פורטוגל עברה בעשור האחרון שינוי משמעותי: ערים שלמות התחדשו, הושקעו משאבים רבים בתשתיות, והשוק משך תשומת לב בינלאומית. לצד ההתפתחות, המחירים עלו בחדות. לפי Eurostat – לשכת הסטטיסטיקה של האיחוד האירופי, מדד מחירי הדיור במדינה קפץ פי 2.8 בתוך עשור בלבד (2015–2025). זהו הזינוק השני החד ביותר באיחוד אחרי הונגריה.
תוסיפו לכך את העובדה שעשרות אלפי ישראלים מחזיקים בדרכון פורטוגלי, ואת מחירי הדיור הגבוהים בשוק הנדל"ן הישראלי – ותבינו מה הוביל לא מעט ישראלים לחפש את השקעת הנדל"ן שלהם דווקא בפורטוגל. אבל השאלה שמעניינת היום חלק מהמשקיעים אינה כמה השוק כבר עלה, אלא היכן עדיין ניתן לייצר בו ערך.
"פורטוגל כבר אינה השוק הזול שהייתה לפני כמה שנים, אבל ההזדמנויות לא נעלמו – הן השתנו", אומר עומר לביא, מייסד-שותף ומנכ"ל Live Abroad, חברת ליווי, ניהול ופיתוח נדל"ן הפועלת בפורטו. "פעם היה מספיק לזהות נכון את הבחירה בפורטוגל. היום צריך לזהות נכון את העסקה: לבחור את המיקום, להבין את הביקוש, לבדוק את מחיר הכניסה ולבנות נכון את ההשקעה".
לדברי לביא, דווקא שוק שהתבגר מחדד את חשיבותה של עבודת השטח. "משקיעים נחשפים להמון סיפורים על אזורים שעומדים לזנק – 'פורטו עולה, ליסבון מתפתחת, האזור הזה הוא הדבר הבא'. אנחנו מעדיפים להתחיל בנתונים: בכמה נסגרו עסקאות דומות באזור, כמה שכירות אפשר לקבל, מי ישכור את הדירה, מה הביקוש האמיתי ומהי העלות הכוללת. אני מעדיף לקנות ביקוש ולא לקנות טרנד".
מ-5,000 יורו לקבוצת נדל"ן
ויטל ועומר לביא הגיעו לפורטו ב-2018 עם כ-5,000 יורו, ללא ילדים וכמעט ללא ניסיון בנדל"ן. "כשהגענו, היינו בעצמנו משקיעים זרים שמנסים להבין איך השוק עובד, איך מקבלים החלטה נכונה ואיך יודעים מי באמת מייצג את האינטרס של הקונה", מספר לביא. "מתוך הצורך הזה נולדה Live Abroad".
הצעד הראשון שלהם היה שאפתני במיוחד: בניין שלם במרכז פורטו, שעבר שיפוץ מלא והוסב למתחם Co-Living לנוודים דיגיטליים – בתקופה שבה הקונספט עוד היה חדש בעיר. הפרויקט הפך לטענתם להצלחה, עם תפוסה ממוצעת של 92% לאורך שלוש שנות פעילות, ובעקבותיו רכשו בני הזוג גם את הבניין הסמוך והרחיבו את המתחם. "הפרויקט הזה לימד אותנו את השוק מבפנים", אומר לביא. "עברנו בעצמנו את כל השלבים – האיתור, המשא ומתן, הרישוי, המימון, השיפוץ והתפעול. זה בדיוק הידע שאנחנו מביאים היום לכל משקיע שלנו".
במקביל לבניית העסק, בני הזוג השתרשו בעיר: למדו פורטוגזית, בנו צוות מקומי ורשת קשרים ענפה עם עורכי דין, בנקים, יזמים, קבלנים ואנשי מקצוע, והקימו משפחה – שני ילדיהם נולדו בפורטו. "אנחנו לא מנהלים את פורטו מרחוק. אנחנו חיים ונושמים אותה כבר כמעט עשור", אומר לביא. "אנחנו מכירים את השכונות, יודעים איזה רחוב משתנה ואיזה פרויקט באמת מתקדם, ומדברים עם השוק המקומי בשפה שלו – תרתי משמע".
סביב הפעילות צמחה בהדרגה מעטפת למשקיע – מאיתור וניתוח העסקה, דרך הרכישה והמימון ועד השבחה, שיפוץ וניהול שוטף – ולצידה פעילות יזמית עצמאית בפרויקטים של מגורים ומסחר. כיום מונה הצוות 14 אנשי מקצוע, ובהם מנהלי השקעות ונכסים, עורכת דין, מהנדס בניין, אדריכל ומעצב פנים. לדברי היזמים, החברה מלווה יותר מ-350 משקיעים פעילים, השלימה בהצלחה יותר מ-80 פרויקטים, מנהלת יותר מ-150 נכסים, והייתה מעורבת בעסקאות ובהשקעות בהיקף מצטבר של יותר מ-105 מיליון יורו.
"היתרון שלנו הוא שאנחנו חובשים כאן כמה כובעים", אומר לביא. "אנחנו מסתכלים על כל עסקה גם בעיניים של משקיע שרוצה להבין את הסיכון והתשואה, וגם בעיניים של מי שמשפץ, בונה ומפתח כאן בפועל. הערך שלנו הוא לא למצוא נכסים – האינטרנט מלא בנכסים. הערך הוא לדעת לסנן אותם, ולהגיד ללקוח גם 'לא' כשצריך". הניסיון של בני הזוג נבנה בשנים שבהן פורטו השתנתה במהירות, והשוק שאליו הגיעו השתנה מאז משמעותית. "אני לא מנסה לנבא בכמה אחוזים יעלו המחירים עד 2030", אומר לביא. "אף אחד לא באמת יודע איך ישפיעו הריבית, ההגירה או הרגולציה. אני כן בוחן איפה יש ביקוש אמיתי למגורים ואיפה הפיתוח העירוני עשוי לתמוך בו לאורך זמן". לדבריו, היצע הנכסים במרכז העיר מוגבל, הקהילה הבינלאומית ממשיכה לגדול, ולצידה קיים ביקוש מקומי יציב.
בין תהליכי הפיתוח שעל הפרק נמצאים קו הרכבת המהיר המתוכנן בין פורטו לליסבון, שצפוי לקצר את זמן הנסיעה בין שתי הערים הגדולות לכשעה ורבע בלבד, ומונדיאל 2030, שאותו תארח פורטוגל בשיתוף עם ספרד ומרוקו. "המונדיאל הוא אירוע חד-פעמי, אבל התשתיות, התחבורה והמיתוג הבינלאומי נשארים", אומר לביא, ומיד מסייג: "אירוע בינלאומי או תוכנית תשתית אינם תחליף לבדיקת עסקה. מה שמעניין אותי הוא מה כבר קיים, מה באמת מתקדם, ומי ירצה לגור בנכס ביום שאחרי".
גם צעדי הממשלה הפורטוגלית מסייעים לדבריו לביקוש המקומי. כיום קיימת ערבות מדינה שיכולה לאפשר, בכפוף לתנאים ולבחינת הבנק, מימון של עד 100% לצעירים בני 18–35 בעלי תושבות מס בפורטוגל, הרוכשים את דירתם הראשונה למגורי קבע, עד שווי של כ-350 אלף יורו. במקביל, קיימת לצעירים זכאים הקלה במס הרכישה ובמס הבולים ברכישת דירה ראשונה. ההשפעה משתנה בין אזורים וסוגי נכסים, ולכן לביא מסביר כי הוא בוחן בכל עסקה את אוכלוסיית היעד ואת יכולת התשלום שלה.
שתי דרכים להשקיע בפורטו
לביא מזהה כיום שני מסלולים מרכזיים. הראשון הוא רכישת נכס קיים במיקום מרכזי בעיר. "היתרון הוא שאפשר לראות את הנכס, להכיר את הסביבה ולהעריך את הביקוש על בסיס שוק פעיל, ולעיתים גם להתחיל לייצר הכנסה תוך זמן קצר", הוא אומר. מחיר הכניסה למ"ר גבוה יותר, אבל בנכס הנכון אפשר לייצר ערך גם באמצעות השבחה – תחום שבו פועלת זרוע ניהול הפרויקטים של הקבוצה, המלווה שיפוצים משלב התכנון ועד המסירה.
המסלול השני הוא רכישה "על הנייר" באזורים נבחרים במטרופולין של פורטו. "אנחנו מחפשים שכונות עם ביקוש קשיח למגורים, פיתוח עירוני ממשי, תחבורה נוחה וחיבור טוב למרכזי תעסוקה", אומר לביא. רכישה בשלב מוקדם עשויה לאפשר מחיר כניסה נמוך יותר, פריסת תשלומים לאורך הבנייה וחשיפה להתפתחות האזור, אך מחייבת בדיקה מעמיקה של היזם, הרישוי, לוחות הזמנים ואיכות הבנייה. "אין מסלול אחד שעדיף על השני", הוא מוסיף. "הבחירה תלויה במטרות המשקיע, בהון שלו, בטווח ההשקעה וברמת הסיכון שמתאימה לו".
"פעם בפורטוגל היה קשה לעשות עסקה לא טובה", מסכם לביא. "היום צריך להיות מתוחכם יותר. אנחנו ממשיכים להשקיע ולפתח כאן בעצמנו, אבל בוחרים בקפידה. כשקונים על הנייר, לא קונים את ההדמיה – קונים את המיקום, את היזם ואת המספרים. וכשקונים נכס קיים, בוחנים את הביקוש, את מצב הנכס ואת פוטנציאל ההשבחה. המטרה שלנו היא לא שהלקוח יקנה בפורטוגל בכל מחיר, אלא שאם הוא בוחר להשקיע כאן – שיעשה את זה נכון".
הפעילות היזמית של ויטל ועומר לביא וקבוצת החברות שלהם >>
ליווי וניהול השקעות נדל"ן בפורטוגל >>
בשיתוף Live Abroad
