הדרך של עידן ישר לצמרת ענף תיווך הנדל"ן התל אביבי לא עברה במסלול הרגיל. הוא שב לישראל בשנת 2020 לאחר מספר שנים בארה"ב במהלכן עסק בתחומי השיפוצים והנדל"ן, ועם חזרתו בחר להיכנס לענף התיווך במלוא העוצמה. בתוך שנה אחת בלבד נבחר לתגלית השנה ברשת "רימקס" מתוך 1,400 סוכנים, הישג שנתפס בענף כחסר תקדים.
כיום ישר מדורג בין שלושת המתווכים שמוכרים הכי הרבה דירות בתל אביב-יפו על פי אתר מדלן, זוכה להכרה ארצית על ביצועיו ואף מומלץ באתר מדרג. ישר מסביר כי מה שבידל אותו היה הערך המוסף והשירות שספג בארה"ב. "רציתי להציע שירות שראיתי שם ותמיד חלמתי להביא לישראל – מקצועיות, מענה מהיר, אמינות ושקיפות".
כיום הוא פועל כמותג עצמאי, מתמחה בעיקר בשכונות המזרח והדרום של תל אביב ומעביר הרצאות למתווכים חדשים בתחילת דרכם. "העסק שלי בנוי על שם טוב, מוניטין ולקוחות ממליצים. בדרך לרכישת דירה אני מציע גם חיבור לבעלי המקצוע הטובים ביותר כמו עורך דין, יועץ משכנתאות, מעצבי פנים, שמאים וכיו"ב. את הייעוץ הראשוני אפשר לקבל אצלי ללא עלות כחלק ממעטפת כוללת שחוסכת ללקוח כסף וזמן רב".
מהם השינויים הדרמטיים שעברו על השוק התל אביבי בשנתיים האחרונות?
"למעשה שוק הנדל"ן התל אביבי חווה קושי ואתגרים עוד משנת 2023, טרם ה-7 באוקטובר. המשבר התחיל בעקבות עליית הריבית שנועדה לצנן את השוק הלוהט של 2022-2021, ואז הגיעו אירועי המלחמה. ה-7 באוקטובר הוסיף 'ריבית דריבית' לקושי. זה היה כמו סכין שמסובבים אותה בתוך פצע קיים. נוצר מצב שהקונים מתמודדים גם עם סביבת ריבית גבוהה וגם עם חוסר יציבות ביטחונית ופוליטית".
השוק התל אביבי נמצא בקיפאון לפי דעתך?
"השוק לא נבלם, יש עסקאות. בתל אביב השוק כיום מקבל תמריץ בעיקר מזוגות צעירים וממשפרי דיור שמתעניינים בקניית דירה ופחות מושפעים מהשוק, לצד ציבור המשקיעים. הפלח הראשון הוא המניעים הראשיים של השוק כיום, בעוד שהמשקיעים שינו את עורם והם פועלים ממש כמו כרישים שמחפשים את המוכרים הלחוצים יותר. המשקיע הממוצע לא מונע מרגש אלא נטו ממספרים ותשואות. הוא יגיש הצעה של 2.4 מיליון על דירה שמוצעת ב-3 מיליון ולא יתבייש. הוא מחפש את בעל הדירה שנקלע לסיטואציה וחייב למכור".
ישנם הבדלים במגמות הקנייה והמכירה בין השכונות השונות בהן אתן מתמחה?
"בהחלט, לא ניתן להתייחס לתל אביב כאל מקשה אחת. אזורים שנשענו על משקיעים כמו נווה שאנן, שכונת התקווה ושפירא חווים כעת קושי משמעותי, ומנגד שכונות כמו ביצרון, יד אליהו ונחלת יצחק שומרות על חוסנן. אלו שכונות עם רמה סוציו-אקונומית גבוהה, וזוגות צעירים ומשפרי דיור עדיין חושקים בהן כי הביקוש גבוה לעומת ההיצע.
"לא להמתין, לבצע עסקאות עכשיו"
ישר מביא כדוגמה עסקה שביצע לאחרונה בשכונת רמת ישראל (אזור ביצרון): "שיווקתי דירת גן של 3 חדרים, 90 מטר עם גינה ענקית בגודל דומה לבנוי, ב-4,080,000 מיליון שקל. למרות המצב, קפצו עליה ארבעה קונים והיא נמכרה ב-4,250,000 מיליון שקל, כלומר 170 אלף שקל מעל מחיר השיווק. לעומת זאת דירת 4 חדרים בשכונת כפר שלם, במבנה שיכון שהולך לפינוי-בינוי, היתה נמכרת ב-2022 בקלות ב-2.35 מיליון שקל. היום היא מתקשה להימכר אפילו ב-1.97 מיליון שקל. מדובר בירידה של כמעט 20%".
כשמדברים על המחירים, ישר לא מהסס להשתמש במילים חריפות כלפי העבר הקרוב, שנת 2022. "אותה שנה היתה טירוף נדל"ני כמעט לא הגיוני", הוא נזכר. "זה היה השיא ושום דבר לא משתווה למה שהיה אז. דירות במגדלים של נחלת יצחק נמכרו אז ב-4.8 מיליון שקל, וכיום מתקשות להימכר ב-4.4 מיליון שקל".
האם כדאי לקנות או למכור כיום?
"לדעתי, התשובה הגורפת היא כן, כדאי למכור וכדאי לקנות. עבור הקונים, הבלון המנופח של 2022 הוציא אוויר ויש כיום עסקאות הוגנות ונוחות עבור רוכשי הדירות. עבור המוכרים, להמתין על הגדר עלול להתגלות כטעות ואנחנו לא באמת יודעים מה יהיה בשנה-שנתיים הקרובות. מי שימתין עלול למצוא את עצמו מקבל פחות. צריך להבין שמוכר לעולם לא יכול לתפוס את הרף העליון של הדירה שלו וקונה לא יכול לתפוס את התחתית".
בנקודה זו ישר מוסיף אזהרה לגבי שוק הדירות החדשות: "יש כיום למעלה מ-80,000 דירות קבלן לא מכורות / ריקות בישראל. היזמים עד עכשיו מכרו בקצב מסחרר בעיקר בזכות תנאי תשלום נוחים, אבל גם שם המגמה בהאטה. ייתכן שהם יצטרכו ליישר קו עם מחירי יד שנייה, מה שיגרור ירידות נוספות".
מה התחזית שלך, בזהירות המתבקשת, לגבי מחירי הדיור בתל אביב?
"הנבואה ניתנה לשוטים, אבל בטווח הקרוב אני צופה שוק יציב ללא עלייה דרמטית במחירים. בטווח הרחוק, חמש-עשר שנים, אני צופה עליה במחירי הדירות בתל אביב, כך שלא יהיה כאן משבר דרמטי כי המחירים כבר תיקנו את עצמם, ומצד שני גם לא נחזור למחירי השיא של 2022. לכן כפי שאמרתי ההמלצה שלי היא לא להמתין על הגדר אלא לבצע את העסקאות כבר עכשיו".
בשיתוף עידן ישר
