ישראל הקטנה נחשבת לשחקנית בולטת בענף השקעות הנדל"ן בעולם, בהיקף של מיליארדי דולרים בשנה. קרנות ומשקיעים פרטיים רבים רוכשים נכסי נדל"ן להשקעה בחו"ל: דירות למגורים ולתיירות, למשרדים ולמסחר. העלייה בהיקף ההשקעות נעוצה לא רק בבחירה באפיקים יציבים וסולידיים יותר, אלא גם במחירים האטרקטיביים ביחס למחירי הנדל"ן בישראל.
"עבור רוב הציבור בישראל, רכישת דירה למגורים היא העסקה הגדולה ביותר שהם יעשו בחייהם. גם רכישת דירה להשקעה מעבר לים היא עסקה מורכבת ומשמעותית, שדורשת ליווי של אנשי מקצוע מנוסים", מסביר עו"ד אוהד שפק, המנהל משרד המלווה לקוחות פרטיים וקרנות במגוון פעילויות בינלאומיות, לרבות רכישת ומכירת נדל"ן באירופה ובארצות הברית.
עו"ד שפק מלווה גם מיזמים משותפים בין גופים ישראליים לגופים זרים בהשקעות משותפות בנדל"ן למגורים ולמסחר ביוון, דובאי, קפריסין, גרמניה, אנגליה, פורטוגל, ספרד, רומניה, פולין וארצות הברית. למשרד שבראשו הוא עומד יש גם קשרים רבים במדינות רבות באירופה עם עורכי דין מקומיים ועם רואי חשבון וגופים מסחריים, המאפשרים לסייע ללקוחות לבצע פעילות עסקית בכל תחום, כולל השקעות נדל"ן. כמי שצבר ניסיון רב בתחום השקעות הנדל"ן, עו"ד שפק מסביר כי לייעוץ ולליווי המשפטי יש חשיבות רבה, שעשויה למנוע טעויות קריטיות והפסדים כספיים גדולים.
״הליווי המשפטי מתחיל בסקירה מקיפה ובדיקה מעמיקה של כל החוזים וההסכמים הקשורים לעסקה, החל בחוזים שנערכים בין המשקיע לחברה שעומדת לנהל את ההשקעה עבורו, וכלה בבדיקות משפטיות ספציפיות לגבי החוקים במדינת היעד מול מומחים מקומיים", הוא מסביר. "כך למשל, מוטב להבין האם יש מגבלות חוקיות על השכרה, כדוגמת המגבלה על השכרה לתקופות קצרות באזורים תיירותיים בערים, או האם יש זכויות מיוחדות לשוכרים המתגוררים בדירות מושכרות בהתאם לחוק הזר".
הוא מוסיף כי עורך הדין המלווה את המשקיע בוחן גם את אופן הבעלות בנדל"ן שהוא רוכש. כך לדוגמה, משקיע שמלווה כספים כחלק מפרויקט ולא נרשם כבעלים בקרקע או בנכס, אך נרשם כשותף במסגרת שותפות. "במדינות מסוימות הנדל"ן נרכש כחברה והמשקיע מקבל מניות בחברה שלעתים אינן מקנות לו אפשרות לקבל החלטות ולהשפיע על אופן ניהול הנכס ומכירתו. וכמובן, יש את האפשרות שהנכס הנרכש נרשם על שם הקונה בבעלות מלאה", אומר עו"ד שפק.
מה בנוגע לסוגיית המיסוי המשתנה בין מדינה אחת לאחרת?
״סוגיית המיסוי ותכנון המס היא אחד המרכיבים המהותיים ביותר בניתוח כדאיות של עסקאות נדל"ן. הדבר נכון כשמדובר על רכישת דירה להשקעה בשוק המקומי, ומקבל משנה תוקף בכל הנוגע לרכישת נכסים בחו"ל. לכן חשוב לשאול את השאלות הנכונות שאנחנו יודעים לשאול כבעלי רקע משפטי, כמו למשל אילו מסים חלים על הרכישה או על המכירה של הנדל"ן; מהם חובות המס בישראל בנוגע להכנסות המתקבלות מהנכס בחו"ל; מה בנוגע לקיזוזי מס וניכויים למיניהם והאם קיים מיסוי בהורשה? זאת בנוסף לחשיבות לתכנון אופן העברת הכספים וקבלת ביטחונות וערבויות על התשלומים המבוצעים על ידי המשקיע".
השקעות נדל"ן בפורטוגל
הליווי המקצועי שמעניק עו"ד שפק מסייע גם לאתר הזדמנויות להשקעה. כך, למשל, הוא מצביע על פורטוגל כדוגמה למדינה שהתאוששה ממשבר כלכלי גדול, ובשנים האחרונות זוכה לנהירה מצד יזמים ומשקיעים ישראלים ואירופאיים. מדובר על ליסבון הבירה וגם על אזורים הנמצאים בצפון המדינה, עם דגש על הערים המרכזיות פורטו ובראגה. "על אף עליית מחירי הנדל"ן בפורטוגל, עדיין מדובר במחירים סבירים, בוודאי ביחס לישראל: ניתן לרכוש נכסים חדשים מקבלן במחירים הנעים סביב 14,000-16,000 שקל למ"ר ודירות יד שנייה סביב 10,000 שקל למ"ר", הוא אומר.
יתרון נוסף שהוא מתייחס אליו הוא האפשרות לקבל משכנתה למימון הנכס. "בניגוד למדינות אירופאיות רבות פורטוגל מאפשרת לישראלים לקחת משכנתה בהיקף דומה לישראל ובריביות פחות או יותר דומות לבנקים בישראל", אומר עו"ד שפק, ומדגיש כי חשוב לשים לב שבפורטוגל אין ערבות על הכספים המשולמים לקבלן ברכישת דירות חדשות – שלא כמו בישראל. גם אין חובה חוקית לשלם פיצויים בגין איחורים במסירת הדירות החדשות למשקיעים, במקרה של עיכוב בבנייה. לכן אני ממליץ לבדוק היטב היכן רוכשים את הנכס, שכן גם בליסבון וגם בפורטו חלות הגבלות באזורים מסוימים על השכרת דירות מגורים לתקופות קצרות".
חשיבות הייעוץ המשפטי בהשקעות
לסיכום, עו"ד שפק משיב לשאלה: מה חשוב לזכור לפני שמחליטים להשקיע בנדל"ן בחו"ל. "חשוב שתהיו נועזים ו׳תחיו׳ את השטח. סעו לשכונה ולאזור שבו נמצא הנכס שבו אתם מתכוונים להשקיע. שבו והתבוננו, דברו עם התושבים, עם בעלי חנויות ונהגי מוניות, שהו במקום ביום ובלילה, וכך תגיעו לעסקה עם עיניים פתוחות וכל המידע ההכרחי", הוא אומר.
עצה נוספת נוגעת להתקשרות עם גופי השקעה גדולים, קרן או חברה: "מדובר על גופים שמבצעים כל כך הרבה עסקאות ולכן לא תמיד יספקו את המידע והכלים להם זקוק המשקיע. היכרות מוקדמת עם הגוף המלווה, בחינת הוותק והניסיון והצגת דרישות לגבי הנכס הם הצעדים הראשונים לביצוע עסקה בטוחה ונכונה לכם".
"אל תחששו לשאול והרבה, בכל שלב בדרך. כך תוכלו לקבל את התשובות שיכולות לצייר תמונה מלאה שתאפשר לכם לקבל החלטה נכונה ומושכלת", הוא מוסיף ומעניק עצה חשובה נוספת לסיכום: "בחנו היטב את הרמה המימונית: איך אתם מתכוונים לשלם, מהם התנאים במדינה שבה אתם עומדים לרכוש את הנכס, מה גובה הריבית ואיך ניתן לבצע את העברת הכספים לחו״ל. בנוסף, בחנו את ההיבט המשפטי היטב והקפידו לקבל ליווי של עורך דין המתמחה בתחום הנדל״ן, עם דגש על השקעות בחו"ל. הייעוץ המשפטי חשוב בהשקעות נדל"ן בחו"ל".
למידע נוסף או לשאלות - מוזמנים ליצור קשר עם עו"ד אוהד שפק:
למעבר לאתר >>
לפנייה במייל >>
* אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות ההשקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם
בשיתוף עו"ד אוהד שפק
