספת קומה או חדר נוסף", מספר פאר. "בהיבט המשפטי, חשוב לבדוק את הנסח של הנכס בטאבו, סטטוס הרישום של המוכר, זהות בעלי הנכס ואם הנכס מושכר לשוכר רגיל או לדייר מוגן, מוחכר בבעלות פרטית, חכירה מרמ"י או חכירה מרשות המקומית, והאם מתוכננת הפקעה?".
לפי פאר, בדיקת הנכס חייבת לכלול ביקור של שמאי מקרקעין וסקירת מצבו הפיזי, מיקומו וסביבתו. "במסגרת הבדיקה, חיוני לבקר בנכס ולבדוק אם קיימים במבנה מפגעים משמעותיים כמו סדקים ונזילות", הוא מסביר, "חשוב גם לבדוק את תקינות רישום ההצמדות של חניות ומחסנים המוצמדים לנכס, ולראות שהם תואמים לאופן רישומם ולסטטוס המשפטי שלהם.
"במקביל נזהה את הנכס מבחינת מספרי החלקה, הקומה והדירה ונתאר את מצבם הפיזי. אני מקפיד לבחון ולהשוות בדוח עסקות שבוצעו באזור לאורך השנים, ולהסביר את הגורמים והשיקולים שהבאתי בחשבון לצורך ביצוע התחשיב. כשמאי מקרקעין מנוסה, הבקיא במיסוי נדל"ן, אוכל לסקור גם את היבטי המיסוי הרלוונטיים לנכס כמו היטל השבחה ומס שבח, עבור לקוחות המעוניינים בכך".
פאר, המנוסה בהערכת נכסים שונים כמו דירות, בתים פרטיים, קרקעות, נחלות, משרדים ומלונות, מציע ללקוחותיו שירות מקצועי ואיכותי. "רכישה או מכירה של נכס היא עסקה חשובה ומורכבת. לכן, אסור לחתום על חוזה ללא בדיקת הנכס על ידי שמאי מקרקעין. אני מאמין כי סוף מעשה במחשבה תחילה. המטרה שלי היא למנוע נזקים כלכליים והליכים משפטיים מיותרים, כך שהלקוחות שלי יוכלו לבצע עסקה וגם לישון בשקט בלילה", הוא מסכם.
גלעד פאר
טלפון: 052-3447722
למעבר לאתר >>
בשיתוף גלעד פאר
