"התחדשות עירונית" הפכה לאחד הביטויים המדוברים בשוק הנדל"ן, בפרט במרכז הארץ. אך האם כולם באמת מבינים את המשמעות ואת הפוטנציאל? שימי איינהורן, יזם ומשווק נדל"ן, בעל חברת Home Run תל אביב, מתמחה בליווי תהליכי הפיכת בניינים ישנים למקומות מגורים חדשניים, תוך התמודדות עם האתגרים הייחודיים של השוק בישראל בכלל ובתל אביב בפרט.
"רבים חושבים שהתחדשות עירונית קשורה רק להגדלת הדירה, אולם זה הרבה מעבר לכך", מסביר איינהורן. "יש תוספת של מעלית, חניה, מרפסת וממ"ד - שכיום בלעדיו קשה למכור דירה, בנוסף לשדרוג כל המערכות – מהבידוד ועד החניה". הוא מוסיף כי גם אם אין הגדלה משמעותית של שטח הדירה וגם אם נדרשים להקטין את השטח הקיים - התכנון האדריכלי החדש מאפשר ניצול טוב יותר של החלל, כשעצם החידוש של המבנים מעלה את ערך הנכס ומעלה משמעותית את איכות החיים.
ומה בנוגע לתוכנית תמ"א 38 כפי שהכרנו אותה, האם היא באמת הגיעה לקצה?
"לא בדיוק. באזורים מרכזיים בתל אביב כמו רובעים 3 ו-4, שם הופקדה תוכנית הרובעים בשנת 2017, התמ"א רלוונטית לפחות עד שנת 2026. יש לנו פרויקטים במקומות האלו. הזמן משחק כאן תפקיד חשוב מאוד, ולכן אני ממליץ לכל מי שחושב לקדם פרויקט תמ"א לא לחכות. היום יותר מתמיד יש הזדמנויות שצריך לנצל כל עוד התוכנית קיימת באזורים המאושרים".
איינהורן מוסיף כי מי שמתמהמה עלול למצוא את עצמו ללא פתרונות ראויים כשייגמר הזמן החוקי לתמ"א באותם אזורים: "אנחנו כבר סגרנו ממש לאחרונה פרויקטים ברחוב קפלן, וכן ברחוב שטרוק בתל אביב וברמת גן ברחוב המעגל. דיירים שמבינים את החשיבות הכלכלית של הפרויקט בוחרים לדבר איתנו כי הם מבינים שזה חלון הזדמנויות שמתחיל להיסגר".
לא מעט דיירים חוששים מהתחדשות עירונית, בעיקר בגלל הסיכון שהפרויקט ייתקע. איך אתה מרגיע אותם?
"החשש הזה טבעי, במיוחד לאור ההיסטוריה בתחום, אולם המצב היום שונה לגמרי. בשנים האחרונות נכנסו לתמונה ליווי בנקאי וערבויות. הדיירים מקבלים ביטחונות מלאים מהבנקים, והמערכת המשפטית הרבה יותר מבוססת ניסיון מבעבר. דיירים חוששים שהיזם יחתים אותם וייעלם, אבל המערכת פועלת כדי שזה לא יקרה. יש ערבויות חזקות שנועדו להבטיח שהפרויקט יושלם, גם אם יהיו עיכובים או אתגרים לא צפויים".
בהקשר זה איינהורן ממליץ תמיד לבדוק מראש את מצבו המשפטי והכלכלי של הבניין, ומדגיש את החשיבות של יזם בעל ניסיון שמבין את כל המורכבות. "היום לכל פרויקט יש ליווי כלכלי שמגיע ישירות מהבנק, וזה מבטיח שהכל יתנהל באופן מסודר", הוא מדגיש. "הדיירים צריכים לדעת שיש לפרויקט אבא ואימא, ושגם אם יש עיכובים - הפרויקט יושלם בסופו של דבר".
מה הצעד הראשון שדיירים המעוניינים בפרויקט התחדשות עירונית צריכים לעשות?
"הצעד הראשון הוא לפנות ליזם שמתמחה בתחום. אנחנו ב-Home Run בודקים את המצב המשפטי של הבניין ואת הכדאיות הכלכלית, ומציגים לדיירים את האפשרויות שעומדות בפניהם. זה תהליך שדורש מקצועיות וניסיון, ולא כדאי לדיירים לעשות את זה לבד. בדיוק כמו שבעסקאות של מכירת דירות אנחנו יכולים לראות פערים של עשרות אחוזים במחיר שמתבטאים לעתים במאות אלפי שקלים. זה ההבדל בין עסקה שמלווה על ידי איש מקצוע בעל ידע וניסיון בתחום, לבין עסקה שמנוהלת על ידי בעלי הנכס.
"כך גם בהתחדשות עירונית. יש כיום עשרות פרויקטים שלא התקדמו בגלל חוסר כדאיות כלכלית – על סמך הבטחות שניתנו ושאינן יכולות להתממש בסביבת הריבית הנוכחית. עבור הדיירים - הליווי של איש מקצוע הוא מאוד חשוב ומשמעותי".
איינהורן מוסיף כי "היות שהחברה שלנו משווקת את הדירות למכירה, היכולת שלנו לזהות מה נמכר בפועל מוסיפה נופך חשוב להבנה המקצועית-כלכלית של הפרויקט. אלו דברים שחייבים לבדוק מראש אם רוצים להפיק את המקסימום מהעסקה ולהימנע מטעויות יקרות.
אנחנו מלווים את הדיירים מהשלב הראשון של הפרויקט ועד שהם מקבלים את המפתח לדירה החדשה שלהם".
לסיכום איינהורן אומר כי "עכשיו זה הזמן הטוב ביותר להתחיל פרויקטים כאלו, במיוחד לאור השינויים האפשריים בתוכניות בעתיד. השוק משתנה כל הזמן, והרשויות העירוניות עלולות להחמיר את התנאים בעתיד. לכן כל מי שחושב על פרויקט – זה הזמן להתקדם, לפני שהזכויות הללו ייעלמו או שהתנאים יוקשחו".
לאתר לחצו כאן>>>
טלפון: 052-8423910
