החלום על בית צמוד קרקע מוביל לביקוש מתמשך לקניית נחלות במושבים. אלא שלא כמו עסקאות נדל"ן במגזר העירוני, כשמדובר במגזר הכפרי עולות לא מעט סוגיות מורכבות הדורשות מענה מקצועי ויסודי.
עורכי דין לנחלות מסבירים מה חשוב לדעת בדרך להשלמת עסקאות הנדל"ן המורכבות.
סולמי יניב עורכי דין
זה 25 שנה שעורך דין יניב סולמי עוסק בתחום המקרקעין על כל גווניו, לרבות התמחות בתחום האגודות השיתופיות. לאורך השנים הוא ליווה מאות לקוחות בעסקאות מכירה או רכישה של נחלות ומשקים, וצבר ידע וניסיון יקרי ערך המשרתים את לקוחותיו.
ממשרדו בתל אביב, מספר עורך דין סולמי על הדברים שחשוב לקחת בחשבון בעת מכירת נחלה, מותח ביקורת על התנהלותה של רמ"י (רשות מקרקעי ישראל), ומפרט על חשיבותם של הסכמים משפחתיים לחלוקת המשק.
"בהליך מכירת נחלה, מתרחשת לאחרונה פגיעה קשה במוכר, וברוב המקרים המוכר פונה להליכים משפטיים, או הליכי השגה כנגד רשות מקרקעי ישראל", פותח עורך דין סולמי. "אם בעבר, מוכר הנחלה שילם 'דמי הסכמה' כתנאי להעברת הזכויות בנחלה, כעת, לאחר הרפורמה ברמ"י, המוכר מחויב בתשלום 'דמי רכישה'. המשמעות היא שעליו לרכוש את הזכויות הקנייניות במשק ולהיות למעשה בעל זכות חכירה לדורות, על מנת שיוכל למכור את הנחלה".
הוא מוסיף ומסביר כי "דמי הרכישה מורכבים מ'דמי הסכמה' ובנוסף נגזרים מהפוטנציאל התכנוני הגלום בקרקע. בעוד בית המשפט העליון קבע בפסיקה תקדימית בתובענות לירידת ערך, כי פוטנציאל תכנוני מתקיים רק במקרה בו קיימת תוכנית מתאר אשר אושרה להפקדה יחד עם 'דבר מה נוסף' המעיד על כך שלא קיימת מניעה לאישור התוכנית - מוכרים רבים מחויבים לשלם עבור פוטנציאל תכנוני גם כשהתנאים הללו אינם מתקיימים. מדינת ישראל למעשה פועלת באמצעות רמ"י במוסר כפול: כשהיא רוכשת קרקע היא עומדת על כך שאין לה פוטנציאל תכנוני ואין לפצות עליה, אולם כשהיא מוכרת זכויות בנחלה, היא טוענת לפוטנציאל תכנוני המגיע למיליוני שקלים וממנו גוזרת את דמי הרכישה בהם חייב המוכר".
"פגיעה קניינית במוכר הנחלה"
לדברי עו"ד סולמי, פגיעה קניינית נוספת במוכר הנחלה מתבטאת בקביעת המועד הקובע לשומה. "רמ"י עורכת שומה במטרה להעריך את שווי הנחלה ולגבות כנגזרת מהשווי את דמי הרכישה", הוא אומר. "אולם במצב הדברים הנוכחי, המועד הקובע לשומה אינו מועד העסקה אלא יום מתן השומה על יד רמ"י, אשר יכול להתרחש גם כשנתיים מיום ביצוע העסקה. בשנתיים שחולפות מיום ביצוע העסקה ועד יום עריכת השומה על ידי רמ"י, שווי הקרקע עולה, ולצורך העניין אם הנחלה נמכרה בשישה מיליון שקלים, לאחר שנתיים היא תהיה שווה שמונה מיליון שקלים ודמי הרכישה של המוכר יחויבו לפי השווי הנ"ל. יש כאן פגיעה בוטה בקניין: המוכר נאלץ לשלם דמי רכישה בעלות גבוהה בהרבה מזו שהתכונן אליה במועד חתימת הסכם המכר. השווי של הקרקע אמנם עלה, אך המוכר אינו נהנה מעלייה זו שכן התמורה עבור הנחלה כבר שולמה במועד החתימה על הסכם המכר. כרגע מתנהל בג"ץ בנושא זה וכולי תקווה כי בעתיד השומה תחושב לפי מועד המכירה כדי למנוע פגיעה קניינית קשה במוכר".
עו"ד סלמי מתייחס גם לנושא היטל ההשבחה, ואינו חוסך בביקורת: "במקרים בהם נקבע שאכן ישנו פוטנציאל תכנוני, רמ"י מורה לשמאי לא להפחית את היטל ההשבחה שישולם במועד אישור התוכנית על ידי הקונה, משווי הפוטנציאל התכנוני. זאת במטרה להגדיל את דמי הרכישה על חשבון מוכר הנחלה. החיוב בדמי רכישה בגין הפוטנציאל התכנוני ללא ניכוי היטל ההשבחה העתידי, גורם לכך שהמוכר משלם דמי רכישה מוגדלים, ותביעה ייצוגית בעניין הוגשה כנגד רמ"י".
"הסכמים השומרים על המרקם המשפחתי"
פרט לעסקאות מכר, משרדו של עורך דין סולמי אף מטפל בהעברה בין-דורית של נחלות ועורך הסכמים משפחתיים בנוגע לחלוקת המשק בין הילדים לאחר פטירת ההורים. "כיום לפי ההוראות ברמ"י רק בן אחד יכול לרשת נחלה. ההסכם המשפחתי נעשה במטרה להימנע מסכסוכים משפחתיים אשר עלולים לרסק את היחסים בין האחים ואת המרקם המשפחתי לאחר לכתם של ההורים", הוא מסביר. "כמו כן, יש לזכור שאם הצדדים יגיעו לבית המשפט, האחרון יכריע בסכסוך הניצב לפניו, ולא ייתן את הפתרון הטוב ביותר לכל הצדדים. הסיטואציה אכן מורכבת אבל אנחנו מפרקים אותה יחד עם שמאי וכלכלן, ומשתמשים בפוטנציאל הקיים ובפוטנציאל העתידי כדי למצוא את הפתרון שיטיב עם כל הילדים. האתגר הוא להגיע לפתרון יצירתי שיענה על הצרכים השונים של כל הצדדים ולהצליח לגבש את כולם סביב הפתרון האופטימלי".
כמשרד בוטיק, לקוחות משרדו של עו"ד סולמי נהנים מיחס אישי וליווי צמוד של עורכי דין ותיקים ומנוסים. "רוב עורכי הדין במשרד עוסקים בתחום 25 שנה ומעלה, וניסיונם לא יסולא בפז. התיקים אינם משורשרים הלאה לעורכי דין בתחילת דרכם כמו שקורה לא אחת במשרדים גדולים אלא זוכים לטיפול אישי וליווי מקצועי מהמעלה הראשונה אשר ניכר בפתרונות שאנו מציעים במקרים המורכבים", הוא אומר לסיכום.
סולמי יניב עורכי דין
טלפון: 03-5615166
לפנייה במייל >>
למעבר לאתר >>
בשיתוף סולמי יניב
