כיצד השינויים בתקופה זו משפיעים על משקיעים ישראלים?
לתקופה זו, שמתאפיינת בתמורות ובחוסר יציבות כלכלית גלובלית, קיימת השפעה עצומה על תחום ההשקעות. למשקיעים בכלל ולמשקיעים ישראלים בפרט, שהשקעותיהם מושפעות גם מהמצב הביטחוני והפוליטי, כדאי לנקוט אסטרטגיית פיזור ולא רק פיזור באפיקי השקעה בארץ, אלא חלקית גם מחוץ לישראל. מדובר בהשקעות במרחבי המטבעות הזרים, הן בהיבט המכשירים הפיננסיים והן בהיבט אלטרנטיבי, כמו השקעות הקשורות בנדל"ן.
מהם האתגרים המרכזיים שניצבים בפני משקיע בחו"ל?
תחילה יש לשקול היטב באיזו מדינה רצוי או מתאים להשקיע: האם הכלכלה המקומית מספיק יציבה ונעדרת תנודות חריפות; האם המדינה נאלצת להיעזר בסיוע ממדינות אחרות או מהבנק העולמי, באופן שעלול להשפיע על שוק הנדל"ן; האם הדמוקרטיה יציבה ומקרינה יציבות על החלטות רגולטוריות שמתקבלות על ניהול ההון המקומי בכלל וההון הזר בפרט; האם קיימות מגבלות על משקיע זר; מהם שיעורי המס וכיצד אנו מושפעים מהיותנו נישום ישראלי.
שכבת הבדיקה השנייה היא היזם שאיתו אנו בוחרים לעבוד: מה הוותק שלו; האם השלים מחזורים מלאים של בנייה וניהול נכסים, בהתאם לאפיק ההשקעה והאם היזם מתגורר, התמקצע וממוקד במדינה המדוברת.
מהם היתרונות למשקיעים בשוק הנדל"ן בגרמניה?
ראשית, גרמניה היא אחת משתי הכלכלות הגדולות בעולם והנחשבות ליציבות ביותר. כמו כן, טיפול במשברים זוכה ליחס מיידי ויסודי. משבר האנרגיה שפרץ בעקבות מלחמת רוסיה-אוקראינה זרע חששות כבדים לקראת חורף 2022, אך כבר באוגוסט הקצה הממשל הפדרלי 41 מיליארד יורו לתמיכה במשקי הבית. באוקטובר, לאחר פיצוץ צינור הגז בים הצפוני, חתמה גרמניה על הסכמים עם נורבגיה ומצרים. במשבר האינפלציה במהלך 2022 הגיע שיעור האינפלציה לרמה של 6.9%. ב-2023 ממוצע האינפלציה היה 5.9%; ובמהלך 2024 הרף הגיע ל-2.2%.
הריביות ליזמים בגרמניה בתקופת שיא האינפלציה היו נמוכות יחסית, ועלו בשיעורים מתונים ביחס לשאר מדינות אירופה, ובאופן בולט במיוחד מול השוק האמריקאי, הקנדי, הישראלי וגם הבריטי, לאחר הפרידה מהאיחוד האירופי. כאשר שיעור הליווי ירד לרמה שנעה בין 40%-50%.
שוק הנדל"ן בגרמניה רגולטורי ויציב מאוד. התנודות בו כמעט אינן מורגשות, והוא חווה עלייה לינארית מתונה מ-2010.
גם למשבר הנדל"ן העולמי שפרץ בארצות הברית ב-2008 והיכה גלים בכל העולם היתה השפעה נמוכה על ערי מערב גרמניה המסורתית והירידות נעו בין 5%-10% בלבד, והיו נמוכות לא רק בקנה מידה אירופי אלא גם בהשפעתן הזניחה במזרח גרמניה - לא על מחירי השכירות ולא על מחירי המכירה.
רישום הנכסים בגרמניה מתאפיין בסדר קפדני, מה שהופך את העיסוק בנדל"ן לבטוח כשלעצמו. זו כמעט המדינה היחידה באירופה שבה הזכויות על נכסיהם של יהודים שברחו מהמדינה במהלך מלחמת העולם השנייה - נשמרו, וכך התאפשר להם לאתרם ולתבוע פיצויים בגינם.
מלחמת רוסיה-אוקראינה תרמה באופן בלתי צפוי לשוק הנדל"ן בשנתיים וחצי האחרונות. נכון לרבעון האחרון של 2024, נקלטו ונרשמו 1.2 מיליון אוקראינים בגרמניה. הם זכו לסיוע בדיור, ובכך חל שיפור בתנאי הדיור של המקומיים, תהליך שעדיין מתרחש. עובדה זו גורמת לעליית מחירי השכירות באזורים מסוימים, ומובילה בהדרגתיות לעלייה במחירי הנדל"ן.
הכותב הוא אביעד רימר, שותף ומנהל קשרי משקיעים בחברת יזמות הנדל"ן הגרמנית מיילסטון גרופ - Milestone Group, שמתמחה מ-2011 בפרויקטים מניבים ויזמיים שנבחרו בקפידה, ומציעה ללקוחותיה תשואות גבוהות באמצעות מודלי השקעה ייחודיים.
מיילסטון גרופ
למעבר לאתר >>
טלפון: 072-2000262
אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות ההשקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם.
בשיתוף מיילסטון גרופ
