תהליך התחדשות עירונית הוא תהליך מורכב שכולל בירוקרטיה רבה. עו"ד משה יונאי, המתמחה בייצוג ובליווי של תהליכים מורכבים של התחדשות עירונית, מסביר מה כדאי לדעת לפני הכניסה לתהליך ולאיזה בעיות חשוב לשים לב.
מה חשוב לוודא לפני כניסה לתהליך של התחדשות עירונית?
"מכיוון שחוסרים או ליקויים ברישום הזכויות בטאבו עלולים לגרום לעיכוב הפרויקט ואף לעצירתו, חשוב להקדיש תשומת לב לבדיקת רישומי לשכת רישום המקרקעין (טאבו) ולעדכון הרישומים מבעוד מועד.
"ככלל, אני ממליץ לכל בעל דירה להוציא נסח טאבו מדי כמה שנים, גם אם אין עסקה על הפרק. בדיקה זו מאפשרת לוודא שהרישום תקין ומדויק, הנכס נקי מעיקולים ולא נרשמה עליו הערת הפקעה ובעיות נוספות שעלולות להפריע לעסקה עתידית. אם עורכים את הבדיקה הזאת, שעלותה זניחה, ניתן יהיה להימנע מעיכובים מיותרים בתהליכי התחדשות עירונית או במכירת הנכס בעתיד".
אילו בעיות עלולות להתעורר בפרויקטים של התחדשות עירונית בעקבות רישום מוטעה או חסר בטאבו?
"כשאדם נותן את הסכמתו לפרויקט התחדשות עירונית, יש לוודא שהוא רשום כבעלים בטאבו של הנכס. במקרה שהוא אינו רשום בטאבו - אם בשל מחדל מצד עורך הדין שליווה את רכישת הנכס לפני שנים, אם בשל ירושה שלא נרשמה, אם בשל טעות ברישום מספר הזהות או כל סיבה אחרת - לא ניתן יהיה להתקדם עם הפרויקט עד שהזכויות יירשמו במדויק בטאבו.
"עד לרישום הנכון והמדויק של הזכויות לא ניתן להתקדם עם ההסכם, לא ניתן יהיה לקבל ליווי בנקאי לפרויקט וכל בעלי הדירות רואים איך הפרויקט לו הם מייחלים נדחה ונדחה.
"חוסר סדר ברישום הזכויות בטאבו עלול לעכב פרויקטים של התחדשות עירונית באופן משמעותי, ואנחנו מקדישים זמן ומאמצים רבים לפתרון ולהסדרה של הרישומים החסרים שהוזנחו במהלך השנים".
מהם החששות המרכזיים של בעלי דירות בתהליך ההתחדשות העירונית?
"החשש העיקרי של בעלי הדירות הוא שלאחר שיפנו את דירותיהם והבניין ייהרס - היזם יקרוס, והם ייוותרו ללא בית. גם אם הם אינם גרים בדירה והדירה מושכרת, דמי השכירות מהווים חלק חשוב מהביטחון הכלכלי של בעלי הדירות, ולעתים אף מסייעים בתשלום המשכנתה שנלקחה לרכישתה או מהווים חלק מהפנסיה לעת זקנה".
מה אתם עושים במטרה להגדיל את תחושת הביטחון של הדיירים?
"בראש ובראשונה, אנו מבהירים לבעלי הדירות שאנו, עורכי הדין המייצגים אותם, מכירים את מרבית הסיכונים והסכנות הכרוכים בתהליך. אנחנו מודעים לחששות ולפחדים שלהם, ובזכות הידע והניסיון שלנו אנחנו מעגנים בהסכם מול היזם את מרב ומיטב המנגנונים שיאפשרו להם לצאת לתהליך בביטחה".
כיצד אתם פועלים כדי להגן על בעלי הדירות?
"חלק מהמנגנונים להבטחת הגנה נעשים באמצעות דרישה להנפקה ולמסירה של סט ערבויות בנקאיות מקיף:
1. ערבות חוק מכר – ערבות בנקאית בהתאם לחוק המכר (דירות) בשווי מלא של הדירה החדשה. הערבות כוללת את מרכיב הקרקע ואת המע"מ, וסכומה צמוד למדד תשומות הבנייה. סכומה של הערבות נקבע על ידי שמאי מטעם הבנק המלווה. ערבות זו מבטיחה את קבלת הדירה החדשה או את שוויה בעת קריסה כלכלית של היזם.
2. ערבות להבטחת שכר הדירה - ערבות בנקאית שנועדה להבטיח את תשלום שכר הדירה, הערבות מוארכת מעת לעת עד לקבלת הדירות החדשות.
3. ערבות להבטחת תשלומי מסים - ערבות בנקאית להבטחת תשלום מס השבח שבעלי הדירות עשויים להיות מחויבים בתשלומו. היזם אמור לשלם את המסים, ואנחנו מבטיחים כי כאלה אכן ישולמו.
4. ערבות בדק - ערבות בנקאית שבאה להבטיח את ביצוע תיקוני הליקויים בדירה החדשה שיתגלו במהלך "תקופת הבדק" – השנה הראשונה למגורים ולשימוש בדירה.
5. ערבות להבטחת רישום – ערבות בנקאית להבטחת רישום הדירות החדשות בספרי רשם המקרקעין (טאבו).
6. ערבות מימון הליכים משפטיים – ערבות שנועדה לצורך מימון הליכים משפטיים כנגד היזם במקרה שבעלי הדירות ייאלצו לתבוע את מימוש ערבות חוק המכר או לתבוע את ביטול ההסכם עקב הפרתו על ידי היזם.
"שש ערבויות אלה מעניקות לבעלי הדירות רשת ביטחון רחבה, המגינה עליהם בכל שלב משלבי הפרויקט".
מתי נמסרות הערבויות ומי מחזיק בהן?
"הערבויות מוחזקות בנאמנות בידיהם של עורכי הדין המייצגים את בעלי הדירות, וכל ערבות מוחזרת בגמר השלב עליו נועדה להגן. נסיבות החיים מלמדות כי אין להפקיד את הערבויות בידי עורך דין אחד, שכן אותו עורך דין עלול להפסיק את עבודתו בעקבות מחלה, תאונה או כל מצב אחר שימנע ממנו לתפקד. ישנה חשיבות גבוהה לייצוג בידי משרד עורכי דין שבעת הצורך יכול להחליף את עורך הדין הספציפי שנבצר ממנו המשך הטיפול.
"כאשר הערבויות מופקדות בידי משרד עורכי דין, בעלי הדירות יכולים להיות בטוחים שהליווי המשפטי שלהם יימשך ללא הפרעה לאורך כל שנות הפרויקט ללא תלות בעורך דין ספציפי. הפקדת חלק מהערבויות היא אחד מהתנאים לפינוי דירות הבעלים ומסירתן לידי היזם. הערבויות האחרות מופקות ונמסרות כתנאי לביטולן של הערבויות הקודמות".
למעבר לאתר >>
לפניה טלפונית 04-8539111 >>
בשיתוף עו"ד משה יונאי
