רמת השרון משנה פניה כתוצאה מתנופת בנייה, התחדשות עירונית ותכנון המטרו. בדומה לערים נוספות בישראל, גם רמת השרון נהנית מביקוש גובר למגורים, אלא שבשוק הנדל"ן יש הממהרים להשלים את עסקת הקנייה על אף מורכבותה, מבלי לערוך את הבדיקות ההכרחיות הנדרשות ומגלים בדיעבד ששילמו מחיר יקר. ההיפך עבור המוכרים.
את חשיבות הבדיקות המקדימות בנכסים פרטיים, מסחריים וציבוריים, מכירה מקרוב אשת המקצוע נעמי ספיר, שמאית מקרקעין עם ניסיון של למעלה מ-20 שנה, ובעלת רקע בעולם הנדל״ן והפיננסים. את עיקר פעילותה מרכזת ספיר ברמת השרון ובסביבתה, אך פעילה גם באזורים נוספים בארץ. "רמת השרון מאופיינת, כמו רבות מערי ישראל, במחסור בעתודות קרקע, בשילוב בין בתים צמודי קרקע ובנייה רוויה, ובשכונות חדשות לצד מתחמים של התחדשות עירונית. פני העיר ישתנו בעתיד מהותית עם הקמת קו המטרו שישפיע על כל הנכסים בעיר".
מהן ההשלכות התכנוניות?
"תכנון המטרו כרוך בהעצמת זכויות בנייה, שיאפשרו בנייה מאסיבית באותם מרחבים שתוחמים את גבולות קו המטרו, ובנייה בהתאם למגבלות התכנוניות. חשוב לקחת בחשבון גם את השינויים בהיטל השבחה ואת המיסים שיש לשלם לרשויות, על פי דרישת המדינה כתוצאה מהגדלת הזכויות המתוכננות סביב קו המטרו - שיכולים להגיע עד ל-75% מההשבחה".
כיצד שמאות מקרקעין יכולה לסייע בהיבטים אלו?
״חשוב שמוכר יבין את ההשפעה על שווי הנכס ושקונה יבין את השינויים הצפויים בנראות ובפונקציונליות המרחב בו נמצא הנכס. כשמאית מקרקעין, אני נוהגת להעלות הערות שיאירו את עיני הצדדים בעסקה.
"שומת מקרקעין נערכת על פי מתודולוגיה מוגדרת ומוכתבת הכוללת התרשמות מהנכס, מסביבתו ומנגישותו לצירי תנועה ובדיקת ההיבטים התכנוניים. גם אם אזור מסוים נראה כיום שליו ושקט, ייתכן שבעתיד יעבור בקרבתו קו מטרו והקונה יסבול בתקופת ההקמה, או שלאחר הפעלת המטרו ייהנה או יסבול: או משיפור בנגישות, או לחילופין מתנועת הולכי רגל ערה".
כל התמונה במלואה
הערך המוסף שמביאה ספיר כשמאית מקרקעין נעוץ ביכולת לראות את התמונה המלאה והעדכנית ביותר, הכוללת בדיקת רישוי הנכס, בחינת המצב התכנוני, סקירת המסמכים המשפטיים, והתרשמות כללית מהנכס וממצבו. שווי הנכס נקבע בהתייחס לכלל מאפייניו. בהתאם לדרישת הלקוח, ניתן להתייחס גם לעלויות הכרוכות בעסקת נדל״ן ולאמוד את המיסים הצפויים בעסקה. ליווי שמאי בעסקת נדל"ן הוא בנוסף לשירותי עו"ד, יועץ משכנתאות, אדריכל ומהנדס בניין.
"חשוב לציין כי שירותי שמאות מקרקעין בנוסף להערכת שווי לפני עסקת נדל"ן, כוללים גם עריכת שומות הקשורות לסכסוכים במשפחה, או בין שכנים, או בין קבלנים לדיירים, וסכסוכים אחרים, תביעות לירידת ערך, הפקעות, התנגדות לבקשה להיתר בנייה, אומדן דמי שימוש ודמי שכירות ראויים, הכנת טבלאות הקצאה ואיזון או בחינת טבלאות הקצאה ואיזון, ליווי עסקאות קומבינציה ועוד", מבהירה ספיר לסיכום.
בשיתוף נעמי ספיר
