מקיאוולי כתב בספרו "הנסיך" ש"קיימות שתי צורות של מאבק: הראשונה באמצעות החוק והשנייה באמצעות כוח. הדרך הראשונה היא זאת של האדם, השנייה של חיות. אבל מפני שהדרך הראשונה היא לעתים קרובות לא מספקת, יש למצוא מקלט בשנייה".
מדוע הדרך הראשונה "לא מספקת"? כי היא כוללת פעולה משפטית, בזמן שבדרך השנייה אפשר לשנות את המצב הקיים ולבטל את הדרך הראשונה. "הדרך השנייה" של החיות מנצחת ברוב המקרים את "הדרך הראשונה" של האדם, כי חיות מהירות יותר ולפעמים מדובר במרוץ ומרדף במרחב הפיזי.
בתחום התכנון והבנייה במיוחד מדובר בזירת היאבקות, שבה לכל פעולה בשטח יש משמעות פיזית שהיא לפעמים בלתי הפיכה, אפילו אם נעשתה בניגוד מפורש לכל דין. מטרת המאמר הזה היא לאפיין את "הדרך השנייה" של "מינים פולשים" בעולם התכנון הבנייה וכיצד ניתן לעצור אותם מהצעד הראשון ולמנוע שינויים חד צדדיים בשטח המגורים.
הסימנים ל"פלישה קרקעית"
נתחיל מהסימנים המקדימים שמסמנים "פלישה קרקעית" לבית שלכם. הסימן הראשון הוא שבעלים חדש נכנס לדירה קיימת בבית המשותף שלכם או שהוא רכש זכויות בבית סמוך, בשאיפה לבצע בנייה פולשנית. השחקן החדש הוא בעל ממון מעל הממוצע הסוציו־אקונומי של סביבת המגורים. ברוב המקרים הוא מקושר לרשות המקומית או לרשויות אחרות ומלווה בצוותים של אנשי בנייה שיבצעו עבורו כל קפריזה בעיניים עצומות. מדובר במקיאווליסט קלאסי, שנוקט לסירוגין את "הדרך השנייה" של החיות ו"הדרך הראשונה" של האדם. כמעט תמיד הוא ירוץ בדרך השנייה, אבל יעמיד פנים שהוא מתהלך ושט בדרך הראשונה.
הסימן השני הוא הקדמות והכנות להרחבות בנייה גרנדיוזיות. מטבע הדברים ההכנות יתבצעו בערמומיות, ותוך כדי ניסיון עילאי לשמור בסוד את ההיקף הסופי של פלישת הבנייה באמצעות מלאכת מחשבת טרויאנית של "שיפוץ" שנחזה לפרויקט בינוי לגיטימי.
מבין כל התכסיסים שהפולש לבית או לבתים שכנים אינו בוחל בהם, המחוכם ביותר הוא להוציא היתר בנייה חוקי חתום על ידי הוועדה המקומית. אפילו אם ניתן היתר בנייה מהוועדה, לא פעם מדובר בהיתר שניתן ברשלנות או גרוע מכך. לכן מומלץ לבצע בדיקה עצמאית של המצב המשפטי באמצעות עו"ד מומחה ולא לעצום עיניים מול חותמת של רשות מקומית. היתר שניתן מהוועדה המקומית ניתן לביטול במקרים חריגים, והדבר נעשה בכמה תיקים שטיפלנו בהם.
תכסיס נוסף הוא שהפולש רושם את הבעלות בדירה או בבית על שם אדם אחר שלא נמצא בשטח ולא זמין. בהקשר זה יש להדגיש כי הפולש עצמו ובני משפחתו ממילא לא יתגוררו בנכס בתקופת ה"שיפוץ" שאיננה מאפשרת מגורים, כך שבפועל אנשי מקצוע מטעמו יפעלו שם בהיעדרו.
תכסיס שלישי הוא לא לפרסם שום פרסום שמתחייב על פי חוק בכל מה קשור ליידוע השכנים על עבודות בנייה ושינויים קבועים במבנה, במיוחד אם יש חובה למתן הודעות או קבלת הסכמות מהשכנים. לכן אסור בשום פנים ואופן להסתמך על היעדר פרסומים ולנקוט משנה זהירות, כמו במלחמה.
מיותר לציין כי הסימן השלישי והאחרון הוא הבנייה עצמה. זה סימן גלוי ופעיל שלא ניתן להסתיר. עצם הופעתו מעידה על יתרון של הפולש ועל הדחיפות לעצור את הבנייה באופן פיזי, לפני שהיא תשנה את המצב הקיים בשטח לצמיתות.
הטוב ביותר הוא כמובן להצטייד מראש בייעוץ וליווי משפטי מקצועי של עו"ד מומחה לתכנון ובנייה, מהרגע הראשון שעולה חשד לפלישה עתידית. במקרים של פנייה לעו"ד לפני תחילת הבנייה ובשלבי ההכנה ניתן להרתיע את הפולש מראש וגם לערב את הגורמים המוסמכים על מנת למנוע מראש הוצאת היתר בנייה ולחתוך את "הדרך השנייה" באמצעות גופי אכיפה, כגון מחלקת הפיקוח על הבנייה והיחידה הארצית לפיקוח על הבנייה.
עצם האיתות לפולש שעו"ד מומחה וכל הרשויות הרלוונטיות דולקים בעקבותיו ומשגיחים אחרי כל סטייה מהשוליים החוקיים משליך על המוטיבציה שלו וכמובן על סיכויי ההצלחה של "הדרך השנייה", במקטעים שבהם הוא יידרש לסטות מ"הדרך הראשונה" החוקית.
זה למעשה הופך את היחסים שבין הצדדים, מצייד ורודף לניצוד ונרדף. כדי לצוד פולש כזה ולהפוך את כיוון המרדף, יש צורך בליווי משפטי מקצועי עם מומחיות בדיני התכנון והבנייה, וכמובן אינסטינקטים משפטיים חדים וזמן פעולה מהיר, שתואמים את הדרישות הנסיבתיות של דחיפות המקרה ומורכבותו.
נסיים במספר דוגמאות של תיקים שטופלו ומטופלים על ידינו. מקרה אחד היה של פולש שהוא בעל תפקיד בכיר בכוחות הביטחון באזור חיפה. הוא הרחיב בית חד משפחתי והתחבר פיזית עם הבית הסמוך של הלקוח. ניתן היה לעצור פיזית את הבנייה רק באמצעות צו מניעה שיפוטי. מסיבות שונות לא הוגשה בקשה לצו שיפוטי, אבל הצלחנו לבטל בדיעבד את היתר הבנייה שניתן מהוועדה המקומית, בניגוד לתוכנית, באמצעות ועדת הערר.
מקרה שני ושלישי הם של בתים דו משפחתיים בשכונות יוקרה בחיפה ובהרצליה. בשניהם נכנסו בעלים חדשים שרצו להשביח את הנכס ולבצע שדרוג שכרוך בהריסה, פגיעה פיזית ביחידה השנייה וסיכון של היסודות. בהרצליה הסטנו מהמסלול הליך בוררות שכמעט הוכרע לטובת הצד השני באמצעות הוספת תביעה למפקח על הבתים המשותפים וחשיפת הליקויים בחוות הדעת. בחיפה פתחנו הליך מול המפקחת על הבתים המשותפים ובעקבותיו מתנהל כיום משא ומתן בין הצדדים על הסדרת הבנייה בפיקוח ובשיתוף פעולה.
***הכותב הוא עורך דין גלעד זליבנסקי ממשרד עו"ד סמדר בן דור
לפנייה טלפונית 052-8084355 >>
לאתר החברה >>
בשיתוף משרד עו"ד סמדר בן דור
