ישראלים רבים שרכשו דירות בברלין בעשור האחרון מסתמכים על חברות נדל"ן מקומיות לניהול הנכס שבבעלותם. אם זה מכיוון שהם לא נמצאים בעיר כדי לתת מענה לפניות של הדיירים, לטפל בהשכרת הנכס בכל פעם ששוכר עוזב או מכיוון שהם לא מכירים את שוק הנדל"ן המקומי ולא מעודכנים בשינוי חקיקה המשפיעים עליהם כבעלי נכסים. בשורה התחתונה, קשה מאוד להחזיק בנכס במדינה אחרת ללא ניהול מקומי, וטעויות שנובעות מאי הכרת השוק יכולות לעלות כסף רב. לכן חברות ניהול משחקות תפקיד מכריע אחרי הרכישה, שיכול לקבוע אם הנכס יהיה נכס מניב או משאבת כסף שתגרום להפסדים.
"בשנת 2010 התחילה נהירה גדולה של משקיעים ישראלים שרכשו דירות בברלין. רוב העסקאות נעשו דרך חברות נדל"ן", מספר גידי פרחי, מנכ"ל ומייסד חברת TRUST-AGN Holding לניהול נכסי נדל"ן בברלין. "עבדתי באחת החברות הגדולות בתחילת דרכה, ומהר מאוד הפכתי למנהל הנכסים בחברה. בשנים הראשונות רווחי ההון היו גבוהים מאוד, אך בשנים האחרונות חלו עיוותים בשוק, בעיקר בעקבות שינויים פוליטיים מקומיים גדולים, שכללו חוקים ותקנות שנועדו להגביל את המשקיעים. עליית המחירים בשל ההגירה החיובית לעיר והמחסור בדיור למול הקפאת השכירות הפכו את ההשקעה בדירות לאטרקטיבית פחות עבור המשקיעים הפרטיים. לכן חברות הנדל"ן הגדולות שפנו לישראלים מתמקדות היום במודלים של השקעה יזמית. ניהול נכסי המשקיעים הפרטיים ירד מהמיקוד העסקי שלהן או הופנה לגורמים חיצוניים, שלרוב מספקים ניהול טכני בלבד.
"בעקבות השינויים האלה, מאות משקיעים פרטיים פונים אלינו במצוקה", מסביר פרחי. "הם נתקלים בבעיות שונות כמו חוסר זמינות, העברת שכר הדירה באיחור או בתשלום חלקי ללא הסבר, ובעיות נוספות. TRUST היא חברה בצמיחה שמכוונת למשקיע הפרטי, והטיפול שלנו מותאם במדויק לבעלי דירות ונכסים בברלין".
מנהלים לטווח ארוך
פרחי הגיע לברלין בשנת 2006 כדי לפתח קריירה כמוזיקאי, שהוא מתחזק כיום על אש קטנה. "אני מכיר הרבה אנשי עסקים אבל גם הרבה מוזיקאים ואמנים שעוזרים לי להבין מה קורה בעיר, להכיר את השינויים, הטרנדים והאזורים החמים הבאים, שמתפתחים כל הזמן", הוא אומר. "היום, למשל, השכונות שמסביב לברלין מאוד מתפתחות גם בגלל עליית המחירים בתוך העיר וגם בגלל השאיפה של רבים להתגורר באזורים ירוקים ופתוחים יותר, עקב סגרי הקורונה. באזורים אלו, למשל, אני רואה הזדמנויות מצוינות להשקעות מניבות ויציבות".
שוק השכירות בברלין שונה מאוד מזה שבישראל. יש חוקים ברורים להגנת הדייר לפיהם לא ניתן לפנות שוכר מדירה או לבטל את חוזה השכירות באופן מיידי אם הבעלים צריך לגור בדירה, ואי אפשר להעלות שכירות בצורה שרירותית אלא באחוזים בודדים הקבועים בחוק. רוב השוכרים בעיר הם דיירים ותיקים שמשלמים שכירות נמוכה ובהתאמה זה משפיע על התשואות של המשקיעים. "כדי להתמודד עם המצב הזה, חברת ניהול צריכה להציע יותר מניהול שוטף של הנכס", אומר פרחי. "למשל, דירה עם דייר תימכר ב-50%-40% פחות מדירה ריקה, כך שמצד אחד בעלי הדירות לא יכולים לממש את הפוטנציאל המלא של הדירה ומצד שני הם מקבלים שכירות נמוכה. אני מכוון תמיד למצוא מודל שהוא Win Win לבעלים ולדייר, זה יכול להיות פיצוי כספי לשוכרים או עזרה בחיפוש דירה אחרת שתענה לצרכים שלהם".
TRUST מנהלת יותר מ-120 דירות שהתפנו מדיירים מוגנים, ומטפלת בתחזוקה שלהן ובמציאת שוכרים לטווח קצר. "אנשים שמגיעים לעיר לתקופה של כמה חודשים - אם אלה עובדים המגיעים להשתלמויות או פרויקטים, עובדים בדרג בכיר בשינוע או משפחות ברילוקיישן - נהנים מדירה מרוהטת ומתוחזקת ברמה גבוהה, כמו בית מלון. הבעלים מקבלים שכירות יותר גבוהה, וכשירצו למכור אותה יקבלו סכום גבוה יותר משמעותית".
במקביל TRUST מפעילה מחלקה לניהול דירות עם חוזי שכירות סטנדרטיים. "בעקבות הרבה מאוד פניות מצד בעלי נכסים עם דיירים, פתחנו מחלקה לניהול דירות סטנדרטיות, כדי לתת ללקוחותינו שירות יותר טוב", אומר פרחי. "זה לא השירות הכי רווחי של החברה, אבל עם השנים אני רואה כמה חשוב שהפעילות שלנו תתמקד במתן פתרון ניהול מלא והוליסטי, בשילוב ראייה עסקית".
ניהול נכס בראייתו של פרחי לא מסתכם רק בתחזוקת הנכס ובמציאת שוכרים. הוא דוגל בניהול פרו-אקטיבי של ההשקעות, כמו למשל זיהוי הזדמנות להשבחה של הנכס. "ההיכרות שלנו עם העיר מאפשרת לנו לזהות שינויים באזור הנכס לטובה או לרעה ולפעול בהתאם - לשקול מכירה והשקעה במקום אחר, או לזהות אזורים 'חמים' חדשים ולהציע הגדלה של ההשקעה. כלומר, אנחנו לא רק מגיבים למצב, אלא שואפים לצפות אותו מראש. החברה שלנו מספקת שירות שהוא כולל ומלא – ליווי ותיווך בעסקאות מכירה, איתור עסקאות נוספות. אני מסתכל על זה כמו ניהול פורטפוליו וזו החוזקה והמיקוד העסקי שלנו".
הביקושים לא יורדים
בעשור האחרון ברלין השילה את התדמית של עיר "ענייה וסקסית" והפכה למוקד משיכה נדל"ני ותעסוקתי. יש אף כאלה שצופים שהיא תתפוס את מקומן של לונדון ופריז. תרבות שכירת הנדל"ן על פני רכישה שאפיינה אותה משתנה גם היא וכך נוצרת מציאות שבה יותר ויותר גרמנים רוכשים דירות בעיר. "יש מחסור אדיר בדירות למגורים בברלין, לכן למרות עליית הריבית, המנוע של השוק הוא הביקוש לדירות. בברלין ומסביבה יש הזדמנויות פנטסטיות ואפשרות למימון של עד 50% גם לזרים, אבל צריך לדעת איך לעשות את זה נכון".
*אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות ההשקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם.
בשיתוף TRUST-AGN Holding
