לא מעט משפחות צעירות ומשפרי דיור בוחרים ברעננה כיעד למגורים. העיר, שזכתה לכינוי "פנינת השרון", נהנית משורה של יתרונות, בהם נגישות תחבורתית וקרבה למרכז, מרכזי תעשייה ומסחר, ראות ירוקות ואיכות חיים.
אלא שהדרך לקניית או מכירת דירה ברעננה היא מורכבת, ובשלבים השונים במהלך התהליך נדרש ליווי המקצועי, הן לצורך השלמת העסקה והן כדי להפוך את הדירה לבית החלומות. אנשי המקצוע מסבירים מהי הדרך לבית החלומות ברעננה: עו"ד אסף שובלי, ענבל ברקוביץ ועליזה נכסים, יפעת ברט.
עו"ד אסף שובלי - משרד עורכי דין שובלי ושות'
עסקאות נדל"ן הן לרוב העסקאות הכלכליות החשובות והגדולות ביותר בחייו של אדם, והסכנות הטמונות בהן עלולות לעלות ביוקר למי שמוותר על בדיקה מקדמית. לא פעם התוצאה של עסקה כושלת יכולה להיות הרסנית במיוחד, כולל אובדן חלק משמעותי מההשקעה הכספית או את כולה, הוצאות מיותרות ואף הליכים משפטיים ארוכים ומעיקים. את כל זה ניתן למנוע באמצעות ייעוץ מקצועי-משפטי ובדיקות מקדימות, עוד בטרם חתימה על חוזה לקניית נכס, דירה, קרקע חקלאית או מגרש. לצערנו, "לעיתים ישנם תמרורי אזהרה, אולם יש מי שמתעלמים מהם משיקולים מוטעים כגון ויתור על העסקת עורך דין מטעמי חיסכון ולאחר מעשה, לצערנו, מבינים את גודל הטעות", מסביר עו"ד אסף שובלי ממשרד עורכי הדין שובלי ושות'. "הבטחות של יזמים, קבלנים או מוכרים לעיתים מסנוורות את הקונה באופן שהוא לא מודע להשלכות האמיתיות ולנזקים שיכולים להיגרם מעסקת מקרקעין שמתבצעת בצורה לא נכונה ולא בטוחה".
טרם התקשרות בעסקת נדל"ן, מבהיר עו"ד אסף שובלי את החשיבות שבבדיקת המלכודות והכשלים בעסקת נדל"ן וזאת החל מבחינת המס הנדרש בעת הקנייה, בחינת הפטורים הקיימים, בדיקת הבעלות וההיבטים התכנוניים. בנוסף עו"ד אסף שובלי מציין כי בחינה של עסקת נדל"ן, ברמה המקדמית, משמעותה: היכולת לבדוק את הנכס המועמד לרכישה על כל היבטיו: היתרים, בדיקה שהנכס נקי מכל חוב או שעבוד, רישומים ושהוא נבנה כדין מבחינת היתרי הבנייה. "רק לאחר שווידאנו שהנכס ראוי לרכישה, אנו נתחיל לקדם את תהליך הרכישה תוך שימוש במנגנוני הגנה שמבטיחים את הזכות הקניינית של הרוכש, כמו העברת התשלום לחשבון נאמנות של עורך הדין, רישום הערת אזהרה ועוד", הוא אומר.
"עו"ד המייצג את הרוכש חייב להיות לאורך כל התהליך עם אצבע על הדופק ולהבטיח את השלמת העסקה בצורה בטוחה", מבהיר עו"ד אסף שובלי. "תפקידו של עורך דין העוסק בעסקאות מקרקעין הוא לדאוג לאינטרס של הלקוח שלו בכל שלב של העסקה ולמנוע ממנו סיכונים מיותרים".
"להיכנס אל עסקת נדל"ן בעיניים פקוחות"
עו"ד אסף שובלי עוסק ב-15 השנים האחרונות בליווי ובייצוג משפטי של לקוחות פרטיים, חברות ויזמים בעסקאות נדל"ן. כדוגמה לחשיבות הבדיקות המקדימות, מציג עו"ד אסף שובלי מצב שבו מוצעת למכירה קרקע חקלאית שאינה זמינה לבנייה, אך לקוחות רוכשים אותה בלי לברר תחילה האם מדובר בקרקע פרטית ו/או קרקע בבעלות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). "במקרה כזה, חשוב לוודא שהקרקע אינה בבעלות רמ"י, שכן קרקע בבעלותה, שאינה זמינה לבנייה, טומנת בחובה סיכון אדיר", אומר עו"ד אסף שובלי ומסביר את הסיכון: "במסגרת הסכמי החכירה בין המנהל לחוכרים, לרוב קיים סעיף השבה שקובע כי במצב שבו הקרקע תשנה את ייעודה ותופשר – היא תושב לידי המדינה. במקרה כזה, הרוכש אשר ציפה להשביח את השקעתו בעת שהקרקע תופשר, ימצא את עצמו במפח נפש אדיר כאשר יבין, שלאחר שהקרקע תופשר, הוא לא יוכל להנות מפירותיה".
כדוגמא נוספת, מציין עו"ד אסף שובלי, כי ישנן קרקעות רבות בישראל המוגדרות במסגרת תוכנית המתאר הארצית כ"נוף כפרי לשימור". המשמעות היא שלמדינה אין עדיפות להפשיר את אותן קרקעות, ולכן אם כבר נכנסים להשקעה של קנייה של קרקע מסוג זה, רצוי לבדוק שהיא מיועדת למרקם עירוני. "במקרה כזה, סיכויי הפשרתן עולים בצורה ניכרת", הוא אומר.
"הלקוח צריך להיות מוגן בכל שלב"
פן נוסף ולא פחות חשוב בעסקת מקרקעין הוא המיסוי, שעלול לייקר את העסקה באופן משמעותי. "חשוב שהלקוח, בין אם הוא קונה או מוכר, יהיה מודע מראש לסכומי המס שעליו לשלם בעסקה וייקח אותם בחשבון. לעיתים, גובה המס עלול להוביל לבחינה מחודשת של העסקה וכדאיותה", מסביר עו"ד אסף שובלי. "לכן, חשוב לבדוק את גובה המס עוד בטרם חתימת חוזה, כדי לא להיות מופתעים לאחר מכן ולשלם עוד עשרות ואולי מאות אלפי שקלים שלא תוכננו".
עו"ד אסף שובלי מוסיף כי "כל אדם רשאי לנצל את הפטור ואת ההטבות המצויות בחוק לצורך הפחתת תשלום המס בעת קנייה או רכישה של נכס או קרקע. חשוב שכל צד בעסקה יערוך תכנון מס אשר לוקח בחשבון נקודות זיכוי, מדרגות מס, מצב אישי של הנישום ועוד, וימקסם את השימוש בפטור וההטבות שהוא זכאי להן".
בשיתוף עו"ד אסף שובלי
——————————
ענבל ברקוביץ עיצוב ואדריכלות פנים
בחירת המעצב או המעצבת לדירה היא לא החלטה שגרתית. כאשר מפקידים בידיים של איש מקצוע את התכנון והעיצוב של המקום שבו תתנהל שגרת החיים, פרט למקצועיות, דרוש גם חיבור אישי והבנה של הלקוח ואורח החיים שלו. ענבל ברקוביץ, מעצבת פנים מנוסה, מבינה את החשיבות של הנקודה הזו. "לא מדובר במוצר מדף, ולכן גם הפגישות הראשונות שאני מקיימת עם הלקוחות הן פיזיות ולא בטלפון", אומרת ברקוביץ. "כדי לקבל בסופו של דבר תוצאה מוצלחת, צריכה להיבנות דינמיקה טובה ולהתפתח הבנה אצל שני הצדדים כי תהליך נכון מצריך אנרגיות חיוביות וסנכרון מלא".
הקשבה לצרכים לצד אסרטיביות
ברקוביץ, שכבר בגיל ילדות נמשכה לתחום האמנות, החלה את דרכה המקצועית בתחום האופנה לאחר לימודים בשנקר. כבר 22 שנה היא מעצבת פנים ויש בבעלותה משרד בוטיק לעיצוב ואדריכלות פנים בשרון. המשרד מתמחה בעיצוב ואדריכלות פנים לדירות יוקרה, לבנייה חדשה, לבתים פרטיים שזקוקים לשיפוץ וגם לעסקים. "לא תהיה תוצאה טובה אם היא לא תגיע ממקום של הסכמה וקבלה", היא מציגה את הגישה שלה. "לכן אני מאמינה שבסופו של דבר אנשים לא צריכים להכניס הביתה משהו שהם לא אוהבים. הלקוח משלם לא מעט כסף וחשוב שהוא יתחבר לבית שלו ויאהב אותו. אבל", היא מסייגת, "אם הלקוח מעוניין להכניס משהו לבית שלדעתי הוא לא מתאים, אני אגיד לו את זה. זאת האחריות שלי כמעצבת שלו, ולכן הוא בחר בי. אני מקבלת בדיעבד הודעות מלקוחות שלי שכמה טוב שהתעקשתי על דבר זה או אחר והם מודים לי שלא ויתרתי על הדעה המקצועית שלי. אני מאוד מכוונת ואסרטיבית והלקוחות אוהבים את זה. מלבד זה, לי יש יכולת לצפות ואפילו כבר לראות ממש את התוצאה הסופית. המון לקוחות הגיעו אליי לאחר שעזבו מעצבת כי הם הרגישו שהיא לא החלטית. אחרי שאני מכירה את הלקוח ואת חיי המשפחה שלו, ונכנסת אליו הביתה, אני יודעת לומר לו מה יכול להתאים לו, לפעמים אפילו יותר ממנו. וחשוב להזכיר שאני גם מכירה את כל מגוון המענים והחידושים שיש היום".
את הפגישה הראשונית ברקוביץ מקדישה להיכרות, להבנת הצרכים והרצונות ולתיאום ציפיות. "אני לומדת להכיר את האופי של האנשים, כמה ילדים, מה חשוב יותר ומה פחות, האם הם נוהגים לארח, היכן הם עורכים ארוחות משפחתיות, את הלך הרוח הכללי בבית ועוד", היא מספרת על התהליך. "אנשים מגיעים עם סדרי העדיפויות שלהם וצריך לדעת לתת להם ביטוי בבית. כשאני חושבת על בית, אני חושבת קודם כול על הנדסת אנוש. פונקציונליות ופרקטיות הן מילים הכרחיות כשמדובר בעיצוב. מבחינתי אם משהו מעוצב יפה אבל הוא לא פרקטי, תתפוגג ההנאה מהעיצוב שלו ובסופו של דבר הוא רק יתסכל. העיצוב, היופי, הפרקטיות, הפונקציונליות צריכים להשתלב זה בזה כדי להכריז על פרויקט כמוצלח. רובנו אוהבים להרבות במקומות אחסון ובמקומות שיאפשרו לנו לאגור וברוב הבתים יהיה ביקוש למטבח גדול שיהיה הלב של הבית. לכל משפחה יש גם רצונות וצרכים משלה וצריך לדעת ליצור שילוב מוצלח של הכול".
עד שהלקוח יהיה שלם והבית יהיה מושלם
לאחר שלמדה להכיר את הלקוחות, תיערך עוד פגישה שבה תציג ברקוביץ כמה סקיצות אפשריות. "אני לא תוחמת את הסקיצות במספר", היא אומרת. "אני משרטטת אפשרויות עד שאני מרגישה שמיציתי את הפוטנציאל של הבית. אני כמובן מסבירה את ההיגיון בסקיצות, את היתרונות והחסרונות בכל אחת מהן והבחירה הסופית נוצרת בדרך כלל משילוב של כמה מן האפשרויות. לאחר שנבחרה, תהפוך הסקיצה לתוכנית עבודה. כלומר, בהתאם לצורך אכין תוכנית הריסה, בנייה, חשמל, אינסטלציה, הנמכות ואף כמויות מדויקות לקבלן השיפוצים. אני דואגת לקבלן השיפוצים – ובכלל כל בעל מקצוע המעורב בפרויקט יקבל סט תוכניות ברור מאוד כדי למנוע אי־הבנות. בהמשך אכין גם תוכנית נגרות מפורטת. מה שהוצג בהדמיה יתורגם לבסוף לעבודות נגרות מדויקות. בד בבד אני הולכת עם הלקוחות לבחור ריהוט, תאורה ואת כל מה שעתיד להיכנס לבית עד שהלקוח ירגיש שהבית שלו שלם והפרויקט הושלם".
ברקוביץ מעידה כי הסגנון שלה הוא סגנון קלאסי, מה שמאפשר לעיצוב להיות רלוונטי שנים רבות. "מובן שאני דואגת שהבית גם ייראה עכשווי, אבל את המודרניות אפשר ליצור בעזרת פרטי ריהוט ניידים כמו כורסה או ספה, שאפשר לשנות אותם עם הזמן. המבנה, התשתיות והפריטים הקבועים הם קלאסיים וילוו את הלקוח במשך שנים. החיזוק הטוב ביותר שאני יכולה לקבל על העבודה שלי היא שאנשים חוזרים אליי שוב ושוב. לקוחות שעיצבתי להם בית יחזרו לעיצוב המשרד. משפחות גם חזרו לבית שני ושלישי או בשביל דור שני ושלישי, כלומר דירות לילדים. וכשזה קורה, אני יודעת שעשיתי משהו טוב".
ענבל ברקוביץ עיצוב ואדריכלות פנים
טלפונים: 077-6516023, 050-5960962
לפנייה במייל >>
למעבר לעמוד הפייסבוק >>
בשיתוף ענבל ברקוביץ
——————————
עליזה נכסים
המעבר של עליזה אביטל אל תחום הנדל"ן כעצמאית היה טבעי. במשך כ-30 שנה היא עבדה במשרד השיכון, שם עסקה במגוון נושאים בתחום הנדל"ן, החל מוועדות חריגים וכלה בניהול תחום מערכות מידע, כולל מערכות מידע רוחביות של לשכות מנכ"לים ושרים.
לפני 17 שנה היא פתחה את משרד התיווך שלה ברעננה, "עליזה נכסים", במסגרתו היא מייצגת מוכרים, קונים ומשקיעים. "אני מאוהבת בתחום הנדל"ן ומסופקת מכך שאני נותנת לאנשים פתרונות דיור", אומרת עליזה אביטל, שפעילותה מתמקדת בעיקר ברעננה, לצד פעילות בערים השכנות – כפר סבא, הרצליה ורמת השרון והסביבה.
הידע הרב שצברה משמש את עליזה אביטל בייצוג לקוחותיה, שזוכים לליווי מקצועי צמוד. את רוכשי הדירות היא מלווה החל משלב איתור הנכס ועד קבלת המפתח, ואם צריך היא שם עבורם גם הרבה מעבר. את המשקיעים היא מלווה גם בהליכי השכרת הנכס שרכשו. גם את מוכרי הדירות היא מייצגת לכל אורך הדרך, החל במציאת הקונה האידאלי עבורם וכלה בסגירת העסקה.
המוטו שלה בעבודתה הוא: Win Win Win. ה-Win הראשון זה המוכר, השני זה הקונה, והשלישי זו היא: "לעולם לא אסגור עסקה רק כדי לסגור עסקה. כל הצדדים, כולל אני, חייבים להיות מרוצים במאת האחוזים".
טובת הלקוח לפני הכול
עליזה אביטל תומכת בהתחדשות עירונית ובפינוי-בינוי, לכן תחום זה תופס נפח גדול בפעילותה. "זו עבודה סיזיפית אבל שווה את ההשקעה", היא אומרת. "כיום, במרכזי הערים בכלל וברעננה בפרט אין קרקעות לבנייה, ויצירת יחידות דיור מתאפשרת באמצעות תמ"א 38/2, תמ"א 38/1 ופינוי-בינוי. עד כה יזמתי ארבעה פרויקטים של התחדשות עירונית ואני כל הזמן דוחפת לפתרון הזה. אני מקווה שהממשלה החדשה תשוב לתמוך בתמ"א ושההליכים הבירוקרטיים יזורזו משמעותית".
וכמי שמכירה היטב את שוק הנדל"ן ברעננה היא מסבירה כי "כמו בכל הארץ, הביקוש לדירות גדול אך ההיצע קטן. כתוצאה מכך המחירים מאמירים. השוק מטורף ויש פער גדול בין מה שהמוכרים מבקשים לבין מה שהרוכשים משלמים. בסופו של דבר, הם מקבלים את המחיר שהנכס שווה. זה לא שוק של פראיירים".
מה ההמלצה שלך למי שמוכר או קונה דירה כיום?
"שיפנה למתווך מקצועי. כמו שלא יעלה על דעתו של איש לתקן בעצמו את האינסטלציה או את החשמל בבית אלא להזמין אינסטלטור או חשמלאי, כך גם בתחום הנדל"ן. ההמלצה היא לשכור את שירותיו של מתווך ותיק שמכיר את השוק. בדרך לעסקת נדל"ן יש הרבה מכשולים. המתווך עושה בדיקות מקדימות לנכס, כאלה שהמוכר או הקונה אפילו לא מודע לחשיבותן. לעתים צצות בעיות שמצריכות טיפול משפטי של עורך דין. נוסף על כך, המתווך דואג לתמחר את הנכס בערכו האמיתי ולהתאימו לצורכי הלקוח".
לסיכום, היא אומרת כי בעוד מתווכים רבים בוחרים לשווק נכסים בבלעדיות, אצלה לא מדובר בתנאי, מתוך תפיסה כי טובת הלקוח עומדת לפני הכל: "נכון שיותר קל לשווק נכס בבלעדיות, אבל נכס יכול להימכר גם ללא בלעדיות. אני עובדת בשיתוף פעולה עם קולגות, וזה לגמרי לטובת הלקוחות שלי".
עליזה נכסים
טלפון: 054-2061406
למעבר לאתר >>
לפנייה במייל >>
בשיתוף עליזה נכסים
—————————-
יפעת ברט: ייעוץ משכנתאות
אם הייתם זוכים מחר במיליון שקל בפיס, האם הייתם הולכים ליועץ השקעות שייעץ לכם איך להשקיע? סביר להניח שהתשובה חיובית. אם כך שואלת יועצת המשכנתאות, יפעת ברט, "למה אתם לא מנהלים כך גם את ההתחייבויות הגדולות שלכם? המשכנתא היא אחת ההתחייבות הגדולות בחיי המשפחה, אם לא הגדולה שבהן, וכדאי מאוד להתייעץ לפני שלוקחים אותה. החשיבה והתכנון צריכים להיות לטווח ארוך".
יפעת מסבירה כי "התקופה הנוכחית לא פשוטה, הריביות עולות בתכיפות כבר כמה חודשים, המדדים גם הם בעלייה והשוק במצב של חוסר ודאות. לכן, חשוב מאוד לתכנן נכון את המשכנתא, להבין בדיוק מה הצרכים, היכולות, תכנוני המשפחה העתידיים ואפשרויות המימון המדויקות. מי שמבקש לקחת כיום משכנתא לבדו עשוי למצוא עצמו עם התחייבויות ארוכות טווח שלא תמיד ייטיבו איתו".
כיצד בוחרים מסלול?
יפעת ברט היא בעלת תואר ראשון בביולוגיה ותואר שני בגנטיקה רפואית, שניהם מאוניברסיטת תל אביב. היא עסקה שנים רבות כמנתחת מערכות ומנהלת פרויקטים בחברות שונות, למדה קורסים בנדל"ן, השקיעה בעצמה בקנייה ובמכירה של דירות, ושימשה כיועצת מובילה לכלכלת המשפחה. "המסלול החכם – יעוץ משכנתאות" פועלת ברעננה, הרצליה, הוד השרון, רמת השרון, כפר סבא, נתניה, תל אביב, גבעתיים, רמת גן, ובכל השטח בין גדרה לחדרה. יפעת מייעצת לרוכשי דירות חדשות, משפרי דיור, זוכי מחיר למשתכן (כיום מחיר מטרה), מי שמבקש למחזר או לגרור משכנתא, ומי שצריך משכנתא לגיל השלישי, משכנתא לכל מטרה, או משכנתא עסקית.
מבחינת יפעת, מה שהוביל אותה לעולם הפיננסי ולהקמת "המסלול החכם – יעוץ משכנתאות" בהרצליה, היה הרצון לסייע לאנשים בהתנהלות הכלכלית שלהם, ולקיחת המשכנתא היא אחד הצעדים היותר קריטיים בהתנהלות הזו. את הבדיקה מול הבנקים היא מבצעת תוך התמקדות בנקודות החשובות ללקוח, ויודעת לדבריה על מה שווה ל"הזיע" ולהתווכח, ובאיזה בנק תוכל לקבל את התנאים הטובים ביותר ללקוח המסוים.
"המשכנתא זו בעצם הלוואה שבנויה ממסלולים שונים. בחלק מהמסלולים הריבית קבועה, באחרים הריבית משתנה כל כמה שנים. יש מסלולים שצמודים למדד ויש כאלו שלא ובעצם כל משכנתא יכולה להכיל תמהיל שונה של מסלולים", מסבירה יפעת. "לכל לקוח אני מתאימה את התמהיל המתאים לו לאחר בחינת הנתונים האישיים, המשפחתיים והכלכליים שלו, ואז עושה 'התמחרות' בין הבנקים השונים על מנת להשיג עבורו את התנאים הטובים ביותר".
יפעת מסבירה כי המחויבות שלה היא ללקוח בלבד: "היתרון שלי על פקיד המשכנתאות בבנק הוא שאני לא עובדת בנק, ולא פועלת למען הבנק אלא מייצגת אך ורק את הלקוח שלי ועובדת אך ורק לטובתו. אני מכירה את הניואנסים שיש בין הבנקים השונים ויודעת לאיזה בנק כדאי לגשת בכל מקרה ומקרה. בחלק מהמקרים, אם צריך, אני פונה גם לגופים חוץ בנקאיים שאני עובדת איתם".
בנוסף להתאמת התמהיל, חוסכת יפעת ברט ללקוח את כל הבירוקרטיה הכרוכה בלקיחת המשכנתא. "אני חוסכת לו את כל הזמן שנדרש למשא ומתן עם הבנקים, ונותנת לו את השקט הנפשי בתהליך הארוך הזה, תהליך שבדרך כלל לא מוכר ומאוד מלחיץ את כל מי שלא מתנהל דרך קבע מול כל הגופים האלו".
יפעת מסבירה כי את המשכנתא שנלקחה אפשר ולעיתים אפילו כדאי לשנות במהלך השנים. "משכנתא היא לא מוצר של 'שגר ושכח', חשוב מאוד לזכור שמשכנתא זו הלוואה שנלקחת לאורך שנים רבות ודווקא משום כך אנחנו חייבים לא להירדם בשמירה ולבדוק כיצד אפשר לשנות בהתאם לצרכים שלנו".
אז יפעת למי שיש כבר משכנתא, מה כדאי לו לבדוק ומתי?
"המועד הנכון לבדוק הוא בכל פעם שיש שינוי ביכולות ההחזר שלנו, בצרכים שלנו או בתנאי השוק. להיות כל הזמן עם היד על הדופק.
לדוגמה, כיום הריביות גבוהות וממשיכות לעלות ואיתן גם ההחזר החודשי. למי שמוצא את עצמו בימים אלו עם הלוואות נוספות שלקח ועם החזרים חודשיים גבוהים שלא צפה, כדאי לבדוק אפשרות של 'איחוד הלוואות' - להכניס את כל ההלוואות למשכנתא לפרוס אותן לשנים ארוכות יותר עם ריביות נמוכות יותר, וכך להקטין את ההחזר החודשי. בצורה כזו, התזרים המשפחתי משתפר, לעתים אפילו באלפי שקלים".
היא מציינת כי הבדיקה מתקיימת גם במצב הפוך שבו פתאום יש לנו יותר כסף פנוי כל חודש או שקיבלנו פתאום סכום לא צפוי: "כדאי לבדוק האם כדאי לפרוע חלק מהמשכנתא או לקצר מסלול מסוים, ואז שווה לבוא ולהתייעץ איזה מסלול כדאי להחזיר או לקצר".
"עוד מקרה שבו שווה לבדוק שינוי במשכנתא או אפילו מחזור הוא כאשר הריביות בשוק יורדות והן נמוכות יותר מאלו שהיו בזמן שלקחנו את המשכנתא. כדי להפיק מכך את הרווח המיטבי, צריך פשוט איש מקצוע שיודע לנהל את המשכנתא ולא לתת לה לנהל אותנו", מסכמת יפעת ברט.
ליצירת קשר:
טלפון: 054-6936060
למעבר לעמוד הפייסבוק >>
למעבר לאתר >>
למעבר לכרטיס ביקור >>
בשיתוף יפעת ברט
