באילו דרכים ניתן לבדוק יזם להשקעות נדל"ן הפועל בחו"ל?
ראשית, חשוב לבדוק האם היזם חי במדינה שבה אנחנו מבקשים להשקיע. כלומר, האם הוא עובד וחי במקום עם משפחתו, האם הוא ממוקד בפעילותו רק במדינה זו. זה יכול להצביע על מידת היכרותו עם שורה של חוקים, רגולציות ומאפייני מנטליות שונים. במיוחד מומלץ לבחון האם הוא בקיא בניצול נכון של מענקי שיפור דיור שהמדינה מספקת.
בנוסף, יש לבדוק באילו ערוצי השקעה הוא פעיל. אם הערוץ הוא יזמות, נבדוק כמה פרויקטים סיים עד כה ועל כמה פרויקטים הוא עובד במקביל. מרכיב נוסף הוא שליטה מוחלטת בשפה המקומית, או העסקת מקומיים שמסייעים בתחומים שונים.
כמו כן, יש לבדוק האם היזם משתמש בהון עצמי בלבד, או משלב את כספם של משקיעים אחרים והאם הוא מקבל ליווי בנקאי מקומי. השקעה המבוססת על הון עצמי בלבד איננה משתלמת בגרמניה. במקרה שהוא מקבל ליווי בנקאי, יהיה זה סימן לכך שהבנקים נותנים בו אמון. בהמשך יש לבדוק את שיעור הליווי, וחשוב מכך את בסיס הריביות, את תנאי ההלוואות הבנקאיות שלו. לבסוף, חשוב לבחון את ההסכמים שערך עם משקיעים או מלווים פרטיים בעסקה. כדאי לבקש שמות של ממליצים שסיימו מחזור מלא של עסקה ולבקש את חוות דעתם.
אילו אפשרויות קיימות להשקעה?
דירה בבעלות ישירה כדאי לקנות בעיקר בברלין, שהיא עיר קוסמופוליטית. יש מגוון רחב של מעוניינים בהשכרת דירה טובה בכל שכונות העיר – לטווח קצר ולטווח ארוך.
חשוב לדעת שבנייני מגורים רבים בברלין לא עברו עדיין שיפוץ מלא של כל מערכותיהם (שיפוץ למודרניזציה), אלא עברו שיפוץ "קוסמטי" בלבד, ולכן לא נמליץ לרכוש דירה בבניין שטרם עבר שיפוץ למודרניזציה. ייתכן מאוד שבבניין כזה הדירות אינן רשומות בטאבו בעיר באופן פרטני, ולא תוכלנה להירשם כך בעתיד הקרוב.
היתרון הבולט ברכישת דירה בבניין שעבר פרצלציה והדירות בו רשומות פרטנית הוא שניתן להשכירן לטווח קצר ובמחיר שוק. מנגד, בבניינים שעברו שיפוץ קוסמטי בלבד, ניתן לרכוש דירה עם דייר; כלומר ההשקעה נתונה למגבלות של חוק הגנת הדייר, מבחינת העלאת שכר הדירה ופינוי השוכר. גרמניה האריכה את חוק "בלימת שכר הדירה" (Mietpreisbremse) עד ל-2029, במטרה לשלוט בעליות שכר הדירה באזורים עם ביקוש גבוה ולהבטיח דיור בר-השגה.
האם קיימת דרך נוספת להשקעת נדל"ן בגרמניה?
הדרך האלטרנטיבית להשקעה בדירת מגורים בגרמניה היא להצטרף ליזם שרוכש בנייני מגורים מאוכלסים במטרה להחזיקם לזמן קצוב; למשל, למשך שלוש שנים. במחזוריות כזו, ניתן על פי חוק להעלות לכל דייר קיים את שכר הדירה, עד 15% אחת לשלוש שנים. יזם שעובד נכון ייטול מהבנק במידת האפשר הלוואה לחמש עד עשר שנים, בריבית קבועה ובשיעור של 50%-60%, ועם אפשרות למימון מחדש אחת לשלוש שנים. במקביל יגייס היזם הון עצמי ממשקיעים חיצוניים ויחלוק עמם את שכר הדירה, וכשימכור את הבניינים אחרי שלוש או שש שנים יוכל לחלוק עם איתם את הרווח.
הכותב הוא אביעד רימר, שותף ומנהל קשרי משקיעים בחברת יזמות הנדל"ן הגרמנית מיילסטון גרופ - Milestone Group, שמתמחה מ-2011 בפרויקטים מניבים ויזמיים שנבחרו בקפידה, ומציעה ללקוחותיה תשואות גבוהות באמצעות מודלי השקעה ייחודיים.אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות ההשקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם.
מיילסטון גרופ
למעבר לאתר >>
טלפון בישראל: 072-2000262
בשיתוף מיילסטון גרופ
