רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) פירסמה לאחרונה החלטה שתשפיע על עסקאות מכר של נחלות. ההחלטה משנה את מתווה תשלום דמי הרכישה בעת העברת זכויות בנחלה, ולטענת רמ"י אמורה להביא עמה חיסכון כספי משמעותי ברוב העסקאות, לצד ייעול וקיצור התהליכים הבירוקרטיים. כמשרד עורכי דין שמתמחה בעסקאות מקרקעין ונחלות, משרד עו"ד אירם גל רואה בהוראה החדשה שינוי חשוב.
עיקרי ההחלטה - ומה השתנה?
עד כה, במסגרת עסקת מכר של נחלה, החוכר נדרש לשלם דמי רכישה הן בגין הזכויות הקיימות והן בגין הזכויות העתידיות (זכויות בנייה נוספות אפשריות). כעת, בהתאם להחלטה החדשה, החוכר יוכל לבחור לשלם דמי רכישה רק עבור הזכויות הקיימות, ללא חיוב אוטומטי בגין הזכויות העתידיות. שינוי זה צפוי להפחית באופן משמעותי את גובה דמי הרכישה בעסקאות מכר רבות.
קיצור זמני קבלת שומה. אחד השינויים המרכזיים בהחלטה החדשה הוא מעבר לשימוש בטבלאות ערכי קרקע מייצגים, שיחליפו את הצורך בהזמנת שומה פרטנית בכל עסקה. שינוי זה צפוי להפחית את זמני ההמתנה לשומה ולהגביר את הוודאות בנוגע לעלויות הרכישה. עם זאת, תישאר האפשרות להזמין שומה פרטנית במקרים שבהם ייתכן שהערכת שווי פרטנית תניב חיסכון כספי.
שימוש בכלים דיגיטליים. בדומה למחשבון התשלומים הקיים כיום באזור האישי של רמ"י, צפויה להינתן אפשרות לבדוק מראש את גובה דמי הרכישה בהתאם לערכי הקרקע. כלי זה יאפשר למוכרים ולרוכשים לכלכל את צעדיהם.
ההשפעה על המוכרים והרוכשים
ההחלטה צפויה להוביל ליותר גמישות בהשלמת העסקה עבור המוכרים. היכולת לבחור לשלם דמי רכישה רק על הזכויות הקיימות מפחיתה משמעותית את הוצאות העסקה. בנוסף, צמצום הדרישה לתשלום מראש עבור זכויות עתידיות עשוי להפוך את הנחלה לאטרקטיבית יותר לקונים. קיצור זמני קבלת השומה יאפשר להשלים את העסקה במהירות רבה יותר, תוך הפחתת עיכובים בירוקרטיים.
יש גם לקחת בחשבון שבעסקת נטו הרוכש ישלם סכום מופחת עבור הזכויות הקיימות בלבד. במקרה שירצה בעתיד לנצל זכויות בנייה נוספות, יהיה עליו לשלם דמי רכישה נוספים, מה שעלול להגדיל את עלויותיו בטווח הארוך. בעסקת ברוטו הרוכש צריך לוודא שהמוכר שילם גם עבור הזכויות העתידיות, אחרת הוא יידרש לשלם עליהן בעתיד. זה שיקול קריטי בעת קביעת תנאי העסקה.
ההחלטה יוצרת מרחב גמישות במשא ומתן, שכן הרוכש והמוכר צריכים להחליט ביחד אם לבחור במסלול המהיר, שכולל תשלום דמי רכישה רק על הזכויות הקיימות, מה שמוזיל ומקצר את העסקה אך עשוי להוביל לתשלומים עתידיים נוספים מצד הרוכש, או במסלול הרגיל, כלומר תשלום דמי רכישה גם על הזכויות העתידיות, מה שמבטיח שהרוכש לא יידרש לתשלומים נוספים בהמשך, אך דורש השקעה כספית גדולה יותר במועד העסקה.
מדוע חשוב להיערך מראש?
ההחלטה החדשה מאפשרת לבצע עסקאות מכר בצורה מהירה וחסכונית יותר. עם זאת, לאור מורכבות הסוגיה והשפעתה על הרוכשים והמוכרים, חשוב לבחון כל עסקה לגופה ולוודא שהתנאים שנקבעים בה משקפים בצורה אופטימלית את טובת הלקוח.
כמשרד המתמחה בעסקאות מקרקעין ונחלות, אנו מלווים את לקוחותינו באופן אישי ומעניקים ייעוץ אסטרטגי למוכרים ולרוכשים, תוך מיקסום היתרונות הגלומים בהחלטה החדשה.
עו"ד אירם גל
לפנייה במייל >>
למעבר לאתר >>
בשיתוף עו"ד אירם גל
