רכישת דירה חדשה מקבלן קורצת לרבים מרוכשי הדירה הראשונה ומשדרגי הדיור. עצם העובדה שמדובר בדירה חדשה יוצרת לא פעם תחושת ביטחון: בנייה לפי תקנים עדכניים, עלויות תחזוקה נמוכות יחסית ומפרטים מודרניים עם מתקנים לרווחת הדיירים. אלא שלצד היתרונות האלו, רבים מניחים בטעות שגם חוזה הרכישה עצמו עומד בסטנדרטים גבוהים ומגן באופן מלא על האינטרסים שלהם.
"אחת הטעויות הנפוצות היא שאנשים חושבים שרכישת דירה חדשה מקבלן היא עסקה פשוטה ובטוחה", מסביר עו"ד איתי לנקרי, שותף מייסד בפירמת שבתאי לנקרי, משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין, ליטיגציה אזרחית מסחרית, רישוי עסקים, תכנון ובנייה והעסקת עובדים זרים. "בפועל מדובר בחוזים מורכבים מאוד, שנכתבו לרוב במחשבה להיטיב עם הקבלן ומגינים בעיקר עליו. עורך דין מנוסה יודע לזהות את הסעיפים הבעייתיים, לנהל מו"מ ולוודא שזכויותיו של הרוכש נשמרות לכל אורך הדרך".
מה הסיכון הכי גדול שרוכשים לא מודעים אליו?
"אחד הסיכונים המרכזיים הוא הפער בין מה שהובטח בשיווק לבין מה שמופיע בפועל בחוזה. הרבה פעמים אנשים מסתמכים על מצגות, הדמיות והבטחות בעל פה. בפועל מה שקובע הוא אך ורק ההסכם, שהרי מה שלא כתוב לא קיים. בנוסף יש נושאים כמו לוחות זמנים, פיצויים על איחורים, מפרט טכני והצמדות למדד, שיכולים להשפיע משמעותית על העלות הסופית".
אילו בדיקות ראשונות צריך לבצע כדי להימנע מהמוקשים האלה?
"לפני הכול, בדיקת הקבלן והפרויקט. יש לבדוק מי היזם, מה הניסיון שלו, אם יש ליווי בנקאי ומה מצב הזכויות בקרקע. לאחר מכן יש לבחון את היתר הבנייה, את המפרט הטכני ואת תנאי התשלום. אלה דברים שנראים טכניים, אבל הם קריטיים".
איחורים במסירה
אחד הנושאים השכיחים ביותר כיום בתחום הנדל"ן הוא איחור במסירת דירות מקבלן. עוד לפני פרוץ מלחמת חרבות ברזל, בשנת 2022, אמר מנכ"ל משרד השיכון בדיון בוועדת הכספים שמרבית הדירות נמסרות באיחור. 40% מהן נמסרות באיחור של יותר משנה. הפגיעה בכוח העבודה בענף הבנייה בשל המלחמה והשלכותיה רק החריפה את בעיית האיחורים.
אלא שלדברי עו"ד לנקרי, אף שחוזי קבלן מנוסחים לא פעם לטובת היזם ומגלגלים חלק ניכר מהסיכון אל הרוכש, אין משמעות הדבר שהמצב בלתי ניתן לשינוי. לעיתים תיקון נקודתי בנוסח יכול לחסוך לרוכשים עשרות אלפי שקלים ואף מאות אלפים, ולספק פיצוי מסוים על העיכוב ועגמת הנפש. האיחור הוא רק חלק מהסיפור. גם כשהדירה כבר נמסרת, לא פעם מתברר שקיים פער בין מה שהוצג במשרד המכירות ובמצגת לבין מה שמתקבל בפועל.
על מנת להימנע ממצבים כאלה, עו"ד לנקרי מציע מספר עצות פרקטיות. "ראשית, לא חותמים על זיכרון דברים או מסמך כלשהו בלי ייעוץ משפטי. שנית, צריך להבין היטב את מנגנון התשלומים וההצמדות. המשמעות הכספית של מנגנון שאינו מתאים לרוכש עלולה להגיע לעשרות אלפי שקלים נוספים למחיר הדירה. בנוסף יש לבדוק את לוחות הזמנים ומהי המשמעות של איחור במסירה. מעבר לכך, חשוב לוודא שהמפרט הטכני ברור ומפורט כדי למנוע הפתעות בהמשך.
"אני גם ממליץ לא להתבייש לשאול שאלות, גם אם נדמה שהן 'בסיסיות'. אני תמיד אומר ללקוחות שלי שהמטרה היא לא רק להשלים את העסקה, אלא לוודא שהיא הנכונה והבטוחה עבורם. לא לרוץ 'לסגור מהר' בגלל לחץ מהקבלן או פחד לפספס את העסקה. עסקת נדל"ן היא לא מקום לפזיזות".
עו"ד לנקרי מדגיש שרוכשים רבים לא מודעים לכך שגם בחוזים "אחידים" ניתן לנהל משא ומתן. "קבלנים לא בהכרח יגידו את זה, אבל לעיתים ניתן לשפר תנאים, להכניס תיקונים ולצמצם סיכונים. כאן עורך דין מנוסה יכול לעשות את ההבדל. רצוי להתחיל בליווי מקצועי משפטי כבר מהשלב הראשוני, לא לחכות לרגע החתימה. תהליך נכון מתחיל בבדיקה, נמשך בניהול משא ומתן ומסתיים בעסקה בטוחה. כשעושים את זה נכון, חוסכים כסף, זמן והרבה כאבי ראש".
איך נראית עסקה רעה?
"לצערי, אנחנו פוגשים לא מעט מקרים כאלה. מחלקת הליטיגציה של המשרד, המנוהלת על ידי עו"ד אורי שבתאי, מטפלת במגוון תיקים של סכסוכי נדל"ן ותביעות שנולדו בדיוק מהמקומות האלה.
"זה יכול להיות חוזים שלא נבדקו נכון, התחייבויות שלא הובנו או זכויות שלא עוגנו בזמן אמת. מבחינתי, המטרה היא למנוע מהלקוחות להגיע לשלב הזה מלכתחילה, וללוות אותם בצורה מקצועית, בטוחה ואחראית כבר מהרגע הראשון".
"לא הוצאה — השקעה"
משרד שבתאי לנקרי מלווה מאז הקמתו מגוון רחב של עסקאות נדל"ן, החל מרכישת דירה ראשונה לזוגות צעירים ועד לעסקאות מורכבות של משקיעים, פרויקטים והתחדשות עירונית. לדברי עו"ד לנקרי, "הניסיון המצטבר שלנו מאפשר לנו לזהות מראש בעיות וסיכונים שרוכשים רבים לא יודעים שקיימים".
מה מייחד את המשרד?
"אני מאמין בשילוב בין מקצועיות בלתי מתפשרת לבין זמינות וליווי אישי. הניסיון שצברנו במשרד מאפשר לנו לראות את התמונה הרחבה ולתת מענה מקיף. מעבר לכך, אנחנו מקפידים לדבר עם הלקוחות בשפה ברורה ונגישה, כדי שהם יבינו בדיוק על מה הם חותמים".
מניסיונך הרב, מה המסר החשוב ביותר לרוכשים?
"חוזה זה לא רק המחיר, תסתכלו על העסקה כולה. לעיתים מה שנראה זול על הנייר מתייקר בשל תנאים נלווים. ליווי משפטי נכון הוא לא הוצאה, הוא השקעה שמגינה עליכם".
משרד עורכי דין שבתאי לנקרי
טלפון: 03-3301630
למעבר לאתר >>
למעבר לעמוד האינסטגרם >>
למעבר לעמוד הפייסבוק >>
בשיתוף משרד עורכי דין שבתאי לנקרי
