חג סוכות מזכיר את הפער בין דירת ארעי, בדומה לסוכה הזמנית, לבין השאיפה האוניברסלית לדירת קבע. אבל מה קורה כשהדרך לבית קבוע נראית קפואה וחסומה? יוסי ברגר, מנכ"ל קבוצת רילקס, מתייחס למצב כיום בשוק, ומסביר מדוע לדעתו צריך להיזהר דווקא עכשיו מ"אפקט העדר".
"כולם מחכים לירידת מחירים, אבל הפסיכולוגיה הקולקטיבית עלולה לגרום בדיוק להפך", פותח ברגר, "השוק לא קפוא רק בגלל הריבית הגבוהה. הוא קפוא כי כולנו נתונים להשפעה של 'אפקט העדר' - מנגנון פסיכולוגי שגורם לנו לפעול, או לא לפעול, על סמך מה שכולם עושים".
קבוצת רילקס החלה את דרכה בייעוץ משכנתאות, אבל כעת מספקת מעטפת מלאה ליזמות, שיווק וליווי עסקאות בפריסה ארצית. הקבוצה חרטה על דגלה משימה אחת מרכזית, המשתקפת בשמה: להפוך את התהליך המאיים של רכישת דירה לחוויה רגועה ובטוחה. קבוצה פתחה לאחרונה את הסניף השלישי שלה בשומרון, שמצטרף לשני הסניפים של קבוצת רילקס בפתח תקווה ובלוד.
"כולם בשוק הנדל"ן יושבים על הגדר"
"אם הייתם שואלים ישראלי בתחילת 2022 מה קורה בשוק הנדל"ן, הייתם מקבלים כנראה תשובה אחת:טירוף", אומר ברגר, "המחירים רק עלו, עסקאות נחתמו בקצב מסחרר, והתחושה הכללית הייתה שמי שלא קונה עכשיו יישאר מאחור. אבל אז, באפריל 2022, בנק ישראל התחיל להעלות את הריבית, והחגיגה נגמרה. גל עליות אגרסיבי הביא את ריבית הפריים ל-6%, והמשכנתאות התייקרו בצורה דרמטית. החזר חודשי על משכנתה ממוצעת קפץ באלפי שקלים, והישראלים לחצו על דוושת הבלם.
"העלייה החדה בריבית יצרה אפקט מיידי: עצירה. אנשים התחילו 'לשבת על הגדר'. לא כי הצורך בדירה נעלם, אלא כי חוסר הוודאות השתלט. הם מחכים שהריבית תרד, והמחירים יתייצבו. הם מחכים לראות מה כולם עושים. זוהי התמצית של 'אפקט העדר'. אנחנו נוטים להסתמך על התנהגות הסביבה כדי לקבל החלטות. אם כולם מחכים, גם אני אחכה. גם אם יש לי את הכסף וגם אם מצאתי את דירת חלומותיי, עולה השאלה: 'אם כולם מחכים, אולי אני מפספס משהו?'
ברגר מסביר כי המעגל הנוכחי מזין את עצמו. "הדיבור הציבורי על ירידת מחירים גורם לאנשים לעצור", הוא אומר, "העצירה יוצרת ירידה בכמות העסקאות, והירידה בכמות העסקאות מייצרת תחושת קיפאון. תחושת הקיפאון מחזקת את הדיבור על ירידת מחירים, שמגדילה את הקיפאון, וחוזר חלילה".
הפרדוקס הגדול: קיפאון בלי ירידת מחירים
למרות הקיפאון בעסקאות, המחירים לא באמת ירדו, ובמקומות רבים אף המשיכו לעלות. "בין 2022 ל-2025, מחירי הדירות עלו בכ-18% בממוצע ארצי", מסביר ברגר, "מדוע? ההיצע עדיין נמוך מהביקוש, הבנייה לא מדביקה את קצב הגידול באוכלוסייה, עלויות החומרים והעבודה התייקרו, והמוכרים פשוט לא ממהרים להוריד מחירים. התוצאה: קיפאון פסיכולוגי, לאו דווקא כלכלי".
כולם מחכים לרגע שבו בנק ישראל יכריז על הורדת ריבית. מה לדעתך יקרה ביום שאחרי?
"חשוב לי להבהיר, לפני סוגיית הריבית, שקרה משהו הרבה יותר משמעותי, שיוביל לכך שמדינה שלמה תתחיל לנשום מחדש. אחרי שנתיים שבמהלכן חווינו כאב בלתי נתפס בעקבות אירועי 7 באוקטובר, נראה שמשהו עומד להשתנות. פתאום יש תחושה של סגירת מעגל והתחלה חדשה. שמחת תורה קיבלה משמעות חדשה אחרי תקופה ארוכה של חושך, מה שגם ישפיע בטווח הארוך על השווקים.
"כבר עכשיו ניתן לראות ששוק המניות קפץ, ואני חושב שאנשים שלא העזו להגשים את חלום הנדל"ן יתחילו לזוז. כעת לבנק ישראל יהיה קל יותר להכריז על הורדת ריבית, מה שיוסיף עוד דלק לשוק והכיוון של אפקט העדר צפוי להשתנות. אם היום אנשים מחכים לפני כניסה לשוק הנדל"ן כי כולם מסביב מחכים, אז אנשים צפויים להיכנס לשוק כי אחרים ייכנסו. התחושה בשוק תחזור להערכתי להיות 'לקנות מהר לפני שהמחירים עולים שוב'. כתוצאה מכך מוכרים יעלו את המחירים, קבלנים יבטלו מבצעים ודירות ייחטפו מהמדף".
ההיסטוריה כבר הוכיחה זאת
זה לא תסריט תיאורטי. בתקופת הקורונה, הציבור היה בהלם ובהמתנה, אבל כשהגיעו החיסונים והתחושה השתנתה, השוק התפוצץ. "בין ינואר 2021 ליוני 2022, מחירי הדירות זינקו בכ-27% לא כי הנתונים הכלכליים השתנו, אלא כי התחושה הפסיכולוגית השתנתה. כולם קנו, כי כולם קנו", מסביר ברגר, "היום אנחנו שוב באותו מצב, עם פקק ביקוש גדול אפילו יותר. כשהריבית תרד, גם אם במעט, העדר יסתער חזרה, והשוק עלול להתחמם מהר מדי, עם משכנתאות שעדיין יקרות ופחות דירות זמינות".
המנגנון הסמוי שמונע פיצוץ
ברגר מסביר שיש עוד אפקט, שקט ומתוחכם, שפועל מתחת לרדאר. "תוכניות 'מחיר למשתכן' ו'מחיר מטרה' הן לא רק פתרון דיור הן מנגנון שליטה בשוק", טוען ברגר, "המדינה יודעת שהיא לא בונה מספיק כדי לענות על הביקוש. היא יודעת שאם כל מאות אלפי הזוגות הצעירים ייכנסו לשוק החופשי בבת אחת, המחירים יתפוצצו. אז מה היא עושה? היא מוכרת להם חלום. היא אומרת להם: 'אל תקנו עכשיו. חכו. תירשמו להגרלה, ואולי תזכו בדירה במיליון שקל הנחה'.
"המסר הזה יוצר אפקט עדר שקט, שבו מאות אלפי אנשים ממתינים בהגרלות עם סיכויי זכייה נמוכים (כ-5%), במקום לפעול בשוק. בזמן שהם מחכים, הכסף שלהם נשחק באינפלציה והם מפספסים הזדמנויות, אבל חשוב מכך הם לא מציפים את השוק בביקוש".
למה מסבסדים דירות גם בתל אביב והוד השרון?
"כדי שהחלום יהיה ארצי. אם ההגרלות היו רק בפריפריה, אפקט העדר היה נוצר רק שם, ובאזורי הביקוש המחירים היו מתפוצצים. המדינה מוכרת את החלום לכולם, כדי שכולם יחכו, יאמינו, ויישארו במצב של המתנה קולקטיבית".
לצאת מהעדר, להיכנס הביתה
ברגר מדגיש כי המסע מדירה ארעית לדירת קבע הוא לא רק כלכלי, אלא בעיקר פסיכולוגי. שוק הנדל"ן הישראלי מונע היום על ידי שלושה כוחות של אפקט העדר: הקיפאון הנוכחי שבו כולם מחכים, הפיצוץ העתידי שבו כולם יקנו, וההמתנה השקטה שמייצרת המדינה כדי לווסת את הלחץ. "הבנת המנגנונים האלה היא הצעד הראשון לקבלת החלטה מושכלת. במקום להיסחף עם העדר, אולי דווקא עכשיו, כשהשוק רגוע יחסית, אפשר למצוא את דירת הקבע, ולצאת מהסוכה הזמנית אל בית משלכם", הוא מסכם.
אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות ההשקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם.
בשיתוף רילקס נדל"ן
