שמאות מקרקעין היא תחום רחב והכרחי בדרך להשלמת עסקת נדל"ן. עבודתם של שמאי המקרקעין כוללת את הערכת שווקי הנכס לפני מכירה או קנייה, תוך בחינת הסביבה כולה והשפעתה על איכות המגורים. זאת בנוסף לבדיקת שיעבוד, בעלות חריגות בנייה ועוד.
על הצורך בהערכת שווי נכס באופן יסודי ומקצועי, ועל הטעויות שעשויה הערכה מסוג זה למנוע, מספרים שמאי מקרקעין באזור המרכז.
ברק בילה
רבים מחפשים במחשבונים השונים ברחבי הרשת אחר תשובות לשאלות הרבות שעולות, בבואם לבדוק את הכדאיות הכלכלית בהשקעה בפרויקט נדל"ן, אלא שאותם אתרים מספקים בסופו של דבר תמונת מצב גסה ולא מדויקת, לעומת מי שעושים את העבודה באופן יסודי ומקצועי - שמאי המקרקעין.
"השמאי מבקר בנכס, מתרשם מהסביבה הקרובה והאזור בו הנכס ממוקם, בוחן את הבניין ויזואלית ומתייחס לגילו, נכנס לפינות שאותם מחשבונים לא נכנסים אליהן כמו אם יש מעלית בבניין, חנייה צמודה לדירה ומחסן למשל, מה שהמחשבון לא מסוגל לנתח", מסביר ברק בילה. "שמאי בודק את המצב המשפטי של הנכס, אילו זכויות מוערכות בנכס, האם זכויות בעלות, או זכות דיירות מוגנת לדוגמה, מתרשם מהתכנון המתפתח בסביבה והתכנון העתידי, בודק האם קיימות חריגות בנייה בנכס ואלו נקודות שהמחשבון לא יכול לתת עליהן מענה. בהערכות השווי שאני מבצע היו לי מקרים רבים שהמחשבונים שקיימים בשוק לא מסוגלים לתת עליהם את הדעת. כמו למשל, מקרה שבו אחד החדרים בנכס שבדקתי בהיתר הבנייה היה למעשה חדר בדירה אחרת בבניין, או מקרה שבו היה קיים חדר שנאים שנמצא בסמוך לנכס המוערך. היה גם מקרה שבו אמור לעבור תוואי המטרו והמבנה מיועד להריסה. לנתונים הללו קיימת משמעות גדולה בהערכת השווי ואלו נתונים שהמחשבונים השונים לא יכולים לבדוק".
הערכת שווי אובייקטיבית
כבר 13 שנה שברק בילה מבצע הערכות שמאות, תחילה כשכיר ובתשע השנים האחרונות כבעלים של משרד לשמאות ובוררות מקרקעין הנושא את שמו. הוא הגיע לתחום במהלך לימודי התואר הראשון בכלכלה ובמינהל עסקים, בעיקר בזכות קורסים נלווים בלימודי הכלכלה שכללו סוגיות משפטיות רחבות ומעמיקות יותר מהתחום שאותו למד.
"התפקיד של שמאי מקרקעין הוא לקבוע הערכות שווי של נכסים כגורם שאינו מונע לכיוון אחד הצדדים, לא המוכר ולא הקונה", הוא מדגיש.
אבל כן יש צד שבסופו של דבר מזמין את השירות שלך?
"לקוח מזמין אותי, קונה או מוכר, ואני מעריך את הנכס בהתאם לשוויו בשוק החופשי. בשמאות מקרקעין יש מגוון רחב מאוד של תחומי עיסוק, כשהמשרד שלי עוסק בהערכות שווי לנכסים שונים כולל התייחסות להיבטי מיסוי מורכבים, לרבות הערכות שווי במגזר החקלאי, הגשת שומות נגדיות בהיטלי השבחה, הכנת חוות דעת למטרת מימוש באמצעות כונסי נכסים, חוות דעת לבתי משפט והערכות שווי לצורכי שעבוד".
על מה מתבססת בסוף הערכת שמאי מקרקעין?
"על מדדים רבים כמו המצב המשפטי של הנכס, האם הוא רשום במינהל למשל, המצב התכנוני ומצב הרישוי שלו. האם יש זכויות בנייה נוספות על הנכס, האם הוא בנוי בהיתר. השמאות מכמתת את השווי אחרי בדיקת כל הגורמים האלה ומושפעת כמובן מהנתונים הסביבתיים של הנכס, האוכלוסייה באזור ומעמדה, הצפי להתחדשות עירונית ועוד".
ניתוח נתוני שוק
בזכות עבודה רבת שנים באזור המרכז משרדו של בילה מחזיק במסד נתונים מרשים, שכולל בין היתר חוזים ותיעוד של עסקאות שנעשו, בזכותם הוא בקיא כמעט בכל הנעשה בשכונות בערים השונות. בין אם מדובר בתל אביב, ברמת גן, בגבעתיים, בפתח תקוה או בערים נוספות, בילה יידע לספק ידע בנוגע לשונות בין שכונה לשכונה עד לרמת הבניין הבודד.
"אנחנו עובדים עם הרבה לקוחות חוזרים", מסכם בילה. "משרדי עו"ד בתחום המקרקעין, תחום התכנון והבנייה והמשפחה, גופים ציבוריים וחברות פרטיות. כולם מקבלים את הדוחות לאחר שנעשה ביקור בנכס ובסביבתו ולאחר ניתוח נתוני השוק באותו האזור כולל בדיקות שמאיות נוספות הנערכות במסגרת עריכת חוות הדעת. אחרי שכל אלה נכנסים לשקלול, הלקוח מקבל את הערכת השווי של הנכס".
ברק בילה - שמאות מקרקעין
כתובת: בזל 3 פתח תקוה
טלפון: 054-5388948
למעבר לאתר המשרד >>
בשיתוף ברק בילה - שמאות מקרקעין
