רבים סבורים בטעות כי עורך דין מקרקעין נדרש ברוב המקרים רק בשלב החוזה, אלא שהמציאות מלמדת כי מעורבות של עורכי דין המתמחים בעולמות הנדל"ן עשויה להיות משמעותית כבר בשלבים מוקדמים הרבה יותר של רכישת נכסים וכן בפרויקטים של התחדשות עירונית.
על חשיבות הליווי המקצועי ניתן ללמוד מפסק הדין שניתן בבית המשפט המחוזי בתל אביב. קביעת בית המשפט הטילה לראשונה את האחריות למכירת דירה בתל אביב, שחלקה שימש כמחסן, לא רק על מוכר הנכס - שהסתיר את המידע – אלא גם על עורכי הדין שייצגו את שני הצדדים. לפי פסיקת בית המשפט, המוכר ושני עורכי הדין יפצו את הקונה בכ-1.87 מיליון שקל בהצמדה לערכי 2017, כאשר 50% מסכום הפיצויים הוטלו על המוכר; 35% על עורך דינו של הרוכש ו-15% על עורך דינו של המוכר.
עו"ד חן בוארון טרסיוק, בעלת משרד עורכי דין העוסק בתחום הנדל"ן, מסבירה: "פסק הדין התקדימי מעיד יותר מכל על האחריות המקצועית שיש לעורך דין המתמחה בנדל"ן כלפי הלקוחות שלו – בין שהם מוכרים דירה ובין שרוכשים דירה. כלומר, לעורכי הדין שמלווים את העסקאות יש אחריות". היא מוסיפה כי משרדה טיפל במקרה דומה, אך במקרה שלה היא הצליחה לעצור את העסקה בזמן. "הקונה היה מאוד להוט לקנות את הדירה, אבל אמרנו לו שחייבים לבדוק אם הכל תקין", מספרת עו"ד בוארון טרסיוק. "כרגיל, בדקנו ביסודיות וראינו במסמכים מהעירייה ומהטאבו כי חלק מהדירה מוגדר כמחסן – כאשר המוכר טען שליחידת הדיור צמודים שני חדרים. אפילו לא היה ברור אם המחסן הוא בבעלות המוכר, כך שייתכן שהוא אפילו היה שייך לכל הבניין. הצלנו את הקונה מרכישה בעייתית במיוחד".
לדבריה, היא נתקלת לא פעם במקרים של השתלטות על שטח בבניין כאילו הוא חלק מדירה. "יש לא מעט דוגמאות, בין אם מדובר בחניה שלא רשומה בטאבו ככזו ששייכת לדירה, או גינה שהיא בעצם חצר משותפת של הבניין", היא מסבירה. "יש גם הרבה חריגות בנייה, וזה משפיע על השווי של הנכס".
בלי לעגל פינות
הניסיון שצברה עו"ד בוארון טרסיוק הוא רב ורחב. היא אף סומנה כאחת מארבעים הצעירים והצעירות המבטיחים בעולם הנדל"ן וההתחדשות העירונית של שנת 2021. "יש כל הזמן אתגרים שונים בענף", היא אומרת. "מתרחשים שינויים בתחום, כמו בהיבטי מיסוי, שמחייבים אותנו להתעדכן ולשתף את הלקוחות. לדוגמה, לא פעם מבקשים הורים להעביר לילדיהם דירה ללא תמורה, או לרכוש דירה על שם הילדים משיקולי מס. לא כולם יודעים שנכס המועבר ללא תמורה (במתנה) לפני סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין , לא מזכה בפטור ממס שבח אלא בדחייה של מס. כלומר, בעת מכירתו מקבל המתנה נכנס בנעלי נותן המתנה, והוא זה שיצטרך לשלם את מס שבח. את זה צריך לקחת בחשבון".
ההתמחות במשרד עורכי הדין בוארון טרסיוק היא בבניית עסקאות בטוחות מהבחינה המשפטית. "כדי שעסקה תהיה בטוחה, לא מספיק שהחוזה יהיה טוב – אלא שכל שלבי העסקה יתנהלו בדרך הבטוחה ביותר. בשלב הראשוני, יש לערוך את כל הבדיקות הראשוניות על הנכס בצורה יסודית – בלי לעגל פינות. יש לוודא, למשל, שהנכס רשום באופן תקין ואין עליו הגבלות משפטיות", מסבירה עו"ד בוארון טרסיוק.
בעניין זה היא מוסיפה: "מכיוון שאני באה מעולם של פרויקטים מורכבים מאוד, יש לי את הידע והניסיון לבדוק עסקאות ברמה הרבה יותר מדוקדקת ולרדת לפרטים הקטנים. אני מכירה את כל השטיקים וכל הטריקים שיש מאחורי הקלעים. במקרים מסוימים, אני מגלה בעיות משמעותיות שלדעתי לא כדאי להתחיל להתמודד איתן – וכך אני יכולה להמליץ ללקוח לסגת מהעסקה. האינטרס העליון הוא שהלקוח לא ייכנס לעסקה שלא תהיה טובה עבורו".
אתגרי ההתחדשות העירונית
משרדה של עו"ד בוארון טרסיוק חתום על עשרות פרויקטים גם בתחום ההתחדשות העירונית, המספק לא מעט סוגיות הדורשות ליווי מקצועי. "מדובר בעסקאות מורכבות ביותר, שלצד הרווח הכלכלי – יש בהן לא מעט סיכונים", היא אומרת ומציינת כי משרדה מטפל בשלושת המסלולים של התחדשות עירונית, ומייצג בעלי דירות וקבלנים כאחד: תמ"א 38/1, במסגרתו מחוזק מבנה המגורים הקיים; תמ"א 38/2, הריסת הבניין הקיים ובנייתו מחדש – ופינוי בינוי, פרויקט של שכונה שלמה הנבנית מחדש.
לסיכום, עו"ד בוארון טרסיוק ממליצה לקבל ליווי משפטי ראשוני עוד בשלבים הראשונים של ההחלטה על קנייה או מכירה של נכס. "עסקת נדל"ן מוצלחת היא תוצאה של הרבה מאוד חלקים ומרכיבים המחייבים ירידה לפרטים הקטנים שהאדם הממוצע אינו יודע ואינו מסוגל להעמיק בהם. לכן, אם אתם רוצים לישון בשקט, אל תוותרו על עורך דין, שיוודא שהעסקה שלכם כשרה", היא אומרת.
חן בוארון
למעבר לאתר >>
טלפון: 050-2230260
בשיתוף משרד עורכי דין מקרקעין חן בוארון
