ענף ההתחדשות העירונית מושך בשנים האחרונות יותר ויותר משקיעים - גדולים וקטנים כאחד. החל מהגופים המוסדיים שהזרימו לאחרונה מאות מיליוני שקלים אל החברות היזמיות הגדולות ועד לישראלים מן השורה שמחליטים לקנות דירות בודדות המיועדות להתחדשות עירונית. "אין ספק כי רכישת דירת יד שנייה עם פוטנציאל לפינוי בינוי יכולה להיות השקעה מצוינת, אבל אנשים חייבים להכיר את כללי המשחק ולדעת איך לזהות את ההזדמנויות הטובות", כך טוען יותם בר, מומחה לליווי משקיעי נדל"ן בעסקאות התחדשות עירונית.
בר, בן 33, התחיל את מסעו בתחום הנדל"ן לאחר שירות ביחידה מובחרת בצה"ל. "למדתי הנדסת בניין ועבדתי במשך לא מעט שנים בתחום הביצוע", הוא מספר, "הניסיון שלי בביצוע פרויקטים העניק לי הבנה עמוקה בבנייה עצמה, בתהליכי התחדשות עירונית ובעולם הנדל"ן בכללותו, אבל התשוקה הגדולה שלי תמיד היתה בצד השני של המשוואה – בכל מה שקשור לאיתור ולביצוע של עסקאות טובות. כבר במהלך התואר הראשון קניתי דירה ראשונה להשקעה, ובתוך מספר שנים רכשתי דירה נוספת. כך התאהבתי בעולם הנדל"ן וביכולת שלי לשנות לאנשים את החיים.
"למזלי, יום אחד הכריזו על קיצוצים בחברה שבה עבדתי – ומצאתי את עצמי בלי עבודה. טסתי לטיול ארוך של חודש וחצי כדי להבין מה הצעד הבא שלי, ושם החלטתי לקפוץ למים ולפתוח עסק של ליווי משקיעי נדל"ן. מאז ועד היום אני מסייע לאנשים מן השורה להשקיע בנכסים המיועדים להתחדשות עירונית – ולנהל את תהליך ההשקעה בצורה נכונה ומושכלת. המטרה שלי היא לעזור למשקיעים לזהות את הנכסים שצפויים לעבור בעתיד פינוי בינוי – ולהימנע מטעויות שעלולות לפגוע בשורת הרווח".
"לקבל החלטה מחושבת"
תהליכי ליווי המשקיעים שבר מציע מתחילים באפיון מעמיק של צורכי הלקוח. "לפני כל דבר אחר, אנחנו יושבים לפגישה אסטרטגית כדי להבין מהם הצרכים והיעדים של הלקוח", מסביר בר. "לכל אחד יש את המטרות שלו: חלק מהלקוחות מעוניינים לקנות בית למגורים בשביל שיהיה להם בית בישראל - למשפחה ולילדים; חלק שואפים להגיע לעצמאות כלכלית ולהוריד את התלות במשכורת ובעבודה שלהם; וחלק רוצים לצאת לפנסיה מוקדמת. ברגע שאנחנו מבינים בדיוק את צורכי הלקוח, אנחנו עושים הנדסה הפוכה כדי להבין מהי הדרך המהירה והבטוחה ביותר להביא אותו לנקודת היעד – בלי לדרוך על מוקשים ולשלם מס מיותר.
"השקעה טובה מתחילה ונגמרת במתמטיקה. בשלב הראשוני של תהליך ההשקעה אנחנו צריכים לעבור על המספרים, לחשב את החזר המשכנתה הצפוי ולהבין מה הלקוח יכול להרשות לעצמו. באופן עקרוני, אני חושב שאנשים לא צריכים להיחנק ולמתוח את עצמם עד הקצה. הרבה משקיעים בתחילת דרכם רוצים להתמנף יותר מדי – אבל זאת טעות. צריך לקבל החלטה מחושבת על גובה המימון הבנקאי ולוודא מההתחלה שהלקוח יוכל לעמוד בהחזרים החודשיים".
על בסיס אותה תוכנית עסקית מעמיקה, בר ואנשי הצוות שלו ממליצים ללקוח על עיר להשקעה. "אנחנו יוצאים לסיור בעיר, מבקרים בשכונות המתפתחות ובוחנים את האזורים המיועדים לפינוי בינוי", הוא אומר, "משם אנחנו ממשיכים לאיתור העסקאות הרלוונטיות עבור הלקוח: לרוב אנחנו מאתרים בין שתיים לארבע עסקאות שמתאימות לתוכנית העסקית שהגדרנו מראש. בפגישה מסודרת אנחנו מציגים בפני הלקוח את כל העסקאות הרלוונטיות במצגת מסודרת. במצגת אנחנו לא מתייחסים רק לדירה עצמה, אלא גם לגורמים החיצוניים שצפויים להשפיע עליה: מה הצפי לסיום העבודות על הרכבת הקלה, מה לוח הזמנים המשוער של תהליך הפינוי בינוי, ואילו תהליכים נוספים עשויים להשפיע על השכונה ועל העיר".
לדברי בר, אחד השלבים הקריטיים לקראת החתימה על החוזה הוא הבדיקות המקדימות של הנכס. "אנחנו הולכים לראות את הנכסים השונים ביחד עם הלקוח", הוא מדגיש, "אל הביקור בנכס מצטרף תמיד מהנדס בניין מהצוות שלנו, שמסייע ללקוח להסתכל על הדירה בצורה מעמיקה ומקצועית. חשוב למדוד את הדירה, לבדוק את המערכות השונות ולשקלל את הליקויים הגלויים והסמויים. בסופו של דבר, אנשים רוצים להשקיע כדי להרוויח כסף – הם לא רוצים להיכנס להרפתקאות. מטבע הדברים, תחום הפינוי בינוי מורכב מנכסים ישנים – ולכן צריך להיעזר בעין מקצועית של מהנדס. המטרה שלנו היא לזהות מראש את כל הליקויים כדי להבין שאנחנו לא נכנסים למיטה חולה".
"ארבעה אפיקי רווח"
העיקרון המרכזי שמנחה את בר בעבודתו עם משקיעים הוא איתור עסקאות עם מספר אפיקי רווח מקבילים. "באופן טבעי, אפיק הרווח הראשון שלנו הוא ההתחדשות העירונית", הוא מסביר, "ברגע שאנחנו קונים דירה ישנה ומקבלים דירה חדשה עם ממ"ד, מרפסת וחניה – אנחנו מרוויחים סכום כסף משמעותי מאוד. במקביל אנחנו צריכים לנסות להרוויח גם מהפוטנציאל של העיר ומעליית הערך האזורית. כלומר בשאיפה הערך של הנכסים בעיר צריך לעלות בלי קשר לדירה המסוימת שבה אנחנו משקיעים, למשל בעקבות הקמה של תשתיות חדשות כמו רכבת, קניון, כביש, אוניברסיטה או בית חולים.
"אפיק הרווח השלישי הוא התאמת מוצר המדף לביקוש בשוק. נניח שרכשנו דירה שנמצאת ליד בתי ספר וגני ילדים. במקרה כזה, עלינו להתאים את הדירה למשפחות צעירות ולא לסטודנטים או לרווקים. ההתאמה של הדירה לביקוש בשוק מאפשרת לנו לרוב להשכיר את הדירה בסכומים גבוהים יותר – ובמקרים מסוימים, גם למכור אותה בעתיד בסכומים גבוהים יותר. אפיק הרווח הרביעי והאחרון הוא ההיכרות המקדימה שלנו עם מחיר השוק. אנחנו צריכים לראות הרבה דירות, להכיר את המספרים ולוודא שאנחנו לא קונים את הדירה במחיר גבוה מדי. לא מעט משקיעים מפסידים 200-100 אלף שקל כבר במועד הרכישה, פשוט מכיוון שהם לא מכירים את המחירים בשוק. ברגע שארבעת אפיקי הרווח מתקיימים בעסקה – אנחנו יודעים שרוב הסיכויים שמדובר בעסקה טובה".
אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות ההשקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם.
יותם בר
לפנייה במייל >>
למעבר לעמוד האינסטגרם >>
בשיתוף יותם בר
