העיר מודיעין-מכבים-רעות, המכונה בשמה המקוצר – מודיעין, הפך לייעד אטרקטיבי עבור זוגות צעירים ומשפחות רבות. על פי נתוני השלכה המרכזית לסטטיסטיקה ביישוב שבו מתגוררים יותר מ-100 אלף תושבים, נרשם קצב גידול שנתי בשיעור של 2.5%.
הביקוש למגורים נעוץ במיקום של מודיעין – בין ירושלים לבין תל אביב, באיכות החיים שמציע לתושביו, במערכת החינוך האיכותית, בקהילה האיתנה, בנגישות התחבורתית ועוד. על הביקוש הגובר אמורה לתת מענה תוכנית המתאר המחוזית שאושרה בשנה החולפת, לפיה יתספו עשרות אלפי דירות ומספר התושבים יוכפל.
כבר היום, עד שתצא התוכנית לפועל, ניתן לאתר הזדמנויות לנדל"ן למגורים. יחד עם זאת, חשוב שתהליך קניית או מכירת הדירה ייעשה בצורה אחראית ויסודית. אנשי המקצוע מציגים את "המדריך לעסקת נדל"ן במודיעין". הכירו את עו"ד לירז סיבוני , שגיא יצחקי , ואת איתן עמיתי .
עו"ד לירז סיבוני – ליווי מקצועי בעסקאות נדל"ן
בתחילת דרכה המקצועית, עו"ד לירז סיבוני עבדה כמתמחה במשרד גדול ומוכר, שאפשר לה להתנסות בכל תחומי העשייה המוכרים בתחום – מפלילים, דרך הסכמי מכר ועד לתיקים מסחריים והוצאה לפועל. אולם במהלך תקופת ההתמחות, בשלב די מוקדם, ולאחר שהתנסתה במספר תחומי משפט, היא הבינה שיש תחום אחד שאליו היא מתחברת יותר מכל השאר.
"ליווי משפטי בעסקאות נדל"ן הוא בין התחומים היחידים שמאפשרים לעורכי דין להיות מעורבים בעבודה שעושה טוב לכל הצדדים", אומרת עו"ד סיבוני. "אלו עסקאות שלרוב נעשות מתוך רצון טוב של הצדדים להגיע להסכמה ובחוויה האישית שלי, הרוב המוחלט של העסקאות האלו מסתיימות בחיוך, בלחיצת יד ואפילו באירוע משמח עם הרמת כוסית. לעומת זאת, בתחומים אחרים, העבודה של עורכי דין יכולה לכלול גם המון רפש, יריבות ומלחמות בין הצדדים".
עם ההבנה הזאת ולאחר שצברה ניסיון רב כעורכת דין בתחום הנדל"ן, עו"ד סיבוני הקימה לפני שלוש שנים משרד עצמאי, דווקא בשיאה של תקופת הקורונה המורכבת והמאתגרת. בשלב הזה, היא כבר הייתה אם לשני ילדים קטנים ובתה הקטנה הייתה רק בת עשרה חודשים. אולם למרות האתגרים הברורים שנלווים להחלטה הזאת, בשנים שעברו מאז, המשרד גדל, התפתח והתבסס במודיעין.
"אני אוהבת לישון בלילה בידיעה שעשיתי טוב לאנשים. אני רואה במקרים רבים איך עסקאות כאלו משנות את החיים לטובה, אפילו במקרים שבהן הסיטואציה 'נכפתה' על אנשים מסוימים", היא אומרת. "הסכם נדל"ן נוטה לפתור בעיות גדולות – אם זה מחלוקות בין בני זוג במקרה של גירושים, קשיים כלכליים, או פשוט חלום גדול שסוף סוף הפך למציאות".
הטעויות בעסקאות נדל"ן – והדרכים להימנע מהן
כשמוכרים או קונים נכס, מטבע הדברים מדובר באחת ההחלטות החשובות והמשמעותיות שמבצעים בחיים. ומשכך, חשוב להבין מאילו טעויות כדאי להימנע, "לדוגמה, כשמנסים למכור נכס בתקופה המורכבת הזאת, ההמלצה שלי היא קודם כל להיות מגובשים לגבי מחיר התמורה ולהימנע מפרסום מוקדם. ככל שהדירה יושבת יותר זמן 'על המדף', ככה הקונים הפוטנציאליים יכולים להעריך שהמוכר ב"לחץ" ולנהל משא ומתן קשוח יותר", מסבירה עו"ד סיבוני.
ולרוכשי הדירות, עו"ד סיבוני ממליצה לא להמתין או לבזבז זמן יקר: "המצב הנוכחי של הריביות, כנראה צפוי להישאר איתנו זמן רב, מה שגורם לאנשים להשאיר את הכסף שלהם בבנק ולא לנצל אותו – וחבל. כרגע יש מומנטום קל של בלימה בעליית המחירים וההמלצה שלי היא לנצל אותו, תוך היעזרות ביועצי משכנתאות טובים ובאנשי מקצוע שיוכלו למקסם את תנאי ההלוואה ולנהל משא ומתן שיפיק את המרב מהעסקה".
בנוסף, היא מציינת כי חשוב לבצע בדיקות מקדימות לנכס בשלב מוקדם ככל האפשר. "הרבה אנשים לדוגמה לא מבינים מהו המצב הרישומי של הנכס לפני שהם מתקדמים לשלב הבא. אם לדוגמה יש שיעבוד, עיקול, התחייבויות נוגדות או הערות כאלו ואחרות, הדבר יכול לגרור קשיים או עלויות נוספות לרוכשים, מלבד עלות הרכישה בפועל. במקרה כזה, עורכי דין יודעים לבצע את כל הבדיקות הרלוונטיות, לאפיין את סוג הנכס ולתת תמונה מדויקת יותר של הפעולות שיש לבצע כדי להבטיח עסקה טובה, שפוטנציאל ההסתבכות בה הוא נמוך כמה שיותר או לכל הפחות מבוקר. זה חשוב גם לצורך קבלת מימון מהבנק ולכן כדאי לבצע את כל הבדיקות לפני שמתחייבים לעסקה".
הגמישות והיצירתיות למהלכים מוצלחים
עו"ד סיבוני מאמינה כי בעסקאות נדל"ן, כל הצדדים מוכרחים לגלות מידה של גמישות כדי להגיע להסדר הוגן, בטח במצב השוק הנוכחי והעתיד הלא ברור. "כשמבינים את הסיטואציות, האתגרים והחששות של כל הצדדים, אפשר להיות הרבה יותר יצירתיים ולמצוא יותר פתרונות לאתגרים שמתעוררים בדרך", היא מסכמת. "זה מה שאני שואפת לעשות תמיד בשביל המיוצגים שלי, תוך התייעצויות ושיתופי פעולה עם עורכי דין אחרים ועם אנשי מקצוע כמו שמאים ויועצי משכנתאות, שאני סומכת על היושרה והמקצועיות שלהם. כל אחד מהגורמים האלו יכול לספק עוד ידע וכלים שעוזרים לכל המעורבים בעסקה לקבל החלטות חכמות ומבוססות יותר".
עו"ד לירז סיבוני
למעבר לאתר >>
לפנייה במייל >>
למעבר לעמוד הפייסבוק >>
טלפון: 052-3901223
בשיתוף עו"ד לירז סיבוני
______________________
שגיא יצחקי
יציאה לעסקת נדל"ן ללא אחד הגורמים החשובים ביותר במשוואה – שמאי מקרקעין – היא בבחינת הרפתקה שעלולה להסתיים בנזק כלכלי כבד. כך מסביר שמאי המקרקעין שגיא יצחקי, שאומר: "שמאי מקרקעין הוא תעודת הביטוח. השמאי בודק את תקינות הנכס מבחינה תכנונית, משפטית ופיזית. הוא היחיד שיכול לקבוע את שווי הנכס בעיניים אובייקטיביות, מאחר שאין לו צד או אינטרס בעסקה".
אחריות על העסקה
יצחקי פועל בתחום שמאות המקרקעין זה חמש שנים, ומלווה עסקאות לנכסים מסוגים שונים, כולל דירות מגורים, נדל"ן מסחרי ופרויקטים ברחבי הארץ. הוא מגדיר את עבודת השמאי כ"חוקר נדל"ן", שתפקידו ללמוד את הנכס ברמה מעמיקה כדי להגיע לתמונה רחבה ומדויקת ככל האפשר. "יש הרבה ניואנסים ופרטים קטנים ומהותיים בכל עסקה. בדיקת שמאי פעמים רבות מצילה מעסקאות גרועות, גם כשמדובר בנכס יד שנייה וגם בדירה חדשה מקבלן", מסביר יצחקי. "שומת המקרקעין משקפת ללקוח את מצבו האמיתי של הנכס, ומעניקה מידע חשוב ורלוונטי לכל המעורבים בעסקה. כך שלמעשה, השמאי לוקח אחריות על מצב הנכס עבור כל הגורמים. מאחר שאין לו פוזיציה או אינטרס, אומדן השווי שקבע הוא האובייקטיבי ביותר".
במהלך שנות עבודתו נחשף יצחקי לעיוותים בנכסים שעמדו לפני מכירה: מחסנים שהוצגו כדירות מגורים, חוסר התאמה בין שטח הדירה לרישומים המשפטיים והתכנוניים ותוספות שלא על פי חוק. כאן, הוא מסביר, עולה חשיבותו של השמאי שיידע לשקף באופן אובייקטיבי את מצבו האמיתי של כל נכס.
לקבל תמונה מלאה
חשיבות שמאי המקרקעין עולה בימים אלה כששוק הנדל"ן נמצא באי ודאות, לאחר זינוק במחירי הנכסים לצד עלייה בריבית. "אומדן שווי הנכס מצד השמאי הוא רק חלק מהסיפור, שמאי מקרקעין יכול לחסוך ללקוח המון כסף. לדוגמה, על ידי הפחתת חבות במסים, כמו היטלי השבחה, תשלומים לרמ"י, תשלומים לרשות המסים וכן על ידי תכנון נכון של מהלך העסקה. זה נכון הן ללקוחות פרטיים והן ליזמים. יש לי אינסוף דוגמאות לכך משומות שערכתי, פעם מצד הקונים שנעזרו בשירותים על מנת לקבל תמונה מלאה, ופעם מצד המוכרים שביקשו להפחית תשלומי מסים כאשר ניתן", הוא מסביר. "גם יזמי נדל"ן וגם משקיעים פרטיים פונים אליי על מנת לבדוק את כדאיות העסקאות, ואני, בכלים מקצועיים, מעריך את הכדאיות הכלכלית של העסקה".
יצחקי מסכם ומדגיש כי "מי שחותם על עסקת מקרקעין ללא שמאי מקרקעין לוקח סיכון עצום, במיוחד בתקופה של אי ודאות בשוק. שמאי יכול לגשר על הפערים, לתת תמונה מלאה על שווי הנכס והפוטנציאל שלו, לעזור לכלל הצדדים לקבל את ההחלטות המושכלות בעסקת המקרקעין שלרוב מהווה את העסקה הכלכלית הגדולה ביותר במשק בית ממוצע".
שגיא יצחקי
טלפון: 054-979-2519
לפנייה במייל >>
בשיתוף שגיא יצחקי
—————————
איתן עמיתי: שירות אישי 360 מעלות
יועץ המשכנתאות איתן עמיתי הוא מומחה אובייקטיבי בלתי תלוי, שלנגד עיניו עומדת אך ורק טובת הלקוח. ייצוג הלווים הוא אישי וללא פשרות, מול כל הגורמים הרלוונטיים: הבנקים, שמאי המקרקעין, חברות הביטוח עו"ד והטאבו. כל זאת במטרה לתת ללווים שקט נפשי ושמירה על האינטרסים שלהם.
איתן עמיתי מלווה עסקאות נדל"ן בכל הארץ, כבר יותר מ-10 שנים. הוא מעניק ליווי צמוד ללווים עד קבלת התוצאה המיוחלת וממוקד בשתי מטרות על: ריביות הטובות ביותר והתאמה אופטימלית של המשכנתא לפרופיל הפיננסי והאישי של הלווים.
לדבריו, התאמה לפרופיל הפיננסי האישי היא משמעותית ביותר: משכנתא המיועדת למשפחה צעירה אינה דומה למשכנתא לעומדים לפרוש לפנסיה; משכנתא למי שקונה בית מקבלן אינה דומה לזה שבונה בעצמו; משכנתא לעצמאי, במיוחד בתקופות קשות כמו קורונה ומלחמה, אינה דומה למשכנתא לשכיר.
איתן מלווה את לקוחותיו בכל תהליך לקיחת המשכנתא, מחשיבה משותפת על הנכס המתאים לרכישה, סכום ומשך המשכנתא. עבור לקוחות דיור למשתכן מספק איתן ליווי צמוד ומלא לאורך כ-3 שנים, עד קבלת המפתח לדירה.
התאמת המשכנתא
איתן עמיתי מסביר כי התאמת משכנתא היא למעשה בניית תמהיל מסלולי משכנתא בהתאם לדרישות הלווים לפי משתנים של רמת סיכון מבוקשת, יכולת כלכלית וגמישות.
"רמת הסיכון משקפת את הסיכוי לעליית הריבית. לדוגמה, ברמת סיכון נמוכה, הסיכוי לשינוי בהחזר החודשי קטן", הוא אומר ומוסיף: "יכולת כלכלית – היא התאמת ההחזר החודשי כך שסכום ההחזר החודשי לא יצור לחץ כלכלי, בנוסף לכלל הוצאות הדיור. החזר חודשי מומלץ הוא פחות מ- 30% ביחס להכנסה נטו. זה חשוב בעיקר במשפחות עם ילדים עד גיל 3".
הוא מתייחס גם לגמישות, ואומר: "היא נדרשת היום יותר מתמיד, כדי לשנות את מסלולי המשכנתא או לסלק חלק מהמשכנתא ללא קנסות. עם השינויים הרבים בחיינו, מומלץ לקחת מסלולי משכנתא ללא קנס או עם קנס נמוך יחסית".
טיפים לרוכשי נכסים
כמי שצבר ידע וניסיון רב בתחומו, מסביר איתן עמיתי לרוכשי הנכסים מה חשוב לזכור כדי להימנע מטעויות.
"ודאו שעלות הנכס כוללת את כלל ההוצאות" מיסים, אנשי מקצוע, שיפוצים, פיתוח, ריהוט, מכשירי חשמל וכד'. בדקו היטב שכל מרכיבי עלות הנכס הוכנסו לחשבון", הוא אומר.
איתן מוסיף כי "לקבלת סכום המשכנתא - הפחיתו מסך עלויות הנכס את סך ההון העצמי הקיים בפועל לרכישת הנכס. מומלץ לשמור: 4-6 משכורות נטו ל'יום אפור', כרזרבה ולא להכניסם להון העצמי. כמו כן, לפני החתימה על הסכם רכישה, חשוב לקבל 2 אישורים עקרוניים חיוביים מהבנקים, בהתאם לנתונים האישיים האמיתיים שלכם ולסכום המשכנתא המבוקש".
טיפ נוסף שהוא מעניק: בדקו את סביבת הדירה הנרכשת לאורך כל שעות היום והלילה. בדקו את תוכניות הפיתוח העתידיות ברשות המקומית ובנוסף מומלץ להתייעץ עם מומחים לקבלת סטטוס של איכות הנכס.
לסיכום, הוא אומר כי "תהליך נטילת משכנתא הוא מטלה מורכבת הכרוכה בהרבה מאוד חישובים, ראייה עתידית, יכולת ניתוח של שוק הנדל"ן, בירוקרטיה מורכבת וכל זה לעיתים בסביבה של חוסר ודאות של המשק בישראל שמושפע גם מתהליכים כלכליים המתרחשים בעולם".
מחזור המשכנתא שחסך כסף
לתחום ייעוץ המשכנתאות הגיע איתן עמיתי לפני כעשור לאחר מחזור משכנתא אישי שחסך לו כ-5 שנים של תשלומי המשכנתא. במקביל הוא עסק במשך שנים בהשקעות נדל"ן, ליווה והוביל משקיעים לצורך מיקסום ההשקעה שלהם.
היום הוא יועץ משכנתאות שגר בעיר מודיעין, מלווה משפחות בכל רחבי הארץ, מגיע לביתם של הלקוחות ומסייע להם לקבל משכנתא בבנקים באזור מגוריהם.
איתן פועל להפחתת הרביות שתשלמו על המשכנתא, וגם להפחתת עלויות במסגרת התהליך. לדבריו, רק לאחרונה חסך ללקוח שלו יותר מ-250 אלף שקלים בעלויות ביטוח. איתן מציין כי הוא מלווה לקוחות רק לאחר בדיקה ראשונית המאשרת, בוודאות גדולה, שליווי שלו יספק ללקוחות חיסכון משמעותי בעלויות המשכנתא.
איתן עמיתי
טלפון: 054-5540074
למעבר לאתר של איתן עמיתי >>
למעבר לאתר ייעוץ משכנתאות >>
בשיתוף איתן עמיתי
