למעין ליבנה, שמעידה על עצמה שליוותה כבר מאות משקיעי נדל"ן, חשוב ללמד את המשקיעים לבדוק את הנכס שהם קונים, לנתח תוכניות, להבין את הסיכונים וההזדמנויות ולחשב נכון את התשואה הריאלית: "יזמים ומשווקים השתפרו בטכניקות המכירה שלהם אבל לא כל המשקיעים השתפרו ביכולות הבדיקה". לכן, לדבריה, הם צריכים לרכוש כלים לבדיקה עצמאית של הנכס: "כשמשקיע מבין את העסקה לעומק, אף אחד לא יכול למכור לו חלום. אני כאן כדי לתת למשקיעים ידע, כלים והבנה אמיתית של השוק. ברגע שהם רואים את הנתונים בעיניים, כל החששות מתפוגגים, והם מקבלים שליטה על ההחלטות שלהם".
עם ניסיון של 15 שנה בתחום הנדל"ן, מעין בנתה את העסק שלה מתוך הבנה שהשוק משתנה כל הזמן. "אני לא מכתיבה למשקיעים מה לבדוק - אני מקשיבה למה שהם מחפשים ומתאימה את עצמי למגמות של השוק". היא החלה את דרכה בליווי משקיעים בהתחדשות עירונית ומכרזי רמ"י, המשיכה בדירות על הנייר (פריסייל) וכיום עוסקת בעיקר בקרקעות שאינן זמינות לבנייה. "עליית הריבית הובילה לחיפוש אלטרנטיבות השקעה והקרקע הפכה להזדמנות - אבל גם לסיכון גבוה, למי שלא יודע לבדוק נכון".
השקעות שדורשות אורך רוח
"קרקע שאינה זמינה לבנייה היא השקעה ספקולטיבית (מבוססת הנחה), אבל היא עשויה להיות אחת מההשקעות הרווחיות יותר בתיק ההשקעות", היא מסבירה. "מי שיודע לזהות קרקע עם פוטנציאל השבחה ולבחון תהליכי תכנון ובנייה בצורה נכונה, עשוי להשיג תשואה גבוהה בהרבה מהשקעות מסורתיות".
"קרקעות צהובות מוגדרות בתוכניות המתאר כמיועדות לשינוי ייעוד, לרוב מאזור חקלאי או פתוח לאזורי מגורים, תעשייה או מסחר. הן נמצאות בשלבי תכנון ראשונים ולא ניתן לבנות עליהן מיד, אך יש להן פוטנציאל לעליית ערך משמעותית אם וכאשר יושלם התהליך התכנוני".
מעין אומרת שהשקעה בקרקעות בתכנון יכולה להתאים למי שמעוניין להיכנס לעולם הנדל"ן בהון התחלתי נמוך בהשוואה לקרקעות זמינות, אך הוא חייב להיות משקיע סבלני - תהליכי התכנון בישראל אורכים זמן ולא כל קרקע היא הזדמנות, וכאן בדיוק טמונה הבעיה בתחום: "הרבה משקיעים נכנסים לשוק הקרקעות עם ציפיות לא מציאותיות, כי נאמר להם שהקרקע 'תופשר בקרוב', שיקבלו 'זכות לדירה' או ש'המחיר רק יעלה'. בפועל, תהליכי שינוי ייעוד יכולים לקחת שנים, ולפעמים גם לא מתממשים בכלל. מה שחשוב זה להבין מה ההיתכנות האמיתית של הפרויקט, ואיך זה מתורגם לכסף. ברגע שמשקיע לומד לעשות את זה – הוא לא רק נמנע מהשקעות מסוכנות, אלא גם מזהה הזדמנויות אמיתיות שלא מתומחרות גבוה מדי".
איך את מסייעת למשקיעים להתמצא בחומר?
"בפגישה עם משקיע, אנחנו עוברים על השומה שקיבל ומסבירים את העסקה 'בעברית' עד שהכול ברור, למשל: מי הגוף שמקדם את תוכניות המתאר עד להפשרה? האם זהו גוף ממשלתי (כגון ותמ"ל), גוף עירוני (כגון עיריות וחברות בת של עיריות), יזם גדול ומוכר או חברת שיווק שסוחרת בקרקע באמצעות אופציה? באיזה שלב נמצאת הקרקע על ציר הזמן התכנוני, ואילו תוכניות מתאר ארציות, מחוזיות או מקומיות חלות עליה, בנוסף התמצאות במערכות תכנון ומיפוי ממשלתיות כמו גוב מאפ וקווים כחולים".
הניסיון בשטח הוביל את מעין להקים את מועדון המשקיעים שלה: "במועדון שלנו, המשקיעים מנתחים יחד מתחמים, ומעמיקים את ההבנה שלהם. לאחר שכל משקיע ממפה את האפשרויות ומזהה את המתחם שמתאים לפרופיל ההשקעה האישי שלו, נפרסת בפניו ההזדמנות להצטרף לכוח הקבוצה ולהגיע לעסקה ישירה מול בעל הקרקע – ללא הסכמי אופציה או הסכם שיתוף – ובכך לפעול כדי להשיג את המחיר הטוב ביותר במתחם".
מה, לדעתך, יהיו המגמות ב2025 בתחום ההשקעות הנדל"ן?
"2025 כבר כאן, אבל תחום ההשקעות בנדל"ן עדיין מתנהל כמו לפני עשרים שנה. שיטות השיווק נהיו אגרסיביות יותר, ההבטחות גדולות יותר, אבל היכולת של המשקיעים לבדוק בעצמם? לא השתנתה. וזה בדיוק מה שאני רוצה לשנות".
לדבריה, יותר מדי עסקאות היום נמכרות על בסיס מצגות שיווקיות ולא על בסיס נתונים אמיתיים: "משווקים מראים הדמיות יפות, אבל לא מספרים למשקיעים שהקרקע תוכל להיות זמינה לבנייה רק בעוד עשר שנים, אם בכלל. הם מציגים 'מחיר כניסה נמוך', אבל לא מציינים את כל העלויות הנוספות. אני כאן כדי להחזיר את השקיפות לשוק".
ליבנה השיקה קורסים דיגיטליים חדשים בתחום, ומועדון משקיעים שלדבריה הולך וצובר תאוצה. היא מסכמת: "האג'נדה שלי כלכלית בלבד. אני לא מחזיקה קרקעות וכך אני לא מחויבת לאף יזם, לאף פרויקט, רק לאמת. אם עסקה טובה, אני אגיד. אם היא לא? גם את זה אני אגיד".
אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות ההשקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם
בשיתוף מעין ליבנה
