תל אביב-יפו היא מהערים המבוקשות בישראל, עם מחירי דירות מאמירים ועם מחסור כרוני ביחידות דיור. בשנים האחרונות, חלק מהתושבים מרגישים כבתוך שיפוץ אינסופי, בשל עבודות הרכבת הקלה וריבוי פרויקטים של התחדשות עירונית.
למרות זאת, כל הגורמים הפעילים משוכנעים שכאב הראש ישתלם ובתוך שנים ספורות העיר תיראה אחרת לגמרי – עם קווי רכבת שיאפשרו נגישות נוחה ומהירה לכל נקודה בעיר כמעט, ויאפשרו לעירייה לממש את חזונה לצמצם משמעותית את כניסת הרכבים הפרטיים לעיר.
עם זאת, בחודשים האחרונים ישנם סימנים של האטה מסוימת בשוק הנדל"ן. אבל האם היא מורגשת גם בתל אביב?
הזדמנויות בדרום העיר
עפר זיו, מנכ"ל חברת ויתניה, מציין כי "גם אם המשק נמצא בימים אלה בהאטה, ענף הנדל"ן עדיין מוביל את המשק הישראלי קדימה, במיוחד במטרופולין תל אביב ובעיקר באזורים כמו דרום העיר, מאחר שהמחירים שם עדיין נמצאים ברף נמוך ביחס לאזורים הצפוניים של העיר. הדבר נכון שבעתיים כשמדובר על מגה פרויקטים המכונים 'מעורבי שימושים' וכוללים בתוכם שילוב של מקומות עבודה ומקומות מסחר מתחת או בסמוך למקום המגורים. הדבר יחסוך את הצורך בכניסה לרכב ובהתמודדות עם פקקי התנועה ההולכים וגדלים. זו הסיבה שאנחנו בויתניה מאמינים מאוד בפרויקט 'ויתניה תל אביב'. מדובר במגה-פרויקט ובו מגדלי משרדים, מסחר בקומות התחתונות, שטחים ציבוריים שהוקצו לעיריית תל אביב-יפו ודירות מגורים שיתאימו הן לזוגות צעירים ובודדים והן למשפחות שיעברו לאזור. יתרון גדול נוסף של הפרויקט והאזור כולו הוא הקרבה לתחנת הרכבת ברחוב ההגנה, שצפויה להתחבר בעתיד גם עם ציר הרכבת הקלה ולהפוך את האזור לנגיש ואטרקטיבי עוד יותר".
אין מענה לביקושים
יובל רוזיו, מבעלי קבוצת רוזיו, המתמחה בפרויקטי התחדשות עירונית בתל אביב וגוש דן, מסכים כי "יש קצת עצירה בחודשים האחרונים בגלל עליית הריבית ותנאי האי ודאות בשוק, אך חשוב לזכור כי בסופו של דבר אין באמת מענה מלא עבור הביקושים הגדולים בעיר המרכזית בישראל, בטח לא עבור הביקושים הגבוהים בשכונות במרכז תל אביב והצפון הישן, שבהם הבנייה החדשה מוגבלת, מה שיוביל אותנו לעלייה במחירי הדיור, גם אם מתונה יותר".
יזמים סבלניים
שי פולונסקי, מנכ"ל חברת Boulevard, המתמחה בהקמת דירות יוקרה במסגרת התחדשות עירונית, בצפון ובמרכז תל אביב, מאשר כי ההתקררות בשוק הנדל"ן בתקופה האחרונה מורגשת אפילו בלב אזורי הביקוש של תל אביב, אבל הוא אינו מוטרד. לדבריו, "השוק נמצא כבר בסטגנציה די עמוקה מאמצע 2022, ולדעתי אנחנו עכשיו בשיאה. התקררות השוק נובעת משני גורמים מרכזיים - ההאטה במשק ועליית ריבית הפריים. השוק אוהב יציבות וודאות, וכשאלה חסרות – השחקנים נכנסים לעמדת המתנה".
וההאטה הזמנית לא מקשה על היזמים?
"בתל אביב מדובר בעיקר על שוק של יזמים בתחום פינוי-בינוי ולכן אין את רכיב הקרקע בתוך עלויות המימון. מסיבה זו, יש ליזמים סבלנות הרבה יותר גדולה ואפשר להמתין ולא לשווק מלאים של דירות".
שוק ייחודי
"אין ספק שהאינפלציה והעלאות הריבית משפיעות על שוק הנדל"ן בארץ, אבל השוק בתל אביב מתנהג קצת אחרת", מסביר רועי דהן, מנהל השיווק של חברת יובלים סיטי בוי, המקימה ומשווקת מגוון פרויקטים למגורים בתל אביב - כולל מספר פרויקטים גדול בשכונת פלורנטין והסביבה. לדבריו, "השוק בעיר חזק מאוד. רוב הלקוחות שקונים אצלנו היום בכלל לא מושפעים משיקולי הריבית, כי הם לא מתבססים על לקיחת משכנתאות חדשות".
דהן מעריך כי עליות הריבית ישפיעו בצורה פחותה על מחיריהם של מוצרים ייחודיים בשוק הנדל"ן. "צריך להפריד בין נכסים בשכונות מגורים ברחבי הארץ, לבין דירות ייחודיות שאין להן תחליף. אנשים לא באים לתל אביב בגלל המחירים, אלא בגלל רמת החיים. הם מחפשים חוויית מגורים מסוימת. לכן, המחיר של דירה בפרויקט כמו Julie שאנו בונים בפלורנטין לא מושפע מאותם הגורמים כמו המחיר של דירה במודיעין".
לדברי דהן, לא כל שכונה מתנהגת באופן זהה. "תל אביב היא עיר ללא הפסקה שיש בה הכל – וזה מושך צעירים וגם זוגות מבוגרים. זאת גם הסיבה שאנחנו רואים פעילות ערה בשכונת פלורנטין, שבה ממוקמים רוב הפרויקטים שלנו: אנשים באים לפלורנטין כדי לחיות את העיר הגדולה".
עוד חברה שבונה בפלורנטין היא סיטיאל השקעות שבבעלות יוסי לחיאני. החברה מקימה את פרויקט Florentin Square, שגולת הכותרת שלו הוא מגדל מגורים יוקרתי של 17 קומות – Florentin Tower.
הזמן של רובע 3
יעז התחדשות עירונית, מקבוצת יעז, היא אחת מחברות הבנייה הפעילות ביותר ברחבי תל אביב בתחום ההתחדשות העירונית. לדברי מנכ"ל החברה, תומר רייפמן, אחד האזורים שצפוי להיות במרכז העניינים בשנים הקרובות הוא רובע 3. בניגוד לרובע 4 שבו החברה בונה כיום פרויקטים רבים, חלקם כבר אוכלסו, ההבשלה של רובע 3, מסביר רייפמן, אטית יותר, למרות שמדובר במיקום הכי טוב בעיר, מערבית לרובע 4 – בין רחוב אבן גבירול ועד לים.
"לא רואים הרבה התחדשות ברובע 3, בגלל שתוכנית הרבעים מעניקה שם פחות זכויות, אבל בעקבות עליית המחירים בעיר, יותר ויותר פרויקטים שלא היתה להם היתכנות בעבר הפכו לכלכליים", מסביר רייפמן. בין הפרויקטים שהחברה מקדמת ברובע 3: שלמה המלך 89, ורמיזה 8, מיכה 4-6, ארנון 5, ארבע ארצות 8, עמנואל הרומי 7, בן יהודה 238, אוסישקין 96-98.
10,000 יחידות דיור בתל אביב
קבוצת גבאי מקימה היום מספר גדול של פרויקטים ברחבי תל אביב, בהיקף של יותר מ–10,000 יחידות דיור, וגם שם בטוחים כי אין תחליף לשוק התל אביבי. בחודש האחרון החלה הקבוצה בהקמה של פרויקט מגורים ברחוב יהודה מכבי, בצפון הישן של תל אביב, במסגרת התחדשות עירונית. במקום 7 דירות בבניין ישן, ייבנו 17 דירות חדשות וקומת מסחר. דירות 2 חדרים ישווקו בהחל מ-3.45 מיליון שקל; ודירות 4 חדרים ישווקו בהחל מ-6.7 מיליון שקל.
לא רחוק משם הוקם פרויקט בודנהיימר, המוקם בלב הצפון הישן של תל אביב. המתחם כולל שלושה בנייני בוטיק בני 8 קומות וסך של 88 יחידות דיור בנות 2, 3 ו–4 חדרים, דירות גן ופנטהאוזים.
בנאות אפקה יוקם פרויקט בן 378 יחידות דיור בין הרחובות מבצע קדש מדרום, קהילת פוזנא מצפון, קהילת קייב ממערב וקהילת ריגה ממזרח.
במתחם ארבר בנווה עופר יוקמו שני פרויקטים של קבוצת גבאי. באחד ייבנו 317 דירות בשלושה בניינים בני 18-6 קומות. בפרויקט השני במתחם הוקם בניין ייחודי בן 12 קומות.
תנופת פיתוח באזור קיבוץ גלויות
סיוון היללי, סמנכ"לית שיווק של חברת קרדן נדל"ן, מוסיפה כי "פרויקט בשכונת קריית שלום ברחוב אסירי ציון, המקביל לדרך קיבוץ גלויות, ממוקם בלב אזור בתנופת פיתוח אדירה הכוללת התחדשות עירונית מקיפה, הקמת תחנת רכבת קלה לצד פיתוח השכונה ושמירה על שטחים ירוקים לרווחת התושבים. המיקום מאפשר גישה מהירה ליציאה קלה מהעיר וקרוב למוסדות אקדמיים מובילים. המחיר למ"ר בשכונה עדיין לא מגלם את תחילת ההתחדשות העירונית בשכונה, ולכן צפוי שילך ויעלה ככל שיתקדמו הפרויקטים".
8 קומות בקפלן
קבוצת איציק תשובה תבנה את פרויקט "בית הסופר" ברחוב קפלן 6 בתל אביב, הכולל הקמת בניין בוטיק בן 8 קומות ו-23 דירות. במסגרת הפרויקט, ישוחזר וישומר הבניין ההיסטורי של בית הסופר ע"ש שאול טשרניחובסקי, מקום משכנה של ״אגודת הסופרים", שתוכנן ע״י האדריכל דב כרמי ב-1957. השימור יחזיר את ההדר למבנה הוותיק, וישלב אלמנטים מהעבר עם טכנולוגיה וקידמה.
התחדשות עירונית בבלוך
פרויקט סביוני העיר תל אביב של חברת אפריקה התחדשות עירונית מבית אפריקה ישראל מגורים, "בלוך 39/41", הוא פרויקט בוטיק בצפון החדש של העיר. הסממן המרכזי של הפרויקט הוא התאמתו לאופי העיר התל אביבי, בתמהיל 2-3.5 חדרים ופנטהאוזים. בפרויקט ייבנו 48 יחידות דיור ב–7 קומות. הוא נמצא במרחק הליכה מהקו הירוק והסגול של הרכבת הקלה, מוקדי תרבות, בילוי, פנאי וחוף הים.
75 יחידות דיור בתנאים ירוקים
בימים אלה חברת אדם שוסטר מוציאה לדרך את אחד מהפרויקטים היוקרתיים בשכונת נווה אביבים – פרויקט התנאים 20-26. השכונה מצליחה לשמור על צביון קהילתי בשילוב גינות ירוקות מרובות והכל במרחק נגיעה ממוקדי הבילוי והפנאי שיש לעיר תל אביב להציע. בפרויקט מוצעות למכירה דירות 2-5 חדרים, דירות גן ופנטהאוזים.
מוקד משיכה לסטארט-אפים
לצד יחידות דיור ישנה בעיר גם תנופה בכל הנוגע לאזורי תעסוקה. לדברי אייל גרין, מנכ"ל פארק עתידים תל אביב, "פארק עתידים תל אביב, בבעלות העירייה ואוניברסיטת תל אביב, הוא הזירה החמה והמבטיחה לחברות הגדולות, לסטארט-אפים וליזמים. הפארק שבו נולדו מיזמי ענק ואקזיטים בסדרי גודל בינלאומיים, ובו פועלות החברות המובילות בתחום הפיננסים, השירותים, הביוטק וההייטק ומהווה צומת חשוב לעסקאות, לשיתופי פעולה ולחדשנות פורצת דרך".
גרין מוסיף כי הבשורה הזו עומדת להתחזק עם הקמתו הקרובה של מגדל וורטיקלי חדש בפארק שבו יפעלו תיאטרון, מלון, שטחי מסחר ומשרדים בסטנדרט שלא נראה כמותו בעיר. "אנחנו מציעים מגוון של משרדים ושטחי מסחר להשכרה, תוך ליווי של צוות מקצועי משלב ההקמה וההתאמה. בנוסף יש לנו גם מתחם חללי עבודה ומשרדים משותפים להשכרה. ATIDIM CONNECT הוקם בצמידות ל–Cityzone, מעבדת החדשנות של הפארק שבה פועלים עשרות סטארט-אפים בתחום העיר החכמה. במתחם ניתן לשכור חדרים מרוהטים ומאובזרים, והשוכרים נהנים מכל ה"פסיליטיס" והתנאים שיש למשרדים הגדולים להציע".
הכתבה בשיתוף החברות ויתניה, רוזיו, בולווארד, יובלים, סיטיאל, יעז, קבוצת גבאי, קרדן, קבוצת איציק, אדם שוסטר ופארק עתידים
